Orhideea Gardens, la doi ani de la darea în folosinţă: 220 de familii în 400 de apartamente

Pe Calea Plevnei din Bucureşti este deja vizibilă una din bretelele care vor urca pe Pasajul Basarab, cel mai aşteptat proiect de infrastructură din Capitală din ultimii ani. Până să ajungi la pasaj însă, printre mai multe clădiri gri se deschide un drum îngust, pe care dacă nu eşti atent îl poţi rata. În faţă, după o barieră metalică, se înalţă cinci blocuri de 11 etaje, colorate în verde, galben şi portocaliu: ansamblul Orhideea Gardens cu 400 de apartamente.

Din curtea ansamblului rezi­den­ţial pot fi observate modele de perdele la geamuri, un brăduţ în ghiveci scos pe balcon de către unul dintre proprietari, dar şi un lung şir de apartamente în care nu este niciun fel de activitate. Acesta este cel de-al cincelea bloc al complexului, pe care dezvoltatorul - omul de afaceri Daniel Piţurlea - a decis încă din 2009 că nu îl va scoate la vânzare, apartamentele fiind destinate închirierii.

În acest bloc au fost mutate şi birourile de vânzări ale dezvoltatorului, în timp ce la parterul imobilului a fost amenajat un spa, în urma unei investiţii de două milioane de euro.

De la geamurile apartamentelor din Orhi­deea Gardens poate fi observat complexul co­mer­cial Carrefour Orhi­deea, dar şi căminele din Gro­zăveşti, zonă în care studenţii plătesc circa 120 de lei lunar pentru un loc de cazare într-o cameră de 20 de metri pătraţi pe care o împart cu cel puţin un coleg. În timp ce la gea­murile din cămine sunt montate folii de alu­mi­niu pentru ca studenţii să se protejeze de soare, în Orhideea Gardens după ferestrele Schuco, placate cu aluminiu, sunt montate obloa­ne acţionate electric şi plase împotriva ţânţarilor.

Diferenţa de standard se observă clar şi când vine vorba de preţ: un apartament cu două ca­mere "panoramic", situat la etajul 11 al com­ple­xului şi având o terasă exterioară de 20 de metri pătraţi are un preţ de 160.000 de euro, acesta fiind cea mai ieftină locuinţă disponibilă în complexul Orhideea Gardens.

Locuinţele au 128 de metri pătraţi con­strui­ţi, din care circa 105 metri pătraţi reprezintă su­pra­faţa utilă, di­men­siunile locuinţei fiind com­parabile cu cele ale unui apartament cu trei sau chiar patru camere din blocurile vechi.

Prin urmare, şi profilul clienţilor este mult diferit.

"Sunt peste 200 de familii care locuiesc aici. Undeva între 200 şi 220 dintr-un total de 250 de apartamente vândute. 90% din tranzacţii se fac cu cash: oameni cu bani foarte mulţi, directori de companii mari şi vedete. Pot spune că se întâmplă ceva pe piaţă deoarece avem circa 30 de tranzacţii în pipeline, pe ţeavă. A scăzut foarte mult numărul de «turişti». Veneau într-o perioadă zilnic câte 30 de oameni care aveau 40.000-50.000 de euro şi doreau un apartament la noi", spune Victor Pateşan, directorul de vânzări al proiectului.

În primele două luni ale anului au fost închise patru tranzacţii, după un an 2010 în care au fost vândute circa 50 de apartamente în cadrul complexului, potrivit reprezentantului de vânzări.

Cum sunt apartamentele? La parterul blo­curilor sunt aranjate dispozitivele pentru video-in­terfon. Un lift Schindler, care urmează a fi placat cu lemn, urcă silenţios spre etajele supe­rioare ale blocului cu apartamente destinate închi­rierii. Locuinţele din acest bloc sunt deja parţial mobilate. După uşa de la intrarea într-un apartament standard cu trei camere, reprezentantul de vânzări se întinde spre panoul electric pentru a activa comutatorul cu energie. După un hol micuţ se întinde un living şi o bucătărie deschisă, după modelul vestic încercat în ultimii ani şi de alţi dezvoltatori de pe piaţa locală, în proiecte precum Asmita Gardens sau Monaco Towers.

Prin partea dreaptă, înainte de bucătărie, este intrarea într-un alt hol de mici dimensiuni, care duce spre cele două dormitoare şi cele două grupuri sanitare ale locuinţei.

"Între apartamente sunt pereţi de beton, iar în interior sunt fie de beton, fie din gips-carton. Toată lumea îşi personalizează aparta­mentele în ultima perioadă - fie un perete, fie un tapet", explică Pateşan. Faianţa este adusă din Italia, bateriile sunt Grohe, în timp ce cada cu hidromasaj şi obiectele sanitare sunt produse de grupul Sanotechnik.

Locuinţele au fost proiectate înainte de criză, astfel că dormitoarele au suprafeţe de 16 metri pătraţi fiecare, în timp ce suprafaţa cumulată a livingului şi a bucătăriei depăşeşte 40 de metri pătraţi, comparabile ca dimensiuni doar cu apartamentele de pe Bulevardul Unirii sau cu alte ansambluri rezidenţiale noi.

Suprafeţele sunt importante şi în perspec­tiva faptului că taxa de administrare a com­ple­xului se calculează în funcţie de dimensiunea aparta­mentului, respectiv 0,25 euro/mp util lu­nar, în timp ce cheltuielile comune, cu gră­di­nă­ri­tul, paza şi deszăpezitul ajung la 150 de lei lunar pentru un apartament cu trei camere. La aceşti bani se adaugă costurile cu întreţinerea - gaze, apă şi curent, în funcţie de consum.

"Întreţinerea unui apartament cu trei camere începe de la 350-400 de lei lunar în lunile de vară. Iarna, pentru un apartament cu trei camere, am avut o întreţinere de 1.000 de lei în lunile friguroase. Centrala este comună pentru tot blocul, dar fiecare apartament are contor la intrare. Tu decizi cât de cald vrei să faci în casă. Noi suntem cam în media blocului în ceea ce priveşte factura la întreţinere", spune Pateşan, care este proprietarul unui apartament cu trei camere în complexul pe care îl vinde.

El este "legat" de Orhideea Gardens de aproape cinci ani, când lucra pentru banca HvB şi a făcut parte din echipa care a aprobat primul credit pentru o dezvoltare rezidenţială acordat de HvB, bancă integrată ulterior în UniCredit.

În 2009 Pateşan a oferit consultanţă omului de afaceri Daniel Piţurlea pentru restruc­tu­rarea facilităţii de credit, iar din luna septem­brie a acelui an a preluat şi activitatea de vân­zare. "La vremea respectivă ziceam că în şase luni vor fi vândute toate apartamentele. Pri­me­le luni am rămas optimist, deoarece lucrurile mer­geau bine. Apoi, 2010 a fost un an slab, cu doar 50 de apartamente vândute. Acum zic că într-un an ar putea fi vândute toate, poate chiar şi în şase luni, dar nu mai este aceeaşi grabă. Fa­ci­litatea de finanţare ne-o prelungesc pentru încă doi ani şi mai sunt de rambursat în jur de 8 mil. euro. Au fost peste 30 mil. euro".

Blocul aflat spre închiriere generează în pre­zent veniturile necesare acoperirii dobân­zilor bancare, deşi gradul de ocupare nu de­pă­şeşte 15% în prezent. Chiriile pleacă însă de la 1.000 de euro lunar pentru un apartament mo­bilat cu două camere şi o suprafaţă de 78 de mp, bani în care este inclus şi un loc de parcare şi acces la spa pentru fiecare membru al familiei.

Abonamentele la spa, o investiţie de două milioane de euro finalizată în luna decembrie, au preţuri de 1.600 de euro anual, în timp ce pentru locatarii complexului este oferit un discount de 30%, respectiv 1.120 de euro/an.

"Pentru spa ne-am întâlnit cu marii jucători de pe piaţă, care când au văzut doar o groapă şi nişte pereţi nu au crezut în proiect, aşa că au făcut oferte «de doi lei». Financiar, investiţia nu se justifică. Spa-ul a fost gândit ca o mo­dalitate de a atrage clienţi pentru apartamente", spune Pateşan, care mai are spre vânzarea cea mai mare parte a penthouse-urilor din complex, ale căror preţuri se ridică la 500.000 de euro.

Cât ar fi TVA-ul pentru un astfel de aparta­ment? 120.000 de euro, ţinând cont că vânzarea locuinţei către o persoană fizică ar fi taxată cu 24% din cauza faptului că preţul depăşeşte plafonul de 380.000 de lei, până la care loc­uin­ţele sunt taxate cu 5%. Faptul că aparta­mentele din Orhideea Gardens au doi ani de când au fost date în folosinţă are şi un avantaj im­por­tant, astfel că se înscriu la articolul 141, alineatul 2, litera f, din Codul fiscal, conform căreia "li­vra­rea de către orice persoană a unei con­strucţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită", cu excepţia construc­ţiilor noi, este scutită de plata TVA. "Practic am re­dus preţurile", spune reprezentantul de vân­zări. De la 300.000 de euro, cât a fost nivelul ma­xim, la 200.000 de euro, preţul actual al unui aparta­ment cu trei camere, cu un loc de parcare (13.500 de euro) şi o boxă (2.500 de euro) este o diferenţă.

Dar cât de mare este numărul românilor care au 200.000 de euro în conturi pentru a face o astfel de achiziţie cu banii jos reprezintă o întrebare la care reprezentanţii ANAF vor încerca să găsească răspuns în următoarea perioadă.