Marile fonduri s-au orientat spre proiecte imobiliare destinate clasei medii

Numarul investitorilor de mari dimensiuni de pe piata locala va creste in acest an, piata fiind tatonata de mai multi jucatori strategici. Investitiile imobiliare erau destinate pana in urma cu cativa ani aproape in exclusivitate dezvoltarilor de lux, pentru clasa persoanelor cu venituri peste medie, insa necesitatile persoanelor cu venituri medii ii determina pe marii jucatori sa schimbe strategiile, construind proiecte destinate clasei medii.

"Fondurile serioase care au intrat recent pe piata au investit in proiecte destinate clasei medii, bine plasate, si nu in proprietati foarte scumpe. Epoca penthouse-urilor de lux, care s-a maturizat cel mai repede, incepe sa apuna", apreciaza Dan Borbely, partener in cadrul casei de avocatura Tuca Zbarcea & Asociatii si unul dintre coordonatorii departamentului de real estate.

Dupa aderare si-au facut tot mai mult simtita prezenta fonduri de investitii imobiliare puternice, precum ING Real Estate sau GE Real Estate, care au si demarat primele investitii de piata locala. ING a achizitionat anul trecut galeria comerciala a proiectului Felicia Shopping Center din Iasi, in timp ce divizia imobiliara a General Electric a demarat o investitie de 175 mil. euro in dezvoltarea mai multor parcuri industriale.

"Intrarea unor astfel de jucatori pe piata are o multime de efecte benefice, unul dintre ele fiind si certitudinea ca proiectele in care sunt implicati se si fac", adauga Borbely.

Lista marilor investitori care au intrat curand pe piata ar putea continua cu bancherii de la Rothschild, care s-au asociat cu dezvoltatorii proiectului Planorama in dezvoltarea a trei proiecte rezidentiale, sau cu DEGI, divizia imobiliara a grupului Allianz, care a cumparat trei imobile de birouri in Bucuresti.

"Sunt inca multi investitori foarte mari care pot intra pe piata din Romania. Anul acesta va fi unul al confirmarilor. Sunt foarte multe proiecte anuntate, iar anul acesta vom observa daca acestea vor ramane la faza de proiect sau chiar se vor concretiza", spune avocatul.

Tuca Zbarcea a asistat anul trecut o serie de tranzactii incheiate de acesti investitori, precum preluarea Felicia de catre ING Real Estate (40 de milioane de euro) sau mutarea in urma careia o firma a bancherilor Rothschild a platit 104 milioane de euro pentru a detine peste 50% din trei terenuri de mari dimensiuni.

"Anul trecut ne-am consolidat relatia cu clienti traditionali, precum Fabian, Charlemagne sau Equest, dar ne-am si largit portofoliul cu fonduri mari de investitii, precum ING Real Estate, Rothschild, dar si alt gen de clienti importanti pe piata imobiliara, precum Carrefour sau Petrom", spune Borbely.

Printre altele, Tuca Zbarcea a asistat Carrefour la preluarea lantului de supermarketuri Artima si Petrom in tranzactia in urma careia compania a v ndut catre Raiffeisen Evolution un teren cu o suprafata de 11 hectare, afacere de 90 de milioane de euro.

"De terenul din zona Straulesti detinut de Petrom, fosta baza de depozitare a petrolului, au fost interesate patru-cinci nume mari. Pe langa partea financiara a contat si seriozitatea investitorului, care s-a angajat sa faca tot un complex de birouri si doar o mica parte de rezidential", precizeaza Dragos Apostol, senior associate in cadrul Tuca Zbarcea.

Raiffeisen Evolution va intra in proprietatea terenului in mai multe stadii, care ar putea dura 2-3 ani, parcelele fiind supuse in prezent unui proces de ecologizare.

"Daca pana acum principalele probleme juridice ale proiectelor imobiliare in care eram implicati erau legate de achizitii, de acum vom avea mai multa activitate si pe partea de dezvoltare a proiectelor imobiliare, urm nd a ne concentra pe contractele de construire, relatia cu clientii finali, cumparatori sau chiriasi sau exit-uri", apreciaza Borbely.

Casa de avocatura Tuca Zbarcea are unul dintre cele mai active departamente de real estate, fiind implicati anul trecut in unele dintre cele mai mari tranzactii cu terenuri de pe piata - cele trei terenuri preluate de Rothschild (104 milioane de euro), Petrom (90 mil. euro, si terenul de sub fabrica Laromet (77,5 mil. euro).

Totodata, printre cele mai active departamente de real estate din cadrul firmelor locale de avocatura, se mai regasesc si cele ale firmelor Popovici Nitu & Asociatii, Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP), Tuca Zbarcea & Asociatii, Musat & Asociatii sau Badea Clifford Chance, firme prezente in marea majoritate a mutarilor mari de pe piata.

Piata s-a diversificat in 2007 si ca numar de jucatori, dar si ca sursa de provenienta a companiilor imobiliare, dupa ce pana in 2006 afacerile erau facute de fonduri austriece precum Immoeast, Europolis sau CA Immo, dar si investitori britanici de dimensiuni medii, precum Equest sau Fabian.

Unii consultanti imobiliari afirmau la inceputul anului trecut ca investitorii nu au avut nevoie de ziua de 1 ianuarie 2007 pentru a patrunde pe piata locala, in conditiile in care tratativele pentru aderare incepusera din 1999.

Cu toate acestea, un numar de circa zece jucatori de mari dimensiuni au intrat in piata sau si-au amplificat investitiile de-abia in 2007, an record pentru majoritatea segmentelor pietei imobiliare locale.

Un caz deosebit a fost cel al vanzarii imobilului de birouri America House din Piata Victoriei, una dintre cele mai ravnite cladiri din Bucuresti. Tranzactia a marcat intrarea companiei franceze Ixis pe piata locala, firma fiind subsidiara a gigantului financiar Natixis, care a platit un pret record pentru piata imobiliara: 120 de milioane de euro pentru o cladire de birouri.

Totodata, randamentele au scazut la un nivel "confortabil" pentru acesti jucatori, de circa 6% in euro pe an, mult mai aproape de nivelul cu care acesti investitori sunt obisnuiti sa lucreze pe pietele mai mature pe care activeaza.

In urma cu cativa ani, tranzactiile pe piata imobiliara locala se realizau la randamente investitionale duble, de 10-12% pe an, perioada in care cei mai agresivi jucatori erau fondurile oportuniste, care au avut timp sa-si creeze portofolii devenite intre timp interesante pentru marii jucatori.

Un astfel de exemplu este fondul de investitii European Convergence Property Company, controlat de compania britanica Charlemagne, care a realizat in acest an primul exit de pe piata locala, renuntand la cele trei cladiri de birouri din Bucuresti detinute in portofoliu in favoarea unui alt jucator de mari dimensiuni - DEGI, divizia imobiliara a grupului german Allianz.

Tranzactia a confirmat si profitabilitatea pietei, in conditiile in care Charlemagne a realizat un profit de circa 20 de milioane de euro in decurs de un an, tinand cont ca platise pentru cele trei cladiri mai putin de 90 de milioane de euro. Lipsa proiectelor finalizate a determinat intrarea in piata a unor companii puternice care pot fi active si pe partea de dezvoltare, cum este cazul portughezilor de la Sonae Sierra, care dupa ce s-au facut cunoscuti prin achizitia mall-ului River Plaza din Ramnicu Valcea, au anuntat investitii de 300 de milioane de euro in dezvoltarea a doua centre comerciale la Craiova si Ploiesti.

Sonae Sierra, la fel ca majoritatea marilor investitori intrati in piata, isi propune sa fie un jucator de top pe segmentul pe care activeaza, si anume in "Top 3" operatori de centre comerciale. Una dintre cele mai recente intrari a fost cea a bancherilor dinastiei Rothschild, care vizeaza investitii pe segmentul rezidential, dupa ce au creat un joint-venture cu oamenii de afaceri care controleaza compania Euro Habitat, dezvoltatorul proiectului Planorama.

Pentru ca investitiile companiilor mari sa mearga in toate segmentele pietei imobiliare, GE Real Estate s-a asociat pentru dezvoltarea unei retele de parcuri industriale, in urma unor investitii totale de 175 de milioane de euro.

Gigantii care au intrat pe piata