Oazele de lux sunt puţine şi ameninţate continuu de „intervenţiile needucate" ale unor proprietari cu dare de mână

Luxul imobiliar, tot mai scump la vedereRezidenţialul de lux are în România, asemeni multor alte sintagme, un profund caracter original. Cu puţine excepţii, luxul imobiliar local nu are parte de discreţie, delimitarea de celelalte zone fiind vagă.

Nu există studii de piaţă profesioniste pentru acest sector redus ca amploare, iar tranzacţiile din acest an se pot număra pe degete. Nici perspectivele pe termen scurt nu sunt îmbucurătoare.

Cu toate acestea, ca preţuri, piaţa pare mai puţin afectată comparativ cu restul.

Principalul motiv pentru care zona de lux a pieţei imobiliare nu se află în suferinţă extremă, asemenea întregului sector, este acela că, deşi sumele de achiziţie sunt mult mai mari, solicitanţii depind prea puţin de bănci. Sau, în cazurile în care apelează la credite, uşa instituţiilor de credit li se deschide mai uşor acestora. „Este o piaţă care are şansa de a-şi reveni mai repede decât celelalte sectoare de real estate. Asta şi pentru că oferta este foarte redusă, iar numărul solicitanţilor este mai mare. Pe pieţele low, situaţia este pe dos, adică oferta este peste cererea solvabilă", a declarat expertul imobiliar Radu Zilişteanu.

Luxul local este totuna cu scumpetea

La noi, construcţiile de lux suferă prea des „intervenţii needucate" din partea proprietarului, astfel că rezultatul e mai degrabă o înşiruire de materiale scumpe cu arhitectură ieftină. Foarte rar poate fi vorba de individualizare, de distanţă rezonabilă faţă de vecini, aspecte care până la urmă definesc parţial luxul. „Există nevoia de lux pe piaţă, dar aceasta e suplinită de proprietăţile scumpe. Luxul se defineşte şi prin amplasare, mărimea proprietăţii, adică o curte sau măcar un drum de acces care să permită discreţie.

La noi nu prea e cazul de aşa ceva. Nu există decât rar produse de lux autentic, zonele sunt mai degrabă  mixte", declară Mircea Cleciu, General Manager al Neocasa. Motivul? Se construieşte puţin pe acest sector şi, mai mult decât atât, unele mici oaze de lux sunt invadate de turnuri care îi fac pe proprietarii mai vechi ai imobilelor din zonă să caute variante de a se muta. „Chiar şi în zona Primăverii, pe strada Puşkin, sunt mai multe intervenţii imobiliare pe verticală, un rezultat fiind acela că mulţi vor acum să se mute din zonă. În Băneasa se simte puternic amprenta reglementărilor primăriei din Voluntari", a adăugat Cleciu.

Pentru Bogdan Voica, managing partner la firma John Taylor, care se ocupă cu vânzarea proprietăţilor de lux şi premium, „lux pentru o proprietate rezidenţială este atunci când, prin preţ, se poziţionează doar în faţa acelor 5% din români care sunt clienţi pentru lux. Când are o istorie câştigată în timp sau, dacă e nouă, are specificaţii tehnice excepţionale - incluzând şi locaţia aici -, cu un marketing făcut profesionist", a spus Voica.

La noi, luxul este asimilat proprietăţilor cu preţuri mari. Cu o asemenea abordare, pe plan local, tot ceea ce trece de 500.000 de euro intră în această categorie. „Dacă punem egal între lux şi confort, se poate vorbi chiar şi de preţuri de peste 300.000 de euro. Adevărul este că nu prea există lux, iar ceea ce se poziţionează în această categorie este afectat asemenea întregii pieţe imobiliare", consideră Cătălin Zărescu, marketing manager la Cagead Intermed.

„Printre zonele cu livrări de imobile de lux din Bucureşti se numără zona Grădina Icoanei, cu aproximativ 60 apartamente în două proiecte, zona de nord (Herăstrău), cu aproximativ 100 de apartamente, număr la care se diluează însă noţiunea de lux, în zona Băneasa nimic - nu vreau să menţionez Clubul rezidenţial Stejarii, despre care am rezerve la încadrarea acestuia -, zona centrală Rosetti a început un proiect de 15 apartamente, mai sunt câteva de tip studio care probabil vor ieşi în trimestrul III al acestui an", a declarat Bogdan Voica.

Toate cele 16 penthouse-uri din faza I a proiectului Stejarii dezvoltat de Ţiriac Imobiliare au fost rezervate la două luni de la lansarea proiectului. Pe lângă acestea se poate aminti proiectul Eminescu 220, complex de lux de pe strada Eminescu, cu 27 de apartamente. „Dintre acestea, s-au vândut cinci în a doua jumătate a anului trecut şi două în acest an", a precizat Alexandru Ciaglic, director de vânzări.

Tranzacţiile au intrat parcă în pămånt

Pe această piaţă, e foarte greu de vorbit despre tranzacţii finalizate în perioada actuală. E adevărat, s-au cumpărat unele terenuri la un preţ mare, ce s-ar încadra cu greu în costurile de utilizare, dar au fost foarte rare cazurile de vânzare a unor parcele în zonele scumpe. Doar cei care au probleme vând terenuri acum şi o fac fără publicitate, la cunoştinţe. În general, pe piaţa imobiliară numărul tranzacţiilor este redus.

„Cu o aproximare grosieră, ponderea tranzacţiilor pe piaţa luxului este undeva la 1% din numărul total de tranzacţii în real estate", estimează Radu Zilişteanu. „Prefer să nu dau cifre, dar, din cele auzite de mine, tranzacţiile au fost în jurul a 12-15 milioane de euro. Şi doar câţiva brokeri au fost implicaţi în aşa ceva, peste jumătate din ele făcându-se direct între vânzător şi cumpărător", a adăugat Bogdan Voica. Brokerii de pe această piaţă, unde oamenii specializaţi sunt foarte puţini, întâmpină multe dificultăţi.

„Aceştia au portofoliu redus la tranzacţionare, suferă de pe urma lipsei de încredere transferată de brokerii neprofesionişti, lipsei de informaţii, studii, statistici de piaţă, prin care  să-şi «educe» clientul, fie el vânzător sau proprietar", a adăugat managerul de la John Taylor.

Tranzacţiile din segmentul de lux ridică probleme pentru că necesită timp, uneori chiar şase luni, prelucrare mai multă, iar vânzătorul în rare situaţii are răbdare să aştepte. Dintre noii cumpărători de lux pot fi amintiţi investitorii evrei care au lichidităţi şi aşteaptă ocazii de cumpărare a imobilelor de lux, susţine Cătălin Zărescu.

Sursa