Conform legii: Grila tarifară a notarilor se modifică... la anul si la mulţi ani!

Notarii îsi păgubesc clienţii din obligaţie de serviciu

Care este diferenţa între un cetăţean bun si unul rău? Din perspectiva statului, cel bun îsi plăteste toate dările, taxele, amenzile, contribuţiile etc., pe scurt - respectă legile. Cetăţeanul rău reprezintă, evident, opusul. Aplicând aceeasi optică, statul - care taxează strecurându-si mâna în buzunarul cetăţeanului mai adânc decât permite bunul-simţ, nu este un ticălos, deoarece o face conform legii.

Problema grilelor tarifare folosite de notari în cazul tranzacţiilor imobiliare este doar un exemplu din sirul celor care ne demonstrează că eticul si legalul n-au nicio legătură în raporturile dintre contribuabil si statul român.
Conform legii, grilele sau valorile de expertiză ale imobilelor aplicate de notari în cazul unor tranzacţii se actualizează la finele fiecărui an si sunt valabile pentru anul următor.

Această „scăpare" legislativă permite astăzi notarilor să încaseze onorarii si alte plăţi adiacente încheierii unei tranzacţii imobiliare la un nivel superior celui de piaţă. Notarii, prin reprezentanţii săi (Uniunea Notarilor Publici), spun că au mâinile legate si că nu pot umbla la aceste grile tarifare deoarece legea nu-i lasă. Între timp, din cauza discrepanţei între valorile de circulaţie reale ale unor imobile si cele cuprinse în expertizele realizate la cererea Camerelor Notarilor Publici, cumpărătorii de apartamente sunt nevoiţi să achite sume care depăsesc cu mult cei 3% din preţul tranzacţiei, cât reprezintă onorariul notarului. În plus, în mod proporţional cresc si celelalte costuri aferente încheierii unei tranzacţii în faţa notarului, cum ar fi TVA, impozit pe venit, taxa de intabulare.

Ce au În comun benzinarii si notarii

Desi pare forţată, este pe deplin justificată comparaţia între atitudinea de piaţă exprimată de vânzătorii de benzină si cea a notarilor publici. Ca si benzinarii, care au urcat mereu preţul la pompă invocând cresterea preţului barilului de petrol, notarii au avut grijă să tragă în sus plafoanele minime la care se tranzacţionează apartamentele, motivând si ei aceste cresteri prin evoluţia preţului de pe piaţa rezidenţială. Atunci însă când preţul real a luat-o în jos, si unii, si alţii au uitat să facă ajustările de rigoare, limitându-se doar la câteva acţiuni PR-istice.

Asa se face că astăzi oricine cumpără un apartament trebuie să achite notarului, Cadastrului si Fiscului sume mai mari cu 5.000 până la 10.000 de euro din cauza neactualizării grilelor cu valorile de expertiză a proprietăţilor imobiliare.
Spre exemplu, dacă preţul unui apartament cu două camere situat în Colentina a ajuns în noiembrie 2008 la 75.000 de euro, grila notarului, alcătuită la finele anului trecut, spune că această proprietate nu poate fi tranzacţionată sub preţul de plafon care pentru această zonă este de 83.000 de euro. Evident că onorariul si taxele plătite de cumpărător se calculează având ca bază valoarea de expertiză aprobată de Ministerul Finanţelor, adică 83.000 de euro. Dacă aplicăm toate taxele si onorariile la această sumă, hoţia la care sunt părtasi Finanţele si notarii este de peste 200 de euro.

De ce e mai bine sa amani cumpararea unui apartament

Din cauza grilelor notarilor pierd atât cumpărătorii, cât si vânzătorii. Spre exemplu, tranzacţia în faţa notarului cu un apartament cu două camere din Crângasi, confort I si an de construcţie între 1977-1990, dobândit de vânzător la o dată mai mare de 3 ani, care costă 80.000 de euro, aduce cumpărătorului un prejudiciu de 160 de euro. Un apartament similar în Colentina, care costă 75.000 de euro, poate păgubi clientul cu peste 200 de euro, după cum se poate vedea din cele două exemple.

Crangasi
Varianta A (varianta ideală) - Taxe plătite la valoarea de vânzare a apartamentului: 80.000 euro (304.000 lei)

Cumpărătorul achită: 3% onorariu notar - 9.120 lei + 0,15% taxa intabulare 456 lei = 9.576 lei. Costul total plătit la cumpărare (fără comision agenţie imobiliară) - 304.000 lei + 9.576 lei = 313.576 lei.

La rândul său, vânzătorul achită 3% impozit pe venit 6.000 lei (reprezentând 3% aplicat la suma de 200.000 lei) + 1% (diferenţa de la 200.000 lei), respectiv 1.040 lei = 7.040 lei.
Varianta B - Taxe plătite la valoarea apartamentului din grila notarială: 85.000 euro (323.000 lei)

Cumpărătorul achită: 3% onorariu notar 9.690 lei + 0,15% taxa intabulare 484,5 lei = 10.174,5 lei. Costul total plătit la cumpărare (fără comision agenţie imobiliară) este 304.000 lei + 10.174,5 lei = 314.174,5 lei.

Vânzătorul achită 3% impozit pe venit 6.000 lei (3% aplicat la suma de 200.000 lei) + 1% diferenţa de la 200.000 lei, respectiv 1.230 lei = 7.230 lei.

După cum se vede, diferenţa este de 598,5 lei, adică notarul îţi umflă factura de plată mai mult cu aproximativ 160 de euro. În cazul vânzătorului, paguba este de doar 190 de lei.
Colentina

Varianta A (varianta ideală) - Taxe plătite la valoarea de vânzare a apartamentului: 75.000 euro (285.500 lei)

Cumpărătorul achită: 3% onorariu notar - 8.565 lei + 0,15% taxa intabulare 428 lei = 8.993 lei. Costul total plătit la cumpărare (fără comision agenţie imobiliară) 285.500 lei + 8.993 lei = 294.493 lei.

Vânzătorul suportă 3% impozit pe venit 6.000 lei (reprezentând 3% aplicat la suma de 200.000 lei) + 1% (diferenţa de la 200.000 lei), respectiv 855 lei = 6.855 lei.
Varianta B - Taxe plătite la valoarea apartamentului din grila notarială: 83.000 euro (315.400 lei)

Cumpărătorul achită: 3% onorariu notar 9.462 lei + 0,15% taxa intabulare 473 lei = 9.935 lei. Costul total plătit la cumpărare (fără comision agenţie imobiliară) 285.500 lei + 9.935 lei = 295.435 lei.

Vânzătorul achită 3% impozit pe venit 6000 lei (aplicat la suma de 200.000 lei) + 1% diferenţa de la 200.000 lei, respectiv 1.154 lei = 7.154 lei.
Prin urmare, în loc să plătească un onorariu (plus taxe) de 8.993 lei, clientul achită 9.935 de lei. În acest caz, diferenţa este de 942 lei.

Organizaţie low profile

Am încercat să obţinem câteva comentarii pe marginea acestor diferenţe, însă de la telefoanele a zece birouri notariale luate la întâmplare din lista notarilor afisată pe site-ul Camerei Notarilor, am fost trimisi la plimbare. Notarii fie refuzau direct să facă vreun comentariu pe acest subiect, fie la birourile notariale  lipseau persoanele avizate să dea relaţii.
Totusi, la nivel reprezentativ, potrivit unui comunicat, Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR) a luat „cunostinţă despre situaţiile intervenite în piaţa imobiliară a ultimelor luni referitoare la discrepanţele care apar între valorile de circulaţie reale ale unor imobile si valorile acestora cuprinse în expertizele realizate la cererea Camerelor Notarilor Publici" si promite măsuri.

Pentru început, UNNPR a explicat istoricul apariţiei expertizelor imobiliare care să prevadă valorile minime de circulaţie a imobilelor si a arătat că obligaţia Camerelor Notarilor Publici de a comanda expertizele la sfârsitul fiecărui an, urmând ca acestea să se aplice în anul următor, s-a instituit prin legi speciale. Apoi, a anunţat că s-a adresat Ministerului Finanţelor cu propunerea ca, prin modificare legislativă, să se revină la situaţia anterioară anului 2006, când exista posibilitatea ca expertizele să fie reactualizate cel puţin o dată pe an.
UNNPR a obţinut de la Ministerul Finanţelor promisiunea de modificare a legislaţiei fiscale, în sensul că expertizele vor fi actualizate cel puţin o dată pe an. Dar, indiferent de cât de bune sunt intenţiile UNNPR, diferenţa între valoarea expertizată actuală, folosită de notari în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, si cea reală, de piaţă, va fi reparată abia din 2009. Încă un motiv pentru piaţă să se abţină de la tranzacţii în această perioadă.
Totusi, asa cum ne-au declarat reprezentanţii UNNPR, la începutul lunii decembrie se va finaliza actualizarea expertizelor, urmånd ca acestea să fie comunicate spre avizare direcţiilor fiscale.

Notari versus criză

Activitatea notarială a scăzut în anul 2008, înregistrând, faţă de anii precedenţi, cu peste un milion de proceduri notariale mai puţin, din cauza crizei imobiliare, potrivit unor date livrate de UNNPR. Raportul Uniunii Notarilor face o comparaţie între anul 2004 - când numărul procedurilor notariale, însemnând acte mobiliare si imobiliare, testamente sau acte de partaj, era de aproape 3,5 milioane - si anul 2008, când numărul s-a redus la 2,8 milioane.
„Era inevitabil un colaps imobiliar", a declarat presedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR), Dumitru Viorel Mănescu. El a estimat o scădere a pieţei imobiliare cu aproape 70% în următoarele luni, comparativ cu perioada octombrie-decembrie din 2007.
Spre deosebire de numărul procedurilor notariale implicând imobiliarele, numărul actelor de partaj s-a menţinut ridicat în comparaţie cu anii precedenţi, explicaţia presedintelui UNNPR fiind că oamenii preferă să apeleze la notar pentru realizarea partajului, deoarece tarifele sunt mai mici decât la avocaţi.

Onorarii si impozite

La încheierea unei tranzacţii în faţa notarului, vânzătorul si cumpărătorul trebuie să stie că: preţul se stabileste în funcţie de valoarea declarată de părţi, dar nu poate fi mai mic decât valoarea de expertiză a Camerei Notarilor Publici.
Taxele aferente încheierii unui contract de vânzare-cumpărare sunt:
- Onorariul notarului - 3% din totalul sumei, la care se adaugă TVA.
- Taxa pentru intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului care se plăteste pentru Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliară - 0,15% din suma declarată.
- Impozitul pe venit din transferul dreptului de proprietate, plătit de vânzător. Impozitul variază între 2 si 3%. Dacă imobilul tranzacţionat a fost dobândit într-un termen de până la 3 ani, se calculează un impozit de 3% aplicabil sumei de 200.000 de lei, restul sumei care depăseste acest plafon se calculează la 2%. Dacă imobilul a fost dobândit de vânzător la o dată mai mare de 3 ani, atunci la 200.000 de lei se aplică 3%, iar pentru restul sumei se mai impune un procent de 1%.

2 December 2008