E suficient sa apara o stire,
chiar neconfirmata, un zvon si preturile in imobiliare o iau razna. Fara sens la prima vedere, dar e cert ca interesul strainilor pentru proprietatile de pe „Riviera“ muntenegreana este tot mai
aprins. Lumea buna se imbulzeste sa cumpere terenuri, case, vile la preturi de-a dreptul fabuloase pentru un speculator roman.
Se spune ca, recent, Michael Douglas si Catherine Zeta- Jones ar fi vizitat Muntenegru in cautarea unei resedinte. In noiembrie anul trecut, pre-sa locala a relatat despre cumpararea de catre Ralph Schumacher, pilotul german de Formula 1, a vilei Galeb din Herceg Novi, apartinand fostului presedinte iugoslav Josip Broz Tito. In Muntenegru, miliardari britanici, dar mai ales rusi (Roman Abramovici, Oleg Deripaska sau primarul moscovit Lujkov) sunt proprietari de terenuri si locuinte. Relevante pentru trendul modei turistice sunt si ultimele aventuri ale agentului 007. In Casino Royale, James Bond face un tur al locurilor la moda plimbandu-ne prin Bahamas, Venetia si Muntenegru.
Includerea acestei mici tari ex-iugoslave in geografia aventurilor lui Bond probabil a fost intamplatoare. Cert este ca iesirea Muntenegrului din uniunea cu „recalcitranta“ Serbie (2006) a dat
startul invaziei investitorilor, care au inceput sa cumpere tot ce inseamna proprietati imobiliare.
Cu o populatie care nu depaseste 630.000 de oameni, adica circa trei sectoare din Bucuresti, vorbitoare de sarba si shtokaviana (dialect al slavilor de sud), Muntenegru a inceput sa se bucure
de maxim interes si din partea VIP-urilor internationale, iar specula cu terenuri si case de vacanta a inflorit.
Incercand sa puna frau cresterii preturilor, autoritatile muntenegrene fac tot posibilul sa franeze avantul developerilor si investitorilor straini. Regimul de inaltime si aspectul arhitectural
al noilor proiecte a fost reglementat mai strict, iar incepand cu 1 ianuarie 2007 investitorii sunt chestionati in legatura cu provenienta banilor. Totusi, impingerea constructorilor cat mai
departe de tarm, evitarea transformarii celor 280 km de litoral intr-o zona de santier si explozia preturilor sunt din ce in ce mai greu de evitat. Pe piata muntenegreana are loc un adevarat
boom imobiliar.
Budva-Bar imobiliar
Industrializarea masiva a ocolit aceasta fosta republica iugoslava. De aceea, astazi, Muntenegru este practic lipsit de mari intreprinderi industriale, fiind o tara curata din punct de vedere
ecologic, cu perspective mari in dezvoltarea turismului. Analistii locali spun ca, in urmatorii ani, tot ceea ce inseamna investitii se va materializa in turism si dezvoltarea turismului. Pana
si fondurile europene asteptate de Muntenegru vor avea ca destinatie dezvoltarea infrastructurii de turism, inclusiv a celui rezidential.
In prezent, investitiile si tranzactiile imobiliare pulseaza in regiunea cuprinsa intre orasele Budva si Bar. In zona sunt foarte multe golfulete naturale, plajele de nisip sunt rare, iar
caracteristica generala a proprietatilor imobiliare e dimensiunea mica (nu modesta) a vilelor, caselor si terenurilor. De fapt, lipsa „gigantismului“ in arhitectura reprezinta principalul atu
al regiunii.
Muntenegrenii prefera zonele Budva, insula Sf. Stefan, Petrovac, Kotor, Herceg Novi si Igolo. Dintre locatiile enumerate, cele mai populare sunt Budva si Herceg Novi. Prima este un oras cu
aproximativ 60.000 de locuitori, o mare statiune turistica si care se bucura de un avantaj ascendent in comparatie cu Herceg Novi: se afla intr-un golf protejat, cu apa mai calda si
curata.
Din punctul de vedere al plasamentelor imobiliare, zona orasului vechi din Budva este aproape lipsita de terenuri pentru constructii, iar terenul liber din zona tarmului a fost terminat cativa
ani in urma. Prin urmare, noile proiecte se dezvolta pe terenuri achizitionate in anii trecuti, fie in centrul vechi, fie pe versante de munte. In ceea ce priveste cumpararea de case si
apartamente, cele construite au fost deja vandute, iar obiectivele in curs de executie vor fi vandute in umatorii doi ani.
Una dintre cele mai exclusiviste zone ale Muntenegrului este Becici. Situata foarte aproape de Budva, Becici este o statiune care si-a luat numele dupa golful care o scalda. Aici se afla cel mai mare si exclusivist complex hotelier al „rivierei“ muntenegrene. Primul hotel aparut la Becici a fost Queen of Montenegro. La scurt timp dupa finalizarea acestuia, in imediata sa apropiere s-a construit Hotel Splendid si urmeaza sa fie ridicate alte doua - Sheraton si Hilton. Preturile locuintelor au sarit brusc in aer dupa finalizarea hotelului Splendid, astfel ca, in prezent, casele si vilele construite in prima linie fata de litoral ajung si la 5.500 euro/mp. Se construieste activ si pe terenurile aflate pe versante de munte, unde exista apa curenta si electricitate. Avantajul versantului este ca, indiferent care este distanta fata de malul marii, proprietatea are asigurata vedere la mare. In zona sunt foarte activi investitorii americani, care cumpara suprafete mari de teren pe care dezvolta ansambluri rezidentiale sau obiective turistice. Aceasta asidua activitate a avut ca prim efect scumpirea locuintelor, astfel ca un metru patrat a ajuns sa depaseasca pragul de 3.000 euro/mp.
Un alt loc intens speculat este zona insulei Sf. Stefan. Insula propriu-zisa gazduieste un hotel de lux, care acum este inchis pentru renovare. Zona continentala insa, mai ales golful, desi aflat la o distanta apreciabila (in termeni muntenegreni asta inseamna 15-20 minute cu masina) fata de magazine, restaurante sau cluburi, este considerata una dintre cele mai selecte. Aici isi au resedintele premierul muntenegrean si celebritati nationale, iar vilele construite sunt oferite la preturi plecand de la 6.000 euro/mp.
Herceg Novi - outsider si fost lider
In afara regiunii Budva-Bar, mai sunt cateva statiuni atractive pentru straini - Petrovac, Kotor si Herceg Novi. Herceg Novi si-a trait epoca de glorie in perioada iugoslava a tarii. In
prezent, desi orasul-statiune a cedat primul loc Budvei, continua sa fie una dintre cele mai populare zone de agrement si investitii din Muntenegru. Aici se afla principalele centre
balneo-climaterice si SPA din tara.
Statiunea nu duce lipsa de proiecte noi, la preturi ceva mai mici fata de concurenta Budva. Astfel, complexul de apartamente Savina, construit pe malul marii de o firma de stat (Energoprojekt
Visokogradnja) si care va include 108 apartamente distribuite in 25 de cladiri, a plecat anul trecut de la un pret de 2.000 euro/ mp. Insa analistii locali sustin ca deja pe la mijlocul acestui
an pretul cerut de constructor ar putea ajunge la 3.000 euro/mp.
Kotor este o alta statiune promovata pe piata internationala. Orasul se afla la circa 20 km de Budva, partea veche fiind mai mare si mai inalta comparativ cu orasul vechi Budva. Desi
beneficiaza de vederi frumoase, Kotor are putine plaje, iar cele existente sunt mici. Preturile locuintelor noi pleaca de la un nivel de 2.000-2.500 euro/mp.
Hartii si garantii
Piata imobiliara muntenegreana este atractiva, insa problemele care apar in momentul contractarii unei proprietati sunt la fel de numeroase ca avantajele. In primul rand, este vorba despre
deficiente in ceea ce priveste securizarea diverselor acte sau documente semnate in procesul de contractare sau preluare a proprietatilor imobiliare. Multe dintre hartiile care circula nu
contin nici macar stampile, ceea ce poate induce o stare de nesiguranta pentru un speculator strain.
Totodata, asa cum semnaleaza analistii locali, in cazul multor investitori straini apare problema credibilitatii partenerilor muntenegreni. Localnicii au o incredere oarba in firmele de stat,
care construiesc „mult, calitativ si cu respectarea termenului de predare“. Insa faptul ca firma contractoare este una de stat nu prezinta garantii suficiente, mai ales ca privatizarile
companiilor sunt in toi si in Muntenegru.
Investitorii straini se mai confrunta si cu o alta problema. De regula, constructorii muntenegreni de stat si privati solicita achitarea integrala a proiectului in avans. Acest aspect
reprezinta un risc pe care, de multe ori, investitorul este obligat sa-l asume in nume propriu. E adevarat ca falimente sonore nu s-au produs, dar nu se stie niciodata. Informatii complete
asupra modului de lucru al companiilor specializate in constructii rezidentiale, despre experienta sau credibilitatea acestora sunt greu de obtinut. Investitorii se vad nevoiti sa mearga pe
incredere si sa se bazeze strict pe informatiile furnizate de intermediarii imobiliari.
O alta chestiune pe care strainii nu o pot intelege este modul in care se formeaza pretul in imobiliare. In Muntenegru, ca si in Romania, pretul este propus de proprietar dupa criterii
cunoscute numai de acesta. Astfel, daca vinde cineva o parcela, sa zicem cu 1.500 euro/mp, vecinii vor avea ca punct de plecare 1.500 plus minimum 50 euro/mp, altfel nici nu se discuta. Cam
acesta este mecanismul.
Alte probleme sunt legate de regimul juridic al proprietatilor. Astfel, in Muntenegru persoanele fizice pot detine titlu de proprietate numai in cazul constructiilor. Terenul poate fi
tranzactionat doar intre cetateni muntenegreni sau firme inregistrate in Muntenegru.
Dintre avantaje se poate mentiona faptul ca toate tranzactiile se deruleaza in euro. Desi Muntenegru nu face parte din Eurozona, moneda europeana este valuta oficiala a tarii.
8 February 2007
