Micile depozite de marfuri le iau fata celor mari

Reticenta investitorilor de a intra in Romania si reducerea activitatii afecteaza puternic cererea pentru spatiile mari si moderne de depozitare.

Singurii clienti pentru spatiile de depozitare care mai dau o oarecare dinamica pe piata inchirierilor sunt micii afaceristi. Business-ul acestora este unul de nisa, precum vanzarea de haine second-hand sau service-uri auto, adaptat actualei perioade economice. Suprafetele solicitate sunt mici, iar dotarile spatiilor - minimale.

Pe piata spatiilor de depozitare se vorbeste acum doar despre spatiile mari si moderne, in ciuda faptului ca tocmai acestea sunt cel mai putin tranzactionate. Explicatia este aceea ca informatiile vin de la consultanti, or ei se ocupa doar de aceasta categorie. Categoria spatiilor mici, de clasa B sau chiar mai jos, nu intra in vizorul acestora pentru ca marii consultanti sunt in legatura doar cu... marii investitori. Iar marii investitori, de o buna perioada, se remarca prin absenta.

O cu totul alta categorie este cea a spatiilor mici, de 200-300 mp, fara dotari speciale, dar si cu clienti nepretentiosi. Chiar daca nu se poate vorbi despre o dinamica extraordinara pe aceasta piata, este totusi o categorie care are parte de tranzactii de inchiriere. Asta in ciuda faptului ca nu sunt construite conform normelor UE, n-au sistem modern de stingere a incendiilor si uneori nici sistem de climatizare (nu toate categoriile de produse au nevoie de sistem de climatizare). De supraveghere video sau de contorizare automata a utilitatilor nici nu poate fi vorba.

Depozitele second-hand

Printre cei mai nepretentiosi chiriasi ai micilor depozite sunt comerciantii angro de haine second-hand. In plus, in ultimele luni, in Bucuresti cel putin, au aparut mai multe magazine cu haine la mana a doua care se aprovizioneaza de la astfel de depozite. Acestea nu fac altceva decat sa vina in intampinarea cererii tot mai mari de astfel de articole, in acord cu reducerea puterii de cumparare a populatiei.

"Daca pana de curand TIR-urile cu haine second-hand veneau din depozitele din Craiova, Brasov sau alte orase, de un timp s-au deschis astfel de depozite si in Ilfov", spune Valentin D., chirias intr-un astfel de depozit. Un astfel de depozit nu are neaparat nevoie de climatizare sau de alte facilitati, nefiind vorba de produse perisabile sau de productie.

"Pe cei care se aprovizioneaza de aici ii intereseaza doar sa poata intra cu TIR-ul sa ridice hainele, adica o cale de acces mai mare si o usa de intrare cu inaltime de circa sase metri. De aer conditionat sau termopane chiar nu-i nevoie. Termopanele n-ar face decat sa ridice umiditatea, ceea ce ar conduce la mucegairea hainelor", adauga Valentin.

Majoritatea comerciantilor care se aprovizioneaza de la astfel de depozite doar iau marfa de acolo si pleaca, nu dau doi bani pe aspect sau utilitati sau daca e vopsit gardul. Nefiind vorba de multe facilitati, nici chiria nu e prea mare. In plus, proprietarii lasa mult la pret.

Astfel, pentru un depozit de 200 mp, proprietarul poate sa ceara initial 1.000 de lei lunar, dar sa se poata negocia pana la 700-800. Asta ca urmare a faptului ca un potential chirias e un eveniment pentru proprietari si nu-si permit sa-l piarda. Chiria mica influenteaza insa si pretul hainelor astfel ca, frecvent, comerciantii aleg mai degraba depozite mai saracacioase carora le raman fidele, pentru a-si permite sa aiba un adaos mai mare de la pretul mai mic de achizitie.

Tot la categoria chiriasi nepretentiosi intra si depozitele de scule sau service-urile auto. "Printre clientii depozitelor mici din aceasta perioada se numara si service-urile auto. Acestia se multumesc cu suprafete de 100-200 mp, stradal, pentru care platesc chirii de 300-400 euro/luna", spune Constantin Pruteanu, agent la Euroest.

Cele mai multe astfel de depozite mici pot fi gasite in Ilfov, in localitati precum Jilava, Bragadiru, 1 Decembrie sau Afumati. In multe situatii, locul unde un chirias isi alege sa aiba depozitul nici nu conteaza. In cazul comerciantilor angro de haine second-hand cel putin, daca tot ei fac si desfacerea, conteaza mai mult sa fie chiria mica decat banii cheltuiti pe motorina odata la una-doua saptamani cand se face aprovizionarea. Un depozit in oras ar presupune cheltuieli mai mari, mai ales cu chiria.

Depozitul din fundul curtii

In aceasta perioada, exista anumiti proprietari din Berceni, Militari sau Popesti Leordeni care, din lipsa de bani, ofera spre inchiriere spatii de depozitare in propria curte. Acestea sunt de 20-40 mp, iar in anunturi se precizeaza, daca mai e nevoie, ca au curent, apa, gaz sau ca pot fi folosite eventual si pentru productie. Si cum adaptarea la nevoile pietei e o calitate, proprietarul subliniaza uneori ca "poate sa asigure si paza".

O categorie mai rara este a persoanelor care au incercat de ani buni sa scape de un teren de la marginea Bucurestiului, dar fara succes. In cazul in care isi gasesc clienti, unii dintre acestia construiesc un mic depozit fara pretentii, la comanda unui client, uneori un cunoscut. In astfel de cazuri este vorba despre depozite foarte ieftine si usor de ridicat pentru cine are deja terenul. "Nici macar nu trebuie muncitori calificati pentru ca acestea se ridica precum un lego, adica un schelet din structura metalica si peste se pune tamplarie din aluminiu sau tabla.

La acestea se adauga spatii ale fostelor platforme industriale de toate dimensiunile, cu chirii uneori chiar si de 0,5 euro/mp, in zone precum Jilava, cu utilitati, dar care stau goale de ani intregi.

Cei mari asteapta stabilizarea situatiei

In cazul spatiilor mari de depozitare, dinamica e inexistenta. Situatia e valabila si pe partea de productie, si pe partea de logistica. Stocul excedentar din anii trecuti va caracteriza probabil si acest an.

"Stocul total de spatii industriale moderne a atins aproximativ 1,4 milioane de mp in Romania la finalul anului 2011, din care 882,500 mp, respectiv 63% din stocul national, sunt concentrati in Capitala", reiese dintr-un raport DTZ. Compania de consultanta aminteste ca la inceputul anului nu a fost inregistrata nicio livrare de noi spatii si ca, in plus, nu se asteapta sa demareze vreun proiect major. "Dezvoltatorii conditioneaza initierea unei noi constructii de semnarea unui contract de tip build-to-suit sau de o pre-inchiriere semnificativa. In aceste conditii, dezvoltarile de tip build-to-suit vor ramane principalul stimulent al activitatii de constructii pe acest segment", indica DTZ.

Chiriasii depozitelor mari au renegociat chiriile, cei mai multi si-au pastrat locatiile in care erau si in rest nimic nou. "E de vina si contextul international, dar si cel intern. De la inceputul anului mai toti investitorii sunt cu investitiile in stand-by, chiar si investitorii prezenti deja pe piata nu mai fac niciun pas inainte pana nu se stabilizeaza situatia. Aveam tranzactii pe rol care trebuiau finalizate, facut due dilligence, dar care mai asteapta pana la stabilizarea situatiei interne si externe", spune Pruteanu.