Mansardele - Opinii legale pro si contra in sprijinul proprietarilor

Mansardarea este, fără îndoială, o alternativă pe piaţa imobiliară de astăzi, în care cererea de locuinţe este tot mai mare, iar preţul terenurilor creşte pe zi ce trece, în timp ce, în mod logic, numărul de terenuri destinate construcţiilor de locuinţe este într-o dramatică scădere.
Foarte des întâlnită în judeţul Sibiu şi, mai cu seamă, în municipiul Sibiu, construcţia de mansarde presupune, ca orice alternativă, avantaje şi dezavantaje, din punct de vedere juridic.
Încercând, ca de fiecare dată, să venim în sprijinul cititorilor, vă vom prezenta în cele ce urmează ceea trebuie să urmăriţi în situaţia în care proprietarii din imobilul în care locuiţi se hotărăsc să îşi dea acordul pentru construcţia unei mansarde.

Ce semnifică, legal, acordul dvs. pentru mansardare?

Toţi proprietarii unui imobil tip bloc (imobil cu mai multe apartamente) sunt, în acelaşi timp, şi proprietari, într-un procent direct proporţional cu suprafaţa apartamentului pe care îl deţin în proprietate, pentru spaţiile comune aferente imobilului respectiv. Aceste spaţii comune sunt, de fapt, casa scărilor, uscătoria, pivniţa, zidurile comune, casa liftului şi acoperişul imobilului, adică tot ceea ce excede spaţiilor cu destinaţie de apartament. Astfel, acordul proprietarilor presupune cedarea dreptului de proprietate pentru acoperişul imobilului, în scopul construirii de către o societate comercială sau chiar de către o persoană fizică a unor noi spaţii cu destinaţie de locuit, intitulate mansarde.
Indiferent dacă proprietarii imobilului sunt sau nu constituiţi sub forma unei asociaţii de proprietari, pentru a se putea proceda la mansardare este necesar ca toţi proprietarii să îşi dea acordul în ceea ce priveşte cedarea dreptului de proprietate pentru acoperişul imobilului. în situaţia în care majoritatea dintre proprietari şi-au dat acordul pentru mansardare, iar unul sau câţiva proprietari refuză să îşi dea, la rândul lor, acest acord, exercitând astfel un abuz de drept, cei care refuză pot fi acţionaţi în instanţă. În acest caz, hotărârea instanţei va ţine loc de acordul lor.

Ce trebuie să ştiţi când aveţi o ofertă de mansardare?

Având în vedere faptul că, în practică, societatea noastră a întâlnit numeroase cazuri în care au existat neînţelegeri cu privire la termenii juridici inseraţi într-un asemenea contract, vă sfătuim ca în cazul în care sunteţi decişi să cedaţi proprietatea acoperişului imobilului în scopul mansardării, să apelaţi la un avocat care să vă ofere consultanţă în ceea ce priveşte conţinutul şi clauzele contractului. Nici agentul imobiliar, nici notarul public (care poate să vă dea lămuriri doar în ceea ce priveşte forma contractului) şi nicio altă persoană nu este calificat să vă dea lamuririle necesare şi în avantajul dvs.
Astfel, orice ofertă venită din partea unui constructor suportă modificări cu privire la prestaţiile pe care constructorul se obligă să le execute. Chiar dacă singura dvs. obligaţie este de a ceda proprietatea pentru plafonul imobilului în care deţineţi în proprietate un apartament, trebuie să ştiţi că, prin acord, dvs. cedaţi, practic, constructorului “un teren” pentru a se edifica o noua construcţie. Dacă acel constructor ar trebui să cumpere un teren, de o suprafaţă identică, el va fi nevoit să achite un preţ care nu este derizoriu. De aceea, pretenţiile dvs. trebuie să fie direct proporţionale cu spaţiul pe care îl cedaţi, dar şi cu locul în care se situează imobilul şi cu orice alte împrejurări care vă sunt favorabile. De aceea, sfatul nostru este să nu vă grabiti să încheiaţi contractul şi să negociati, în avantajul dvs., cât mai mult posibil.

Ce este şi ce nu este negociabil?

Ca în orice contract, există unele clauze care nu pot lipsi şi clauze care pot fi negociate.
Un aspect peste care nu se poate trece cu vederea este că mansardările trebuie să respecte Planul Urbanistic General, Planurile Urbanistice Zonale şi Planurile Urbanistice de Detaliu din zonă. Constructorul trebuie să aibă, în ceea ce priveşte Inspecţia în Construcţii, toate autorizaţiile necesare pentru începerea lucrărilor. Fără acestea, nu se poate proceda la începerea lucrărilor de mansardare. Daca vă veţi da, de principiu, acordul înainte de îndeplinirea acestor formalităţi, riscul este că în cazul unui accident sunteţi oarecum părtaşi, „complici”. Oricât de mult vă doriţi ca lucrările să înceapă, peste aceste aspecte nu vă sfătuim sub nicio formă să treceţi.
În ceea ce priveşte clauzele care pot fi negociate, acestea pot varia şi, aşa cum am aniticipat, ele ţin în principal de abilităţile negociatorului. Ele presupun, cu titlul de exemplu, izolarea termică totală a imobilului, montarea de uşi de termopan la intrarea în imobil, sume de bani pentru toţi proprietarii sau doar pentru cei de la ultimul etaj, schimbarea branşamentului de apa rece etc.
Important în acest sens, pentru a nu lăsa loc interpretării legale, este ca atât lucrările, condiţiile în care să se desfăşoare, cât şi termenele limită în care doriţi sau conveniţi împreună cu constructorul să se realizeze anumite etape sau prestaţii să fie foarte clare şi bine precizate (spre exemplu, ridicarea acoperişului să se facă în termen de X săptămâni sau până la data de X, lucrările de zugrăvit pentru casa scărilor să se efectueze pana la data de X). Aceasta pentru că, în situaţia nedorită de a se ajunge ca instanţa să reglementeze juridiceşte o clauză contractuală să nu mai suporte interpretări.

Atentie!

Deşi în articolul de faţă am amintit mai mult despre „capcanele juridice” în care pot cădea, din neatenţie sau neştiinţă, proprietarii de apartamente, trebuie precizat că şi pentru ei mansardarea este un avantaj, pentru că, astfel, cel care doreşte să mansardeze un imobil va realiza pe cheltuială atât o cosmetizare benefică a imobilului (zugravitul faţadei, montarea de uşi termopan), menite să ofere o imagine plăcuta unor imobile altadată gri, cât şi o îmbunătăţire a acestuia, prin plusul de valoare şi comfort oferit, spre exemplu, de izolarea termică a blocului şi chiar „salvarea” apartamentelor de la ultimul nivel, unde, de multe ori sunteţi puşi în situaţia de a fi proprietari ai unui apartament în care ploaia sau mucegaiul dat de lipsa izolaţiei pe plafon îşi face oricând simţită prezenţa.