Macarale rad in soare la profituri argintii

Oricine isi propune sa faca rezervare intr-unul dintre noile ansambluri de apartamente construite in Bucuresti trebuie sa stie ca pretul mai bun este acolo unde e si oferta mai larga. In Bucuresti insa, zonele care ofera asemenea conditii de cumpa-rare pot fi numarate pe degetele unei singure maini.

Unde-i praf acolo-s case de vanzare

In Bucuresti sunt in prezent circa o duzina de ansambluri foarte mari, care implica o forta de munca si un volum de investitii impresionante, cateva zeci de complexuri medii, cu 100-500 de unitati locative si sute de bloculete cu 4 pana la 25 de apartamente. Investitiile in construirea de ansambluri rezidentiale au capatat caracter de sport national in care adevaratii performeri sunt investitorii care deruleaza proiecte uriase, cu ansambluri de peste 1.000 de unitati locative. Din puzderia de proiecte rezidentiale anuntate in ultimii trei ani, astazi putem vorbi cu siguranta despre realizarea a doar sapte megaproiecte cu peste 1.000 de apartamente. Este vorba despre NeoPeninsula (2.700 unitati locative), Latin Apartments (2.600), West Park (1.400), Vivenda (1.400), Felicity (1.200), Planorama (1.064) si Greenfield (1.000).

In ceea ce priveste preferintele investitorilor, acestea s-au indreptat catre cartiere precum Colentina, Tei, Militari, Prelungirea Ghencea, Titan sau nordul Capitalei. De altfel, zone precum Colentina-Tei, Militari-Ghencea, Titan si nordul Capitalei concentreaza acum circa 68% din volumul total de apartamente noi aflate in curs de construire. Dintre acestea, in Colentina-Tei si zona de vest a orasului (exceptand Drumul Taberei) se afla cele mai multe proiecte noi, reprezentand 23%, respectiv 22% din volumul total de constructii rezidentiale. In Titan se afla 13% din tot ce inseamna piata noilor proiecte de apartamente, in timp ce in fieful luxului rezidential, Baneasa-Pipera, se afla circa 10% din proiectele incepute.

Volume mari, livrari mici
Desi volumul de noi proiecte aflate acum in lucru depaseste 25.000 de unitati locative, anul acesta numarul de apartamente livrate efectiv pe piata abia daca va atinge 5% din total. Potrivit datelor Colliers, pana la sfarsitul acestui an, stocul de apartamente noi va ajunge la circa 1.600 de unitati locative, o mare parte pe seama livrarilor din ansamblurile Baneasa, Central Park si Quadra Place. Doar incepand cu anul viitor ritmul de noi locuinte livrate anual va atinge niveluri „pre-revolutionare”. In 2008, pe piata se asteapta livrarea a cel putin 6.400 unitati locative, in 2009 - circa 10.000, iar in 2010 - peste 15.000 de apartamente. Ilinca Paun, director al Diviziei Residential din cadrul Colliers, sustine ca piata va continua sa creasca si in urmatorii zece ani si ca oferta va ajunge la un volum de 10.000 de locuinte noi livrate anual.

Dar toate acestea in contextul cresterii puterii de cumparare a romanilor si al imbunatatirii sistemului de creditare. Se va manifesta, totodata, si o crestere inegala a pretului de achizitie, in functie de oferta pe zona respectiva si calitatea proiectului.
Ceea ce se construieste astazi nu acopera cererea, iar in urmatorii ani cu atat mai putin. Reprezentantul Colliers explica acest lucru prin faptul ca piata este dinamica, cei care stau în blocurile vechi vând apartamentele si se muta în ansamblurile noi. Dar e posibil ca in timp sa se tranzactioneze mai multe apartamente noi, decât vechi.

Scumpim ce se vinde

In cazul noilor ansambluri, pretul apartamentelor din Bucuresti s-a majorat în prima jumatate a anului cu 10% în medie, iar tendinta de crestere se va mentine si în perioada urmatoare, estimeaza analistii companiei Colliers.
In multe situatii, cresterea pretului este influentata de lacomia dezvoltatorului. Daca un cartier are un succes aproape nebun, pentru dezvoltator acest fapt este un semnal care spune ca ar mai fi trebuit scumpite locuintele. Spre exemplu, pe parcursul a 24 de luni, timp in care a fost derulat proiectul rezidential Central Park, dezvoltatorul a scumpit locuintele vandute cu 82%. Alte exemple: in Rose Garden preturile au crescut de la lansare cu 20%; in Asmita Gardens s-au majorat in 12 luni cu 65%. De regula, proiectele din segmentul middle class au tendinta scumpirii cu 30 pana la 35% intr-un interval de 8-12 luni, iar cele din segmentul high class - cu 20% in 6 luni.
De la inceputul anului, cresterea preturilor a fost chiar si de 20% în anumite proiecte noi, cu locatii bune. Preturile vor continua sa creasca, dar cu un ritm mai lent decât cel înregistrat anii trecuti. De asemenea, pentru unele locuinte amplasate în zone neexploatate sau care au potential de crestere, cum ar fi cele din partea de nord, cresterea va fi mai accentuata, crede Ilinca Paun.

Trebuie mentionat ca in primele sase luni ale anului au fost vândute 3.000 de locuinte din complexurile rezidentiale noi si 4.000 de apartamente în imobilele vechi. „Desi nu exista date exacte despre cererea anuala, putem spune doar ca este foarte mare. Proiectele noi se vând repede, daca în ultimele 18 luni au fost lansate spre vânzare 9.000 de unitati, mai sunt disponibile doar 3.000, restul fiind deja achizitionate“, a mentionat Paun.
Cererea de pe piata ansamblurilor noi de locuinte este formata în proportie de 40% de investitori straini sau români si 60% consumatori finali.

Dintre investitori, cei locali cumpara 2-5 apartamente, oamenii de afaceri straini din Grecia ori Spania achizitioneaza câte 15-20 unitati, iar investitorii din Statele Unite ale Americii, Marea Britanie si Israel prefera sa cumpere pachete mari, de câteva sute de locuinte, a precizat Ilinca Paun. În ceea ce-i priveste pe dezvoltatorii ansamblurilor de locuinte, acestia sunt în proportie de 80% din Israel, în ultima perioada constatandu-se o activitate mai intensa din partea investitorilor spanioli. Pretul de vânzare al apartamentelor din Bucuresti a ajuns la 1.000-2.200 de euro pe metru patrat construit, atât în cazul constructiilor noi, cât si al celor vechi.