ghid1.gif (733 bytes)infotitlu.gif (651 bytes)
  
Mecanismele care au pus preturile caselor sub presiune
    

Revista CAPITAL - 28.01.2004

   
   Proprietarii de apartamente s-au trezit mai bogati peste noapte, iar cumparatorii si-au vazut calculele date peste cap

             Apartamentele sunt mai scumpe, in medie, cu 35% fata de anul trecut. Cel mai mult au crescut preturile in Bucuresti, Brasov, Iasi, Craiova si Constanta. I.M. este o tanara din Bucuresti cu un venit mediu lunar de 300 de euro. In urma cu un an, cand a pornit sa-si caute o casa, putea sa-si cumpere cu 12.000 de euro un apartament cu trei camere intr-un cartier de la periferie.

     Dar nu s-a hotarat prea repede si a ajuns ca in vara anului trecut cu acest buget sa poata spera doar la un apartament cu doua camere dintr-o zona similara. Cum in toamna, cand a inceput sa-si stranga actele pentru creditare, preturile au inceput sa creasca din nou, a fost nevoita sa se reorienteze spre o garsoniera. Mai mult, in aceasta luna, proprietarul cu care trebuia sa bata palma a mai pus o mie de euro la pret, astfel incat cu banii pe care si-i permite, I.M. nu mai are ce cumpara in Bucuresti.

     Acest exemplu este relevant pentru cresterile de preturi din Bucuresti, mai ales pentru zonele mai marginase, unde apartamentele sunt cele mai ieftine de pe piata si cele mai accesibile. Au fost segmente de piata "de exemplu, apartamente de doua-trei camere unde preturile s-au dublat. Nu peste tot cererea fost la fel de mare si nici frenezia vanzatorilor.

            In zonele centrale, de exemplu Unirii, Decebal, Victoriei, "pretul apartamentelor a crescut cu maximum 15%. In medie, luand in considerare toate zonele si toate tipurile de apartamente, scumpirea lor a fost de 35% pentru intreg anul 2003. Iar pe viitor, chiar daca in acest an ritmul ar putea incetini, pe termen mediu nivelul preturilor va creste continuu.

            Creste numarul celor care investesc in locuinte

            Romanii si strainii fac afaceri cu case romanesti, fie ca isi cumpara o locuinta mai buna, fie ca achizitioneaza angro.
Piata rezidentiala a intrat pe un drum bun din 2003 si se dezvolta intr-un ritm constant. Acest fenomen se resimte cel mai puternic in Bucuresti si in orasele din centrul si vestul tarii.

           Timisoara si Cluj-Napoca sunt campioane, atat la preturi, cat si la cresterea ofertei de case si apartamente nou-construite. Oricine a cumparat un apartament in ultimii ani a facut o afacere buna, fie ca locuieste in el, fie ca il inchiriaza. si stand cu apartamentul gol, un bucurestean a castigat cel putin 15% in valuta, de cinci ori mai mult decat daca i-ar fi pus intr-un depozit la o banca.

           "Numai din vara anului trecut preturile au crescut, la toate tipurile de proprietati, cu procente cuprinse intre 20 si 30%", afirma Mihaela Oroian, directorul de vanzari al Departamentului Rezidential al agentiei Neocasa. Interesant este faptul ca sunt atractive pentru cumparatori si locuintele noi de lux, fie vile, fie apartamente in blocuri noi, ultra-echipate si cu cel mult doua apartamente imense pe etaj. si apartamentele obisnuite si construite inainte de 1989 pot aduce bani grei din inchiriere, daca sunt modernizate si bine echipate.

            Primele investitii in apartamente de inchiriat in regim hotelier au adus profituri uriase: proprietarul scotea banii pe o astfel de locuinta intr-o perioada de trei-cinci ani si apoi continua sa castige anual cel putin 20.000 USD. Din cauza cresterii numarului investitorilor de acest gen (exista oameni de afaceri romani sau straini care au peste 60% dintr-o scara de bloc dintr-o zona centrala), chiriile au scazut, marindu-se rata de recuperare a investitiei.

           "In acest moment este apropiata de sapte ani", declara Mihaela Oroian. Cresterile de preturi de care se plang bucurestenii incepand de anul trecut, timisorenii si clujenii le-au cunoscut inca din primele zile ale anului 2002, de la inlocuirea marcii cu euro. De atunci au crescut constant si tot mai cresc, iar piata le suporta cu stoicism. Corespondentul nostru local, Malin Bot, citeaza reprezentantii agentiilor imobiliare din Timisoara, care spun ca oferta de apartamente este foarte mica si ca o locuinta se vinde aproape intotdeauna imediat.

            La inceputul anului trecut, preturile apartamentelor cu trei camere, in zona medie, oscilau intre 18.000 si 22.000 de euro, in functie de etaj si amenajari. Acum acelasi tip de apartament costa intre 25.000 si 35.000 de euro. Arhitectul-sef al Timisoarei, Radu Radoslav, spune ca in ultimii ani s-a construit cate ceva, fapt care a facut posibil sa se elibereze apartamente pentru vanzare.

            In ultimii sapte ani s-au ridicat aproximativ 350 de locuinte pe an in cartierele de vile aparute la marginea orasului. S-au creat si spatii suplimentare prin mansardari si extinderi, aceste lucrari aducand un plus de 1.400 de locuinte in ultimii zece ani", a declarat Radoslav. Inevitabil, oferta de locuinte creste si se diversifica, piata fiind din ce in ce mai atractiva, atat pentru cumparatori, cat si pentru investitori.

           Creditele ipotecare se imputineaza pentru cei cu venituri medii si mici

           Apartamentele vechi isi pierd o parte dintre potentialii cumparatori

          Dupa intrarea in vigoare a noilor norme de creditare, de la 1 februarie, persoanele care castiga mai putin de 300 de euro lunar nu isi vor mai putea cumpara cu bani de la banca aproape nici un fel de casa. Ce credit ipotecar si ce locuinta mai pot lua dupa 1 februarie la venitul actual?

          Multi dintre romanii care au pus aceasta intrebare la banca au aflat fie ca pot lua doar un imprumut cu care, in lipsa unui avans de cateva ori mai mare, nu mai pot cumpara nici macar o garsoniera, fie ca va trebui sa isi reduca pretentiile initiale, acceptand sa cumpere un apartament cu mai putine camere sau intr-o zona mai prost cotata. Situatia este valabila nu doar pentru persoanele cu venituri foarte mici, ci chiar pentru cei care castiga de doua ori salariul mediu pe economie.

        "Noile norme de creditare nu vor reduce neaparat cererea pentru imprumuturi ipotecare, deoarece nevoia de locuinte este ridicata, dar vor diminua cu siguranta oferta noastra. O parte dintre solicitanti nu se va mai putea califica pentru a primi astfel de credite", spune Radu Gratian Ghetea, presedintele Asociatiei Romane a Bancilor (ARB) si prim-vicepresedinte Alpha Bank. Pana la 1 februarie, rata lunara de rambursat la un credit ipotecar putea fi jumatate din venitul lunar net al solicitantului.

          Dupa noile norme, doar 35% din venit mai poate fi alocat in acest scop. Ca sa isi permita, la preturile de acum, un apartament de doua camere intr-o zona nu foarte buna din Capitala, in valoare de 26.000 de euro (20.000 de euro credit, restul avans propriu), un roman ar trebui sa castige lunar 750 de euro net, venit situat cu mult chiar peste media celor mai bogate orase. La acelasi venit, inainte s-ar fi putut califica pentru un credit de 30.000 de euro, cu care, adaugand avansul minim de 25%, ar fi putut cumpara o casa de 40.000 de euro.

         Cand au apelat la o banca pentru a obtine "bani de casa", romanii au facut-o, in general, pentru a-si cumpara una dintre locuintele puse in vanzare pe piata si mai rar pentru a-si construi una noua. "Pana acum, majoritatea creditelor ipotecare au fost acordate pentru achizitii. Putinele finantari solicitate de persoane fizice pentru constructii au fost destinate ridicarii de locuinte mai scumpe de 80-100.000 de euro", spune Dan Pascariu, presedintele HVB Bank.

         In opinia sa, cel putin deocamdata, cererea de credite pentru constructia de locuinte nu poate creste spectaculos, finantarile urmand sa fie acordate preponderent pentru cumparari de locuinte mai vechi. Explicatia: multi dintre cei ce construiesc case scumpe o pot face si "cu banii jos", iar oferta firmelor de constructii pentru apartamente noi, mai ieftine de 80.000 de euro, ramane redusa.

         Pentru a permite o casa de o asemenea valoare, un credit poate fi obtinut pe 20 de ani doar la un castig de peste 2.200 de euro lunar. In absenta unei contraoferte din zona constructiilor noi, clientii creditelor ipotecare vor trebui sa se orienteze si in viitorul imediat catre locuinte mai vechi. "Preturile la aceasta categorie nu vor putea creste, insa, la nesfarsit", spune Pascariu. Pana acum, in orasele mari evaluatorii bancilor nu au obiectat fata de valorile de vanzare. Cresteri suplimentare ale preturilor vor face insa ca bancherii sa considere "supraevaluate" imobilele vechi pe care ar trebui sa le accepte in garantare.

         Venit lunar net 150 euro: Credit maxim (20 de ani) 4.000 euro. Avans minim (25%) 1.300 euro. Poate cumpara doar o locuinta de 5.300 euro - nu exista oferta in orasele mari.

          Venit 300 euro: Credit 8.000 euro. Locuinta de 10.500 euro - garsoniera confort 2 in orasele mari sau doua camere in orasele mici.

         Venit 570 euro: Credit 15.000 euro. Locuinta de 20.000 euro - garsoniera confort 1 semicentral sau 2 camere zona intermediara.

           Venit 2.200 euro: Credit 60.000 euro. Locuinta 80.000 euro - vila nou-construita, suprafata peste 100 mp.

           Piata va continua sa se dezvolte

           Un rol important il va avea evolutia clasei mijlocii.

          Ridicarea stachetei pentru potentialii beneficiari de credite va incetini dezvoltarea pietei rezidentiale, dar nu o va opri. O parte dintre solicitantii de credite se vor poticni in aceasta bariera, dar o vor "sari" maximum peste doi-trei ani, dupa ce vor mai acumula venituri.

         Experienta pietelor imobiliare din vestul si centrul tarii arata ca o micsorare temporara a cererii nu conduce imediat la o reducere a preturilor si ca romanii "inghit" cresteri si de la simplu la dublu, in termen scurt. De exemplu, in Timisoara si Cluj-Napoca, la trecerea de la marca la euro, la inceputul anului 2002, preturile s-au dublat in valuta (un apartament de doua camere care in decembrie 2001 costa 10.000 de marci a fost scos la vanzare in ianuarie-februarie 2002 la pretul de 10.000 de euro, in conditiile in care paritatea era de 1,95).

         In primele luni, cererea s-a diminuat considerabil, piata aproape s-a blocat. Dar apoi, in lunile aprilie-mai, a inceput sa se dezmorteasca si s-au facut tranzactii cu cresteri de 70-80%, nu chiar de 100%, cat fusese initial. Incet, incet, vazand ca preturile nu dau inapoi, cumparatorii au dat iar navala, fapt ce a condus nu doar la acceptarea dublarii, dar si a reinceperii urcusului preturilor. La doar doi ani de atunci, astazi, in Cluj-Napoca, cu 10.000 de euro nu mai poti cumpara nici macar o garsoniera, piata apartamentelor fiind aici mai scumpa si decat in Bucuresti.

         Un apartament cu doua camere greu se mai gaseste cu 22.000-23.000 de euro (de aproape cinci ori mai mult). Se pare ca aceasta suita a cresterilor sustinute a fost reluata in Bucuresti incepand cu luna ianuarie 2003, de cand preturile au crescut constant. Unde se va opri este greu de spus, dar sigur este faptul ca in Capitala intotdeauna cererea de case, in special de apartamente, a fost mai mare decat in restul tarii (statisticile neoficiale arata ca aproape 800.000 de romani traiesc in Bucuresti fara a avea o locuinta, chiar daca au sau nu au acte de flotant).

         In plus, Capitala este si cel mai puternic pol de afaceri al Romaniei, fiind de asteptat ca aici sa se consolideze patura clasei mijlocii, solvabila pentru banci si cu potential de investitii in case. "Au aparut clienti noi, oameni destul de destepti, care au acumulat in ultimii 8-12 ani si care se indreapta spre locuinte intre 80.000 si 250.000 de euro. Principiul dupa care isi aleg casele este: cumpara doar ce folosesti si foloseste doar cat ai nevoie", afirma Ionut Bordei, directorul Departamentului Rezidential al companiei Eurisko.

         In marile orase mai exista si a treia categorie de cumparatori: investitorii care cumpara cu bani gheata, fie cetateni straini, cu afaceri in Romania, fie romani plecati in strainatate, care isi plaseaza astfel economiile. "Din cumparatorii nostri, doar 60% cumpara cu credite ipotecare.

        In ultima perioada sunt tot mai multi straini, care investesc sume imense in terenuri, apartamente si case, fie ca sa le inchirieze, fie ca sa le vanda peste un timp", declara Victor Mihalache, director al agentiei Apulum 94, care are patru puncte de lucru in Bucuresti. In concluzie, piata are o singura traiectorie: inainte, la fel ca toate pietele imobiliare din celelalte tari est-europene. O prabusire ar putea avea loc doar in momentul in care am intra in recesiune.


Gabriela Mladin, Malin Bot, Maria Seder, Oana Osman           

 

 

28 ianuarie 2004