MApN gireaza afaceri private cu terenurile statului
CAPITAL - 03.08.2005
 

Pentru inceput, s-a decis realizarea unui proiect-pilot in zona Baneasa-Straulesti, pe un teren al Ministerului Apararii Nationale (MApN). Pentru acest proiect, sunt vizate 241 de persoane, iar valoarea totala a proiectului este de 13 milioane de euro. La un pret mediu de 200 de euro metrul patrat, in aceasta zona valoarea terenului s-ar ridica la 6,2 milioane de euro.

In septembrie 2004, MApN semneaza o conventie cu antreprenorul general desemnat prin selectie de oferte, si nu prin licitatie publica, South Pacific Constructii, pentru realizarea acestui proiect (de obicei, antreprenorii pentru proiecte mari sunt alesi pe baza de licitatie, indiferent daca cel care face alegerea este institutie publica sau firma privata).

Cadrul general al conventiei prevede ca antreprenorul va realiza contracte de subantrepriza cu viitorii constructori. La randul lor, beneficiarii au semnat o conventie cu antreprenorul si alta cu MapN, pentru darea in folosinta (nu s-a decis daca va fi vorba de concesionare sau inchiriere) a terenului pe durata existentei constructiei. Tot beneficiarii sunt cei care vor semna un contract si cu BCR, banca ce va acorda credite ipotecare fiecarui militar cu cerere aprobata de minister si care intruneste cerintele bancii. Antreprenorul incheie la randul sau o conventie cu BCR, privind modul de finantare.

Cum a ajuns sa incheie South Pacific Constructii (SPC) aceasta conventie cu MapN, ne explica unul dintre reprezentantii firmei, Liviu Buzila: “In octombrie 2003, cand lucram la Consulatul Australiei pentru Romania, am fost contactat de secretarul de stat de atunci, Sorin Encutescu, cu rugamintea de a studia piata australiana pentru a gasi firme care sa participe la acest proiect.” Asa a ajuns Buzila sa contacteze firma de constructii Expile si pe cea de brokeraj ipotecar Money Street. “Cele doua firme s-au consolidat in SPC, firma care s-a infiintat in Romania in acest an. Aceasta este explicatia pentru care SPC n-a functionat in strainatate ca entitate separata.”

Ion Vasilian, seful proiectului din MapN, sustine ca a ales aceasta firma prin selectie de oferta, deoarece “nefiind implicati bani publici si fiind vorba de un parteneriat public-privat, nu trebuia sa organizam licitatie.” Ulterior, Vasilian a rectificat, sustinand ca expresia “parteneriat public-privat” este una personala, si nu tipul de parteneriat descris in lege.

Conventie fara penalizari si raspunderi intre MApN si SCP
Prin conventia de colaborare, MApN incredinteaza acest proiect SPC, care trebuie sa obtina avizele si aprobarile pentru constructii, sa contracteze constructorul, sa se asocieze cu o banca.
In schimb, aceasta conventie nu stabileste nimic despre ce se intampla daca lucrarile de constructii nu sunt duse la bun sfarsit. Vasilian ne-a declarat: “In acest caz, ne vom indrepta impotriva antreprenorilor in limitele persmise de lege – intelegere pe cale amiabila sau apel in instanta.”

Cine pe cine si cum finanteaza

In baza antecontractului semnat de antreprenor cu viitorii beneficiari, acestia au depus o garantie de 119 milioane de lei in contul SPC (in total, aproximativ 820.000 de euro). George Prelea, administrator SPC, explica faptul ca acesti bani reprezinta o garantie din partea militarilor ca nu se vor razgandi si vor participa in continuare la acest proiect.
Beneficiarii depun la banca avansul de 25% din valoarea constructiei contractate de fiecare in parte. Punctul de vedere oficial al BCR subliniaza: “Creditul este angajat treptat, dupa utilizarea aportului propriu al celui creditat, pe masura ce este incheiata si receptionata fiecare faza de executie a locuintei.”
Banca arata ca a fost implicata in acest proiect printr-un protocol-cadru de colaborare, pe care il semneaza cu firme de constructii, developeri, agentii imobiliare, neprecizand daca in acest caz contractul a fost incheiat cu SPC.
Garantiile de buna executie care trebuie depuse la banca se ridica la aproximativ 3 milioane de euro, si in baza conventiei de colaborare dintre MApN si SPC vor fi depuse de constructorul ales de SPC. Proiectul rezidential a fost realizat de firma Bovis Lend Lease si va fi supravegheat tot de acesta. Constructorul este, practic, cel care va plati peste tot, iar antreprenorul cel care va distribui banii intre partile implicate. De regula, comisioanele unui antreprenor ajung la 10% din valoarea totala a proiectului.

Raspunderile MApN fata de cadrele militare

Ministerul Apararii este cel care a girat, de la bun inceput, tot acest proiect. Cu toate acestea, beneficiarii nu vor avea contract cu ministerul decat pentru regimul de folosinta al terenului, regim care nu a fost inca hotarat. Andreea Ionescu, avocat asociat tuca&Asociatii, precizeaza: “Legea romana nu permite concesionarea sau inchirierea unui teren din domeniul privat al statului in mod direct (decat in cateva cazuri de exceptie, care nu sunt aplicabile in speta), ci doar pe baza de licitatie publica. In cazul analizat, daca terenul este pus la dispozitie catre militarii persoane fizice, acestia ar trebui sa participe la o licitatie organizata de MApN.”

Pentru avansul dat in garantie catre SPC, au doar o clauza scrisa in conventie, conform careia in caz de nereusita a proiectului le vor fi returnati acesti bani. Trebuie precizat ca regimul unei conventii de colaborare nu este acelasi cu al unui contract.
MApN s-a angajat ca militarii nu vor avea cheltuieli cu infrastructura, motiv pentru care o parte a terenului a fost transferata catre Primaria sectorului 1. Andrei Chiliman, primarul sectorului 1 al Capitalei, ne-a declarat: “La ora actuala, nu am prevazuti bani in buget pentru asa ceva. Directia financiara a Primariei analizeaza posibilitatea gasirii unei parti din acesti bani si oportunitatea unei astfel de investitii.”
In schimb, Prelea declara ca lucrarile la cartierul Baneasa-Straulesti vor incepe in jur de 15 august.
"Nu am facut licitatie publica, pentru ca nu sunt implicati banii statului. Intr-adevar singura greseala este ca nu am solicitat o scrisoare de garantie bancara pentru SPC.”

Ion Vasilian,
responsabilul proiectului MapN


“Constructorii sunt cei care vor fi obligati sa depuna garantia de buna executie a lucrarilor, garantie care va fi de 10% din valoarea proiectului.”

George Prelea,
administrator SPC


Total suprafata de pamant: 35.000 m2
Totalul zonei de constructii: 31.013 m2
Pret m2 construit: 420 de euro
Atributiile antreprenorului general: incheie conventie de colaborare cu MApN, subcontracteaza constructorul, incheie conventie cu banca ce va da creditele ipotecare si incaseaza garantiile de la viitorii clienti.
Atributiile MApN: alege prin selectie de oferta antreprenorul cu care incheie conventie, gaseste o forma juridica acceptabila prin care da terenul in folosinta militarilor.
Gabriela Tinteanu Moldoveanu - Capital

3 August 2005