Exista o criza a pietei imobiliare? Dificil de dat un verdict, in acest moment. Cu siguranta, insa, asistam la o adevarata isterie imobiliara.
Sa privim tabloul. Pietei imobiliare romanesti ii lipseste tocmai esentialul pentru a putea face o analiza serioasa: informatia corecta. Nici un canal media sau nici o companie de consultanta nu s-au straduit sa creeze un indice imobiliar independent si credibil. Si chiar daca ar fi vrut sa faca acest lucru, o astfel de intreprindere ar fi fost extrem de complicata, aproape la limita imposibilului. De ce? Pentru ca intre agentiile imobiliare (cumparator sau vanzator), notariat, administratiile fiscale si public nu circula informatiile.
In lipsa unor informatii corecte, este dificil sa analizam evolutia pietei imobiliare si cu atat mai putin sa putem anticipa declansarea unei crize. Situatia este valabila in special in ceea ce priveste apartamentele vechi si partial in ceea ce priveste noile locuinte (in sensul ca in aceasta situatie se stie oferta initiala de pret – oferta care se poate modifica radical prin contract la momentul darii in folosinta a apartamentului, dar se cunosc foarte putine despre numarul locuintelor vandute efectiv).
In lipsa informatiilor corecte, analizele si comentariile sunt facute, in general, de persoane interesate: agenti imobiliari, consultanti imobiliari, developeri, adica pur si simplu constructori, investitori mai mari sau mai mici si chiar oameni de afaceri. In majoritatea cazurilor, analizele imobilare reflecta punctul de vedere al actorilor implicati in piata. Nu-i mai putin adevarat ca lipsa informatiilor complete pare a le da apa la moara celor care incearca mai fin sau mai grosolan sa induca anumite idei in piata. Mai mult ca sigur, in acest moment, toate analizele sau stirile seci trebuie completate cu situatia de pe teren, cu experientele personale.
Cum recunoastem o criza imobiliara, in Romania? Dupa mai multe semne.
1. Raportul cerere-oferta. Putem vorbi despre apropierea unei crize atunci cand apar stiri credibile si verificate conform carora numarul tranzactiilor a scazut. Evident, exista variatiuni pe aceasta tema, de genul “tranzactiile sunt blocate” sau “jumatate din locuintele nou construite nu s-au vandut”.
Deocamdata, avem informatii marginale de acest tip, un studiu al unei agentii imobiliare, la care se adauga si informatii conform carora unii constructori, pentru a putea vinde, au fost nevoiti sa reduca preturile. Desigur, informatiile din mass-media ar trebui completate cu cele de la prieteni, rude sau cunostinte. Pe o piata cu informatii imperfecte, chiar si cele empirice pot avea semnificatia lor.
2. Preturile. Cu putine exceptii, studiile si analistii pietei imobiliare vorbesc despre cresterea preturilor si despre continuarea cresterii. Ar trebui facute cateva precizari. Criza imobiliara americana a fost un caz special. Caderea dramatica a preturilor, pericolul ca sute de mii de oameni sa ramana fara locuinta cumparata pe credit, pierderile bancilor via fondurile de investitii, toate acestea au fost situatii extreme. Spre deosebire de SUA, in Europa se vorbeste despre criza in situatii mai putin complicate.
Astfel, piata irlandeza este considerata in criza (pe aceasta piata se estimeaza, pentru urmatoarele 12-18 luni, o crestere a preturilor cu numai 5%-10%), iar piata spaniola este in criza pentru ca se estimeaza ca in urmatoarele 12-18 luni preturile vor scadea cu 10%-15%. Asadar, criza din Europa nu seamana deloc cu cea din Statele Unite, nu are nici anvergura, nici dramatismul celei americane.
In Europa, se accepta ideea de criza chiar si pentru stagnarea pretului sau pentru scaderi putin spectaculoase. Care este barometrul preturilor in Romania? Dificil de spus. Ar trebui impletite, din nou, informatiile din mass-media cu cele culese direct de la sursa. Daca sunteti interesat de aceasta piata ar trebui, poate, sa faceti un studiu cat se poate de empiric, dar relevant pentru segmentul care va intereseaza: realizati lunar un sondaj telefonic (la proprietari de locuinte sau la agentii imobilare) cu privire la preturi.
3. Banii. Nu in ultimul rand, pentru a avea o imagine asupra pietei trebuie sa vedem ce se intampla cu “combustibilul” care pune in miscare tranzactiile: banii. In ultimii ani, piata imobiliara a fost alimentata cu bani din afara tarii (trimisi de muncitorii romani care lucreaza in strainatate), de cresterea salariilor si de creditele ipotecare. Din afara tarii vor continua sa vina bani, dar exista estimari care arata ca investitiile imobiliare in Romania au ajuns sa fie aproxiamtiv la fel de costisitoare cu cele din tara in care muncesc romanii.
Cu alte cuvinte, daca pretul unei garsoniere in Romania a ajuns aproape de nivelul uneia din Italia sau Spania, este posibil ca romanii sa investeasca in tara in care lucreaza. Salariile cresc, dar exista doar cateva domenii economice care se pot califica, din punctul de vedere al veniturilor oferite salariatilor, pentru cumpararea unei locuinte. In fine, creditul a crescut spectaculos in ultimii ani.
Daca in urma cu trei-patru ani, Romania se afla mult in spatele tarilor europene emergente in ceea ce priveste ponderea creditului neguvernamental in totalul produsului intern brut, astazi distanta s-a redus spectaculos (suntem la nivelul Cehiei si Ungariei si peste nivelul Poloniei). Acest fapt inseamna ca viteza de crestere a creditului se micsoreaza. Pentru a avea o imagine completa asupra pietei creditului sa adaugam: dobanzile in crestere, restrictiile neortodoxe impuse de Banca Nationala (precum cresterea rezervelor minime obligatorii), fluctuatiile cursului de schimb si necunoscutele care planeaza in jurul inflatiei.
Iata si pronosticul meu in ceea ce priveste piata imobiliara: in urmatoarele 12-18 luni, preturile vor stagna, vor creste cu 10% sau vor scadea cu 10%, in functie de segmentul de piata. Prea vag? Incercati chiar dumneavoastra acest exercitiu. Ganditi-va cati bani ati plati pentru un apartament cu doua-trei camere (nou sau vechi), cat de multa nevoie aveti de o locuinta, daca o cumparati pentru confortul personal sau ca o investitie, de unde puteti lua banii (salariu, credit sau de la vreo ruda din afara tarii). Ganditi-va daca dupa ce ati luat cateva credite pentru nevoi personale mai aveti resurse si pentru un imprumut ipotecar. In felul acesta puteti deveni analist imobiliar. Adica, veti putea spune daca piata creste sau scade, si cu cat.
Sursa11 April 2008
