Păienjenişul obţinerii autorizaţiilor de construcţie, frană pentru sectorul imobiliar

În plină dezvoltare a pieţei imobiliare, autorităţile romane nu au înţeles încă nevoia simplificării metodelor de obţinere a permiselor şi autorizaţiilor de construcţie, a certificatelor de urbanism şi altor asemenea acte necesare în vederea realizării unei construcţii. Toate aceste procedee pun piedici serioase atat investitorilor interesaţi de piaţa romanească, dar şi persoanelor fizice care doresc, spre exemplu, să îşi construiască o casă.

Regimul juridic al construcţiilor implică anumite proceduri administrative care durează mult şi, de cele mai multe ori, sunt soluţionate prin "sfanta" şpagă, din disperarea constructorilor de a reuşi să îşi termine planurile în timp util. Paşii care trebuie urmaţi pentru a obţine toate actele necesare sunt destul de complicaţi şi adanc îngropaţi în birocraţia autohtonă. Să începem de la cel mai important act de care un constructor are nevoie - Certificatul de Urbanism. Acest certificat prevede regimul tehnic şi juridic al terenului şi construcţiei existente la data cererii, precum şi cerinţe de urbanism ce trebuie să fie îndeplinite.

Cum obţinem Certificatul de Urbanism?

Certificatul de Urbanism este actul prin care autorităţile iau la cunoştinţă despre planurile constructorului de a dezvolta un imobil, şi în principiu acordă dreptul de a construi... dar! Mai trebuie obţinute avize şi de la regiile care au trasee în zonă, vecini, Direcţia Monumentelor, în cazul în care se construieşte în zone centrale ale oraşelor vechi. Acest act este forma actuală prin care autorităţile încearcă să evite construirea haotică şi eventual încearcă prevenirea de accidente. Certificatul se eliberează de către Departamentul de Sitematizare şi Amenajarea Teritoriului din cadrul primăriilor municipiilor, sectoarelor, comunelor. Pentru a putea obţine acest act sunt necesare: copii legalizate după titlul de proprietate, Certificatul de Rol, eliberat de Circa Financiară, fişa cadastrală a imobilului/terenului, planul de încadrare în zonă pe scara 1:2000 cu marcarea zonei în care se situează investiţia, planul de situaţie cu număr de niveluri, dimensiuni generale, drumuri de acces şi vecinătăţi. De asemenea, mai sunt necesare memorii de prezentare care trebuie să cuprindă o descriere generală a viitorului imobil, proiect de concept, fotografii ale imobilului existent (dacă este cazul), actele societăţii investitoare (în cazul în care nu este o persoană fizică) şi desfăşurări ale fronturilor la stradă pe o lungime de 50 m (foto sau desen). Terenurile agricole nu fac posibilă depunerea de documentaţii în vederea obţinerii de Autorizaţii de Construcţie. Totuşi, pentru a putea realiza acest lucru, terenul (în întregime sau în parte) trebuie scos din circuitul agricol şi transformat în regim de "curţi construcţii".

Dacă toate aceste acte sunt prezentate şi investitorul nu va fugi descurajat de procedeul greoi, autorităţile vor elibera un acord pe principiu în legătură cu cerinţele constructorului şi vor stipula respectarea unor serii de restricţii, obţinerii unor documente şi întocmirea unor documentaţii (proiectul imobilului), ce vor trebui prezentate, în vederea eliberării Autorizaţiei de Construcţie.

Plimbare pe strada birocraţiei

Dacă un investitor a reuşit să clarifice situaţia juridică a terenului pe care urmează să construiască (presupune drumuri repetate la Direcţiile Cadastrale şi sume de bani semnificative) şi a obţinut Certificatul de Urbanism, poate demara procedurile pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie. Şi pentru această autorizaţie, actele necesare formează o listă interminabilă. Investitorul trebuie să pregătească un dosar care conţine: o cerere tip şi anexă completată integral, copie după Certificatul de Urbanism, act de proprietate, iar în cazul în care se construiesc balcoane, se solicită şi titlul pentru terenul în indiviziune. Mai sunt necesare şi avizele îndosariate în ordinea Certificatului de Urbanism, obţinute de la regii şi instituţii de stat (curent electric, regii de apă, transport, MApN, SRI etc.), proiectul imobilului şi foaie de capăt. De asemenea, trebuie întocmite memorii de arhitectură, memoriu de rezistenţă (referat verificare şi faze determinante), memorii instalaţii (electrice, termice, canalizare), o evaluare a costului de construcţie, planşe desenate ale proiectului şi detalii despre nivele, acoperiş şi toate faţadele, plus rezistenţa fundaţiei, vizată de un expert, când este cazul. Se vor întocmi două dosare separate în care se vor regăsi planurile ce vor avea cartuşe ştampilate de firma proiectantă în original şi unde va fi trecut numele firmei proiectante cu numărul atribuit de Registrul Comerţului.