Pe piata
imobiliara
ADEVARUL
- 04.05.2004 |
 |
La moda sunt casele si terenurile
Dupa 3 ani de
crestere continua si abrupta, preturile s-au stabilizat pe piata imobiliara,
ajungand la un plafon ce nu a mai fost atins si, se pare, nici nu va putea
fi depasit prea curand. In general, pentru 2004, analistii nu prevad nici
cresteri, dar nici scaderi bruste si semnificative de preturi, fie ca vorbim
de case vechi sau noi, de apartamente vechi sau noi sau de terenuri. Totusi,
"moda" este, acum, cea a construirii de case.
Asta pentru ca,
intre pretul unui apartament vechi, situat intr-o zona ultracentrala si cel
al unei case, diferenta nu este semnificativa. Cum pentru a construi o casa,
ai nevoie de teren, urmarea logica a orientarii spre case este o crestere a
cererii de terenuri, adica a pretului acestora. S-au facut si se fac averi
de catre investitori (developeri) care cumpara parcele mici de teren agricol,
pana ce ajung la un teren de dimensiuni considerabile, pe care il trec, apoi,
in intravilan, il viabilizeaza si il vand, la final, cu "bucatica", pentru
constructii.
Astfel, de la
cativa centi pe metrul patrat, platiti proprietarului initial (taranului),
se ajunge la sume de 25 de euro (moneda in care se fac, in prezent,
tranzactiile imobiliare) metrul patrat sau chiar mai mult. Unii merg chiar
mai departe - construiesc si apoi vand, pentru ca, in felul acesta, creste
considerabil si pretul terenului. Cei care s-au orientat corespunzator (din
punctul de vedere al localizarii terenului), au obtinut un profit de zeci
sau chiar sute de ori mai mare decat suma investita.
Triplare a
pretului, in 3 ani, pentru "aceeasi patru pereti"
Referindu-ne
la apartamente, este clar ca, in mare parte, cresterea preturilor a fost
artificiala. Firesc este ca, o locuinta sa se deprecieze cu trecerea
timpului, ca aproape orice alt obiect. La noi, insa, fenomenul este invers
si are doua cauze: s-a construit foarte putin, deci stocul a ramas relativ
constant, in vreme ce cererea a crescut, pentru ca tinerii casatoriti nu mai
accepta, ca in trecut, sa stea cu parintii; pe de alta parte, introducerea
creditelor ipotecare a produs, ca efect secundar, un gen subtil de abuz in
serviciu, relevat de Emil Giurgiu, presedintele Uniunii Nationale a
Agentilor Imobiliari (UNAI).
Acesta spune ca
evaluatorii si-au depasit atributiile, facand treaba consultantilor si
executand, in loc de o evaluare obiectiva, simple studii de piata. "Aceeasi
patru pereti care costau, sa zicem, in anul 2000, 10.000 de dolari, acum
costa 20.000 sau chiar 30.000 de dolari sau euro. Adica, in loc sa se
ieftineasca, se scumpesc, desi a intervenit procesul de invechire si nu
vorbim de vinuri sau de arta".
De ce se intampla
asa si care este legatura cu creditele ipotecare? Dl. Giurgiu a sugerat ca,
in schimbul unei "atentii", evaluatorul supra-apreciaza imobilul respectiv,
bazandu-se pe un studiu de piata, limitat chiar, in unele cazuri, la o
simpla rasfoire a rubricilor de mica publicitate ale ziarelor. Avand un
apartament cu o valoare (scriptica, intr-o prima faza) mai mare,
proprietarul poate obtine un credit ipotecar pe masura.
Acum, in Bucuresti,
o garsoniera fara finisaje din Centrul Civic a ajuns la aproape 40.000 de
euro, iar pentru un apartament de 4 camere superfinisat se dau chiar 120.000
de euro. Preturile au crescut foarte mult si in provincie, garsonierele din
zonele bune ale oraselor din Ardeal vanzandu-se cu preturi cuprinse intre
15.000 si 25.000 de euro.
Scad chiriile
Pe de alta parte,
chiriile la apartamente au crescut si ele, dar nu in ritmul inregistrat in
cazul vanzarilor. Pentru 2004 si anii urmatori se asteapta o scadere a
preturilor la chirii, in cazul apartamentelor din blocurile de la
periferiile oraselor mari. Aceasta se va intampla pe fondul cresterii
ofertei de inchiriere, ca urmare a construirii de case prin credit ipotecar,
de catre o parte a fostilor chiriasi.
In zonele centrale,
chiriile vor ramane, probabil, constante, mare parte dintre chiriasi fiind
de cetatenie straina. S-au injumatatit, in ultimii 3 ani, preturile la
chirii in cazul spatiilor comerciale, gratie diversificarii ofertei, iar
tendinta de ieftinire pe acest sector pare ca se va mentine pe termen scurt
si mediu.
Locuintele noi...
Un apartament intr-un
bloc nou (cu maxim 4 niveluri), dintr-o zona cautata a Capitalei (ex.:
Cotroceni) se vinde cu circa 1.000 euro metrul patrat. In cazul unei case,
costul metrului patrat construit incepe de la 300 euro, dar trebuie luat in
considerare costul terenului, anexelor, utilitatilor etc. Preturile au
scazut usor, cu circa 5 procente, in urma realizarii cartierului ANL Henri
Coanda, developerii adaptandu-se ofertei mai avantajoase a agentiei.
... si cele vechi
In prezent, tot in
Bucuresti, cu 100.000 euro se poate lua o casa negustoreasca (cu dispozitie
a camerelor in stil "vagon"), construita in perioada interbelica si situata
intr-o zona centrala. Vilele vechi, stilate, nu se dau cu mai putin de
500.000 euro, dar preturile vor scadea, aproape sigur, in 2006, cand fostii
chiriasi, care au devenit proprietari in baza Legii 112, vor avea dreptul sa
vanda.
Robert VERESS
|
