Moldova naște în doar 9 luni o lege imobiliară

In mai putin de un an, Republica Moldova a trecut de la perceptie la reglementare: activitatea agentului imobiliar intra intr-un cadru clar, verificabil.

In Moldova, procesul a fost accelerat de presiunea publica. In Romania, avem 23 de ani de tentative legislative, unele abrogate la presiunea asociatiilor imobiliare de atunci, altele lasate in paragina de interese politice.

"Activitatea agentilor era perceputa ca necontrolata si netransparenta, iar de aici a aparut nevoia unei reglementari clare, iar sub presiunea publica lucrurile s-au intamplat in aproximativ 9 luni"

Eugeniu Doros - Presedinte APAIM

Cert este ca Moldova a reusit sa treaca prin Parlament o lege care schimba mecanica pietei, nu doar discursul despre ea.

Ce aduce concret legea

Legea introduce reguli care pana acum nu existau sau erau aplicate neuniform:

• Agent imobiliar va putea fi doar o persoana certificata, nu oricine practica meseria informal
• Agentiile imobiliare vor putea lucra doar prin agenti imobiliari certificati

• Se introduce formarea profesionala obligatorie, plus formare continua o data la 5 ani
• Certificatul de agent imobiliar va avea valabilitate de 5 ani (gratuit)
• Procedura de certificare are termene clare: maxim 5 zile pentru dosar complet

• Se creeaza un modul informational („registru”) al agentilor si agentiilor
• Va exista evidenta publica a acestora, ceea ce creste transparenta pietei

• Contractele de intermediere devin raportabile, cu date despre imobil, comision si parti
• Autoritatea va publica periodic statistici agregate din aceste date

• Contractul de intermediere devine obligatoriu in forma scrisa (altfel este nul)
• Legea stabileste clar ce trebuie sa contina contractul

• Durata contractului nu poate depasi 12 luni
• Clauza de exclusivitate nu poate depasi 3 luni

• Sunt introduse reguli clare privind conflictul de interese
• Agentul nu poate reprezenta ambele parti fara informare si acord scris

• Sunt interzise platile care nu sunt prevazute in contract
• Sunt interzise avansurile din comisionul de intermediere
• Orice modificare de comision se face doar prin act aditional

• Clientul primeste protectie suplimentara: informare clara, drepturi, mecanisme de reclamatie
• Agentii sunt obligati sa emita document pentru orice comision incasat

• Contractele si documentele trebuie pastrate minimum 6 ani

• Activitatea agentilor intra sub supravegherea mai multor autoritati (consumator, fisc, concurenta)
• Se introduc sanctiuni clare pentru abateri (fara certificat, fara contract, neraportare etc.)

• Cei care activeaza deja in piata au o perioada de tranzitie de 12 luni pentru a intra in legalitate

Transparenta – schimbarea de fond

Legea introduce un nivel de vizibilitate care pana acum lipsea din piata:

• evidenta publica a agentilor
• raportarea contractelor
• posibilitatea generarii de statistici oficiale

Impactul este direct: mai multa coerenta in tranzactii si mai putin spatiu pentru practici neclare.

Reactia pietei din Moldova difera, in functie de interese. „Piata e impartita: o parte vede asta ca pe un pas foarte bun, cealalta reactioneaza la nivelul de transparenta care vine la pachet cu schimbarea modului pacatos de lucru”, explica Doros

Scolarizare

Legea introduce certificare si formare continua, dar pastreaza accesul deschis in profesie:

• nu este necesara facultate, dar sunt necesare cursuri medii speciale, de aprox 2-4 ani, un fel de "postliceala", in sistem romanesc
• certificarea devine criteriul central

Intermedierea ramane cadrul de lucru

Legea consolideaza modelul existent de intermediere si introduce reguli mai clare de functionare. Reprezentarea exclusiva nu e mentionata explicit in lege, tocmai pentru a fluidiza procesul de implementare.

S-a mers pe intermediere, pentru ca este deja reglementata; partea de reprezentare nu este inca clar definita

Eugeniu Doros

Asta mentine stabilitatea pietei, dar intr-un cadru mai disciplinat, cu reguli explicite privind relatia cu clientul si conflictul de interese.

Ce ramane de clarificat (si unde se construieste mai departe)

Exista cateva zone unde mecanismele trebuie definite in practica:

• cine organizeaza si livreaza formarea profesionala
• cum va functiona efectiv certificarea
• cine administreaza si opereaza registrul in detaliu
• cum se implementeaza raportarea unitara a contractelor

Sunt intrebari normale pentru o piata care trece de la informal la reglementat.

Intre timp, in Romania

Primele încercări au fost intre anii 2000 – 2015

• Au existat reglementări fragmentare (ex: OG 3/2000), dar fără definirea clară a profesiei
• Agentul imobiliar NU a devenit profesie reglementată
• Piața a rămas practic „liberă”, cu reguli minime

Cele mai recente tentative legislative au fost sustinute de APAIR, ABI si CEIR. Am realizat chiar un ZAI la o Cafea pe aceasta tema. Legea inca zace in Parlament. De ce? Pentru ca se poate.