„Spaţiile de birouri, imobilele cu destinaţie de comerţ cu amănuntul şi angro, benzinăriile, hotelurile mici foarte bine poziţionate sunt cele mai vizate (pentru cumpărare n.r.) tipuri de imobile de către investitori” dezvăluie, cu mai mare precizie, Dragoş Dragoteanu.
Pe segmentul de terenuri
pentru construcţii, deşi piaţa pare a fi într-un relativ blocaj, ultimii ani au fost martori ai unor mari tranzacţii cu terenuri construibile.
Dragoş Dragoteanu spune că retailerii (alţii decât centrele comerciale), spre exemplu, cumpără orice teren strategic pentru extinderea la nivel naţional.
Dezvoltatorii caută exclusiv oportunităţi de terenuri mici, amplasate în zone „închise” (sigure din punct de vedere al urbanismului).
Companiile care au supravieţuit crizei şi vor să se dezvolte în perspectivă (3-5 ani) achiziţioneaza terenurile vecinilor.
Marii investitori din imobiliare - fondurile de investiţii se orientează exclusiv pe proiecte cu infrastructura urbană dezvoltată, în zone cu densitate maximă, acolo unde cifrele financiare sunt 100% verificate.
Pe zona terenurilor industriale, Irina Iliescu, Head of Industrial Agency la Jones Lang LaSalle România (JLL), spune că piaţa din ultimii doi ani este caracterizată prin investiţii de consolidare a afacerilor existente. Se întâmplă asta pentru că firmele de logistică nu mai practică „securizarea” de spaţii mai mari, ca în anii 2005-2008, când se prognoza o creştere continuă a afacerilor.
Multe dintre tranzacţiile care au avut loc au vizat parcuri logistice deja existente, iar invesiţiile au venit nu din partea clienţilor instituţionali, ci din partea ultilizatorilor finali. Spre exemplu, anul trecut JLL a intermediat tranzacţii de achiziţii de terenuri industriale (pentru clădiri build-to-suit, la cheie – unităţi de producţie) în Ploieşti West Park pentru Toro (3,5 ha), Honeywell (7 ha), Schlumberger şi Lufkin. În acest an, cele mai multe cereri de construcţii customizate (investiţia fiind a utilizatorului final) vin din partea unor companii furnizoare de piese pentru industria auto, petrolieră şi electronice. În medie, cerinţele variază între 10.000- 15.000 mp pentru terenuri în Constanţa, Ploieşti, Piteşti, Craiova, Oradea, Turda şi Cluj-Napoca.
„Singura dezvoltare speculativă de care ştim în prezent este Turda Industrial Park (20.000 mp în faza 1 – unitate logistică), aparţinând dezvoltatorului Graells&Llonch (cu livrare în trimestrul 1 2013)” precizează Irina Iliescu.
... şi agricultură
Intermediarii de pe piaţa imobiliară au observat în ultimii ani un interes semnificativ din partea companiilor străine şi pentru terenurile agricole din România. Chiar dacă la o primă vedere nu se încadrează în clasa investiţiilor cunoscute, terenurile agricole sunt considerate tot investiţii imobiliare. Marius Grigorică, Senior Business Analyst în cadrul Departamentului de Investiţii al companiei DTZ Echinox, susţine că investitorii caută în general suprafeţe de 500-1.000 hectare, cu posibilitatea de extindere în viitor: „În momentul de faţă ne aflăm în negocieri cu fonduri de investiţii străine interesate să achiziţioneze terenuri agricole cu suprafeţe de mii de hectare”.
El mai spune că, deşi interesul investitorilor pentru terenuri agricole este destul de mare, momentan suprafeţele mari comasate oferite pe piaţă sunt destul de reduse. „În general, compactarea terenurilor este foarte dificilă din cauza numărului mare de vânzatori de la care se realizează achiziţia, procedurilor birocratice şi costurilor semnificativecu obţinerea documentelor cadastrale”, mai spune reprezentantul DTZ Echinox.
CELE MAI BUNE PLASAMENTE PENTRU COMPANII:
spaţii pentru birouri, îndeosebi în marile oraşe;
spaţii comerciale stradale, localizate în zonele ultracentrale cu vad comercial bun;
proiecte industriale mari (cu condiţia unor contracte pe termen lung);
terenuri agricole (comasate, de mari dimensiuni).
Ce este la mare căutare?
Aproximativ 25% din suprafaţa de teren arabil la nivel naţional este constituită din loturi de teren mai mici de un hectar, în timp ce investitorii doresc să achiziţioneze suprafeţe de peste 1.000 de hectare comasate. Pentru a obţine o astfel de suprafaţă compactă este nevoie să iei legătura cu cel puţin 500 de vânzători, ceea ce îngreunează excesiv procesul de comasare. Proprietarii suprafeţelor restrânse de teren agricol ar putea obţine preţuri mult mai bune pe hectar dacă s-ar asocia cu alţi proprietari similari în procesul de vânzare către marii investitori. În principal, cei care cumpără terenuri agricole o fac pentru a înfiinţa culturi. Marius Grigorică nu exclude speculaţiile şi pe această zonă: „Deşi majoritatea celor interesaţi să achiziţioneze terenuri declară că intenţionează să cultive atât cereale tradiţionale, cât şi plante pentru biomasă, nu excludem posibilitatea unor achiziţii în scop speculativ, în perspectiva creşterii preţurilor terenurilor agricole”.
Randamentele aşteptate de investitori variază între 7 şi 10% pentru capitalul investit. Aceste procente reflectă atât preţul terenurilor, cât şi costul echipamentelor, calitatea solului şi prezenţa sistemelor de irigaţii sau volumul precipitaţiilor acolo unde sistemele nu există. Randamentul este influenţat şi de recolta obţinută la hectar, spre exemplu media pentru porumb este de 4,4 tone/ha, pentru grâu de 3,6 tone/ha, iar pentru floarea-soarelui de 1,8 t/ha.
Și interesul pentru terenurile forestiere din România este destul de crescut, însă nu se ridică la nivelul celui pentru terenurile agricole, conform unei analize a DTZ Echinox. Acest interes se datorează şi faptului că volumul mediu de lemn pe hectarul de pădure este de peste 200 de metri cubi, în timp ce media europeană este de aproximativ 150 de metri cubi. Ritmul anual de creştere forestieră este de aproximativ 5 metri cubi pe hectar (cu 20% mai mare decât media europeană de 4 metri cubi pe hectar). Investitorii caută în general suprafeţe de 300-500 de hectare sau mai mari, cu specii de arbori având maturitatea necesară pentru a putea fi exploatate şi cu acces la drumuri forestiere pentru o exploatare a lemnului mai facilă. În Romania, cele mai multe dintre pădurile scoase la vânzare au vârsta cuprinsă între 60 şi 70 de ani şi nu au fost încă exploatate.
Mai este, la fel, problema fărâmiţării proprietăţii. „Pe piaţă sunt scoase la vânzare păduri, însă, ca şi în cazul terenurilor agricole, apare problema gradului de comasare care este, de asemenea, redus”, susţine Marius Grigorică. Majoritatea cumpărătorilor doresc să achiziţioneze păduri pentru a exploata lemnul.
Conform legislaţiei din România, este permisă anual exploatarea în medie a 5 metri cubi de foioase şi 7 metri cubi de conifere. Preţul unui hectar de pădure variază între 2.000 şi 5.000 de euro pe hectar, iar cel mai ieftin tip de lemn (cel de combustibil), este vândut în România cu aproximativ 70 de euro pe metrul cub. Drept urmare, în cel mai pesimist scenariu, în fiecare an se poate obţine o sumă de 350 de euro pe hectar, ceea ce înseamnă o amortizare a investiţiei în maxim 10 ani, rezultând un randament de cel puţin 10%.
TERENURI PENTRU INDUSTRII
Invesţiile din acest sector vin din partea utilizatorilor finali care caută terenuri disponibile în parcurile existente.
Tranzacţiile ultimilor doi ani au vizat:
1. Ploieşi West Park (dezvoltator Allianso Group) cu:
- Toro – achiziţia a 3,5 ha cu construcţia a 13.000 mp (depozit+producţie+birouri)
- Honeywell – achiziţia a 7 ha teren
- Schlumberger
- Lufkin
2. Bucharest West Park (dezvoltator Portland) cu:
- DSV, construcţia a 20.000 mp, livrare Trimestrul 4 2012
3. Bucharest Industrial Park
- H Essers achiziţie de teren (km 23 A1 Bucureşti-Piteşti)
4. Singura dezvoltare speculativă - Turda Industrial Park (20.000 mp faza 1 – unitate logistică), dezvoltator Graells&Llonch
INVESTIţIILE RISCANTE PENTRU COMPANII:
centrele comerciale
Cauză? Veniturile din chirii încă nu au fost stabilizate, de aici performanţe scăzute.
sectorul rezidenţial
Oferta depăşeşte cererea.
Zone de risc
Segmentele care prezintă riscuri mai mari, în acest moment, sunt centrele comerciale şi piaţa rezidenţială.
În multe oraşe din ţară oferta de proiecte rezidenţiale depăşeşte cererea şi, din acest motiv, investiţiile în astfel de proprietăţi pot fi riscante.
În cazul sectorului de centre comerciale, explicaţia este dată de faptul că veniturile din chirii încă nu au fost stabilizate, multe dintre centrele comerciale înregistrând performanţe scăzute.
E drept, exista interes pentru sectorul retail, însă din cauza incertitudinilor referitoare la stabilitatea veniturilor din chirii nu au fost realizate tranzacţii semnificative pe acest sector. Cele câteva deal-uri realizate au avut ca obiect îndeosebi proiecte care s-au aflat în dificultate (Tiago Mall Oradea, City Mall, Liberty Center), susţine reprezentantul Cushman & Wakefield.
„Pentru centrele comerciale care funcţionează, din cauza costurilor mari cu dezvoltarea şi a preţului mic pe care l-ar putea obţine, actualii proprietari nu sunt interesaţi să vândă. Toate acestea sunt dictate de faptul că nivelul chiriilor este mai mic în prezent comparativ cu momentul la care a fost începută dezvoltarea, iar randamentele sunt prea mici faţă de nivelul după care potenţialii cumpărători sunt dispuşi să facă achiziţia”, explică Florea.
Investiţiile făcute în domeniul retail în ultima perioadă s-au axat pe începerea unor proiecte noi, în zone sau oraşe care încă nu sunt suficient acoperite de marii retaileri. Cele mai importante care pot fi menţionate sunt: Electroputere Park, Coresi Braşov, AFI Ploieşti, NEPI + Carrefour Property Ploieşti, Coral Constanţa, Cora Alexandriei.
În plus, majoritatea proiectelor pornesc cu montaj financiar mult mai echilibrat, ca de criză, fapt care va permite proprietarilor randamente superioare comparativ cu vechile proiecte, pentru care finanţatorii au deschis larg valizele cu bani.
Sursa
1 November 2012
