Pe piaţa imobiliară s-au făcut toate greşelile posibile

Era evident că va veni o criză

Nu toţi reprezentanţii industriei de real estate s-au ferit să avertizeze asupra iminenţei unei crize a sectorului de profil, iar una dintre aceste persoane este Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei imobiliare More International Invest, care a anticipat corect, încă din 2007, o întoarcere a pieţei.

"Această schimbare de direcţie putea fi întrevăzută cu uşurinţă, dar oamenii erau mult prea preocupaţi să facă şi să numere banii", a declarat într-un interviu pentru Curierul Naţional Ilias Papageorgiadis.

 În opinia sa, era clar că perioada de boom nu mai putea fi pentru mult timp prelungită. "Este o chestiune de simplă economie. Când un apartament sau un teren atinge un preţ ridicol,  nimeni nu vrea să-l cumpere", a spus reprezentantul More Internaţional.

Potrivit acestuia, la sfârşitul lui 2007 deja cea mai mare parte a cumpărătorilor a dispărut, dar nimeni nu era interesat să vadă acest lucru. "Piaţa a început să îngheţe în ultimul trimestru din 2007. Au fost clienţi care în martie 2008 mă sunau şi cărora le spuneam să vândă,  pentru că piaţa se va duce în jos. După cum se ştie, în toamnă piaţa a intrat în colaps", a specificat Papageorgiadis.

El mai explică faptul că uitarea unor reguli esenţiale ale economiei de piaţă a reprezentat greşeala majoră care a dus la criza pe care o traversăm în momentul de faţă. "Reprezentanţii sectorului imobiliar nu au ţinut cont de bazele economiei care au în vedere trei aspecte: primul, potrivit căruia clientul este cel mai important factor, al doilea care ne spune că de fapt cash-ul este cel care face legea şi al treilea, principiul verificat «vinde cu profit şi regretă după ce ai vândut decât să păstrezi prea mult o proprietate, aşteptând un preţ mai mare»", a precizat directorul More, adăugând că mulţi oameni nu aveau o experienţă importantă în afaceri. "Nu este vorba doar de chestiunile strict legate de specificitatea industriei de real estate, ci de abordarea business-ului în general. Oamenii credeau că vor putea obţine bani cu uşurinţă toată viaţa", a completat Ilias Papageorgiadis.

Ofertele developerilor nu corespund cerinţelor clienţilor

Una dintre principalele probleme evidenţiate de omul de afaceri grec este aceea că, în condiţiile în care avem un deficit mare de locuinţe noi, dezvoltatorii au identificat o oportunitate de piaţă, însă proiectele au proliferat haotic, neadaptate cerinţelor clienţilor şi potenţialului financiar al acestora. Prin urmare, au fost realizate proiecte departe de centrul oraşului şi cu suprafeţe locative prea mari. "Ne va lua foarte mult timp să depăşim criza pentru că avem apartamente cu suprafeţe mari şi departe de civilizaţie, cu preţuri şi costuri de construcţie ridicate. Chiar dacă ai bani,  nu le cumperi. Când lucrurile se vor linişti, va trebui să construim apartamente în oraş, cu suprafeţe mici", este de părere Papageorgiadis.

Inflamarea preţurilor din real estate are acum efect de bumerang

O altă greşeală a developerilor a fost promovarea unei politici de preţuri total inadecvate. În opinia directorului More, ofertele promovate la sfârşitul lui 2007 şi începutul lui 2008 erau deosebit de scumpe. "Este clar că atunci când un apartament sau un teren are un preţ ridicol nimeni nu va dori să-l cumpere, indiferent ce ar indica anumite «studii de piaţă»", a afirmat Ilias Papageorgiadis, în viziunea căruia preţul de piaţă trebuie să ţină cont şi de costurile reale.

 "Preţul corect pentru o locuinţă depinde de zonă, dar el poate fi stabilit astfel încât să acopere costurile dezvoltatorului, cu un profit de 30-50%. Desigur, vom avea excepţia celor care s-au întins foarte mult şi ale căror costuri de construcţie au fost mult prea ridicate anul trecut. În condiţiile actuale ale pieţei, aceştia nu vor putea vinde în profit. Este necesară o adaptare a ofertei la potenţialul real al consumatorului. Cei care au vrut profituri uriaşe au acum apartamentele goale", a comentat Ilias Papageorgiadis.

Cât priveşte nivelul la care se tranzacţionau terenurile, activitatea speculativă le împinsese la cote total nerealiste. "Preţurile terenurilor vor scădea de la 30 până la 80% faţă de nivelul de anul trecut", consideră Papageorgiadis.

Băncile au transmis semnale false în piaţă

Directorul More Internaţional apreciază că băncile poartă o responsabilitate deosebită pentru inflamarea nejustificată a preţurilor din real estate. "Chiar dacă nu era criza mondială, nu mai puteam continua aşa. Trebuie să separăm două lucruri: dorinţa şi necesitatea", a spus Papageorgiadis, explicând şi diferenţa: "Au fost cazuri în care oamenii şi-au cumpărat case, dar nu au mai avut bani de mobilă sau de asigurare. Ei nu înţeleseseră că atunci când au nevoie de un apartament trebuie să aibă, înainte de toate, răbdare. Ei spuneau "vreau un apartament şi vreau acum" şi în mod normal nu ar fi fost posibil. Banca le-a dat însă această oportunitate, distorsionând piaţa. Acordând cu uşurinţă aceste credite ipotecare oamenilor ce nu au posibiliatea reală financiară de a rambursa împrumutul, băncile au transmis un semnal greşit în piaţă", a explicat Papageorgiadis.

În opinia sa, politica restrictivă a Băncii Naţionale a venit să contracareze acest fenomen îngrijorător. "Nu ştiu dacă normele BNR au fost cele mai bune, dar dacă nu ar fi fost, trebuiau inventate. A fost bine că banca centrală a luat astfel de măsuri pentru că, până la urmă, avem nevoie de o creştere sănătoasă", a subliniat reprezentantul More International, care apreciază că în momentul de faţă ar fi loc pentru o relaxare a acestora. Cu toate acestea,  instituţiile bancare trebuie să aibă în vedere niveluri sustenabile de îndatorare.

"Când ai un venit de 1.500 euro pe lună, contractarea unui credit de 500 de euro pe lună este normală. Orice trece peste respectivul nivel este anormal şi poate deveni periculos", estimează Ilias Papageorgiadis.

Costurile exorbitante din imobiliare, împovărătoare pentru societate

Impasul pieţei imobiliare poate fi o oportunitate pentru ca reprezentanţii sectorului să îşi poată ajusta comportamentul economic şi să elimine practicile păguboase care au condus spre actualul deznodământ. Aceasta este şi părerea lui Ilias Papageorgiadis. "Criza e dureroasă, dar necesară. Ea nu comportă numai aspecte negative pentru România, ci şi avantaje. Este bună pentru românii care au un loc de muncă bun, iar acum, dacă ai un job bine plătit, îţi poţi cumpăra o locuinţă la un preţ mai mic.

 Îţi poţi transforma dorinţa ta în realitate prin accesarea unui credit într-un mod sănătos, fără a te supraîndatora", a explicat Papageorgiadis. Pe de altă parte, şi cei care vor prefera să închirieze vor beneficia de apartamente mai bune la preţuri rezonabile. "Multe chirii se vor duce în jos. Este rău pentru speculatori, dar bine pentru societate, în ansamblul ei. În definitiv, este normal ca să avem în vedere în primul rând cele 22 de milioane de oameni care trăiesc în România. Aceştia sunt cei care au prioritate, şi nu capitalul speculativ. Poate că par idealist, dar asta este părerea mea", a mai adăugat directorul More International.

 Mai urmează încă vreo doi ani tulburi

 Ilias Papageorgiadis nu întrevede o revenire rapidă a pieţei locale. "În 2009 şi 2010 niciun sector nu va fi dinamic, iar în 2011 primul va fi rezidenţial, dar de data aceasta pentru produsul corect. Când spun produsul corect, mă refer la locuinţe în oraş, cu suprafeţe mici şi preţuri flexibile", afirmă Papageorgiadis, care preconizează că bottom-ul va fi atins în prima parte a anului 2010.

"Nu am ajuns încă la minim, nu suntem încă nici la jumătatea problemei", a specificat acesta, amintind că actuala criză ar putea dura 2 ani, deşi alţi specialişti avansează un termen de patru ani. Totuşi, reprezentantul More International apreciază că piaţa locală s-ar putea dinamiza începând cu a doua parte a anului 2010, urmând ca 2012 să fie chiar un an foarte bun. "Un lucru ce ar putea schimba întreagul scenariu creionat mai sus este implementarea monedei euro. Se aşteaptă acest lucru în anul 2014, dar dacă această procedură va avea loc mai devreme, atunci economia României ar putea primi un impuls suplimentar", a concluzionat Ilias Papageorgiadis.

Ce deblochează piaţa: 

1) Simplificarea procedurilor de obţinere a autorizaţiilor în ceea ce priveşte  construcţiile (nu este normal să aştepţi aprobarea unui PUZ şi a unei autorizaţii de construcţie chiar şi 12-18 luni).

2) Sistemul bancar să revină la normal. Împrumuturile să fie acordate în strânsă corelaţie cu veniturile clientului (şi nu cu dorinţele lui), acesta urmând să beneficieze de o dobândă suficient de mică pentru a nu-l "elimina" pe termen lung.

3) Statul să implementeze măsuri care să nu aibă orizont de doar 2-3 ani, ci o perioadă mai îndelungată.

4) Accesarea fondurilor UE, care ar putea relansa activitatea economică.

5) Să facă ca infrastuctura să meargă, să accelereze aceste procese în toată ţara.

6) Stimulente fiscale pentru activităţile productive şi pentru crearea locurilor de muncă. 

Spargerea bulei imobiliare va oferi oportunităţi reale pe piaţa locală 

"Cash-ul este cel mai important. Păstrează cash-ul ca să mergi mai departe, până când vei găsi o oportunitate de investiţie reală. Acum oamenii şi-au adus aminte că lichidităţile sunt determinante pentru derularea afacerilor", a afirmat Ilias Papageorgiadis, care totuşi consideră că rămânerea pe cash nu rămâne o soluţie de perspectivă. "Cel mai bun moment pentru a face o investiţie este acela în care piaţa este jos.

 Spargerea bulei imobiliare ne va permite să găsim «diamante» veritabile, proprietăţi cu potenţial uriaş pe care le-am fi dorit şi înaintea crizei, dar pe care nu ni le permiteam. Când vom găsi active imobiliare care să poată oferi un randament bun în orizontul nostru de timp investiţional, cu siguranţă că le vom achiziţiona", a mai spus Papageorgiadis.