Luaţi-vă gândul de la case... ca investiţie!

Cu excepţia bulei imobiliare din deceniul trecut, sectorul de real estate a adus întotdeauna randamente foarte slabe. Este momentul să privim locuinţa exclusiv ca un cămin Thomas Hoenig, şeful Federal Reserve din Kansas City: Dacă americanii se uită la case ca la o oportunitate de investiţie, fac o greşeală

„Casele reprezintă cea mai bună investiţie!" Este o sintagmă pe care am auzit-o foarte des şi în România în anii escaladării balonului speculativ din imobiliarul autohton. Deziluzia care a urmat de la declanşarea crizei a fost pe măsură, însă şi acum unii îşi mai leagă speranţele de o revenire a preţurilor la niveluri apropiate celor la care ajunseseră în mod aberant în anii precedenţi. De fapt, ideea că minimele trebuie să fie pe undeva pe aproape, iar următorul ciclu de creştere va aduce câştiguri importante, rămâne destul de puternic înrădăcinată, ceea ce ne spune că piaţa imobiliară încă se află în negare. Actorii economici deocamdată nu sunt conştienţi de schimbarea de paradigmă, memoria reperelor din etapa de boom fiind încă precumpănitoare.

În realitate, datele fundamentale lasă loc de continuare picajului la nivelul preţurilor în piaţa imobiliară din România, într-un răstimp în care în statele dezvoltate deja are loc o modificare de viziune a investitorilor şi a instituţiilor financiare faţă de sectorul de real estate. Problemele de lichiditate, volumul datoriilor acumulat în perioada de expansiune a creditelor având drept colateral active imobiliare şi excesul structural de ofertă pe multe pieţe contribuie la această schimbare de percepţie. Treptat, vom renunţa la ideea că imobiliarele reprezintă o investiţie şi ne vom reîntoarce la funcţionalitatea acestora de locuit. Preşedintele Federal Reserve din Kansas City avertiza la finele lunii trecute că americanii greşesc grav dacă se uită spre case pentru a identifica următoarea oportunitate de investiţii.

Eforturile de administrare a unei proprietăţi şi taxarea aferentă acesteia fac din investiţia imobiliară una cu un randament scăzut. De fapt, balonul speculativ din imobiliare din anii trecuţi nu a fost alimentat numai de perspectiva câştigurilor, ci, mai cu seamă, de percepţia unanimă că riscurile sunt foarte scăzute. „Preţul imobiliarelor nu scade" era un argument forte la cumpărare, astfel încât lăcomia anilor de boom nu a fost compensată de frica profilactică a investitorilor faţă de o eventuală pierdere a capitalului alocat în real estate. De fapt, deprecierea activelor în imobiliară a fost rară sau marginală, tocmai pentru că şi creşterile au fost moderate în secolele trecute. Fluxul banilor a mers către companii şi afaceri în avangarda tehnologiei şi nu spre imobile mai greu de întreţinut şi cu o rentabilitate mică.

Faptul că locuinţele nu sunt o investiţie a fost adus în discuţie într-o recentă intervenţie la CNBC şi de Gary Schilling, de la Gary Schilling & Co: „Nu reprezintă o investiţie. Este un loc în care să trăieşti. Casele nu au fost nicicând o investiţie grozavă. Dacă ne uităm la dimensiunea medie a unei case pentru diverse perioade de timp şi o ajustăm cu majorarea spaţiului locuit şi cu inflaţia, vedem că preţul caselor nu s-a mişcat deloc timp de un secol". Gary Schilling a mai amintit că aproape tot timpul a fost mai ieftin să închiriezi decât să cumperi, excepţia în care proprietarii au ieşit în câştig reprezentând-o anii 1995-2005, când am avut aprecieri nesustenabile de preţuri.

Ţineţi-vă departe de speculaţiile imobiliare!

Avertismentul de a nu privi spre piaţa imobiliară ca o investiţie a venit inclusiv dinspre autorităţi. Preşedintele uneia din cele 12 reprezentanţe Federal Reserve, respectiv cea din Kansas City, Thomas Hoenig, a declarat răspicat la sfârşitul lunii trecute la o audiere oficială: „Dacă americanii se uită după case ca fiind oportunitatea lor de investiţie, cred că fac o greşeală." El şi-a argumentat afirmaţia prin oferta în exces, creată anterior printr-o finanţare care a fost „aproape un nonsens". Chiar dacă ar apărea semnale de apreciere a preţului la nivelul locuinţelor, în opinia lui Hoenig, acestea ar trebui ignorate de publicul larg. „Preţul caselor ar putea începe să crească în cele din urmă, după cum şi alte categorii de active din toată ţara ar putea creşte din nou, dar nu cred că este ceva care ar trebui să determine consumatorul american să speculeze acest fapt considerând că ar fi o investiţie. Vreau ca fiecare să aibă o casă. Nu oricine însă îşi poate permite o casă şi, dacă încercăm să provocăm acest lucru când nu este posibil, doar creăm o nouă problemă", a mai spus şeful Fed-ului din Kansas City.

Să nu uităm exemplul celor care s-au fript!

Dacă, în România, fenomenul executărilor silite este deocamdată marginal, în pofida dinamicii importante a volumului creditelor neperformante, în SUA, în ultimii cinci ani acesta s-a extins foarte mult. Aproape 528.000 de case au fost luate de bănci în primele 6 luni ale lui 2010, până la finalul anului fiind şanse să fie depăşit numărul de 900.000 de locuinţe intrate în posesia creditorilor anului trecut în 2009, potrivit website-ului de monitorizare a executărilor silite RealtyTrac. Fenomenul este departe de a se fi consumat, numărul creditelor delincvente fiind mult peste cel al familiilor deja executate. Conform unei analize realizate de asociaţia bancherilor care operează în piaţa creditelor ipotecare - Mortgage Bankers Association, deja 4,5 milioane de americani au primit notificări din partea băncilor în 2010.

„Ne aflăm deja în cea de-a doua fază a crizei din piaţa ipotecilor rezidenţiale", a declarat pentru CNBC Steve Bottfeld, Principal la Marketing Solutions, specificând că această etapă este cea „tragică", în care cei fără slujbe îşi pierd casele, după ce în prima parte a anilor 2000 am traversat prima fază, a „idiotului lacom". Acest parcurs de resorbire a creditelor contractate în exces de consumatorul american este încă departe de a se fi terminat. Un studiu recent întocmit de fondul de investiţii BlackRock evidenţiază că proprietarii de case din SUA trebuie să taie datorii de încă 1.200 de miliarde USD pentru a se ajunge la nivelul de la sfârşitul anilor '90, care şi acela era ridicat. Va fi un proces greoi, întrucât aceştia datorează foarte mult comparativ cu veniturile, volumul împrumuturilor familiilor de americani echivalând cu 93% din PIB-ul SUA, a amintit Russ Kosterich de la BlackRock Scientific Equities, fost manager de portofoliu la Barclays Capital. La rândul său, Dave Liniger, co-fondator al companiei imobiliare RE/MAX, consideră că acest volum ridicat al locuinţelor executate silit de bănci care urmează să vină în piaţă va determina o continuare a corecţiei preţurilor pentru cel puţin încă doi sau trei ani.

România nu mai este El Dorado de altădată

Adrian Crivii, preşedinte al companiei de evaluare Darian: „Cred că pe termen de 5-10 ani piaţa locuinţelor din România nu e tocmai potrivită pentru investiţii, şi asta din câteva motive: nu mă aştept la o creştere a preţurilor, ci chiar la un declin ce va continua în următorul an; apoi, taxele pe proprietate este foarte posibil să mai crească, în timp ce puterea de cumpărare din ce în ce mai scăzută va trage şi chiriile în jos. De asemenea, creşterile nu vor mai fi spectaculoase atunci când piaţa va reveni pe un trend ascendent."

Nici nemţii nu mai vor să audă de plasamente în imobiliare

La începutul lunii următoare, trei fonduri de investiţii pe piaţa imobiliară care operează în Germania vor ajunge la o scadenţă importantă. Este vorba despre KanAm Group, Aberdeen Immobilien şi cel administrat de Morgan Stanley. Acestea s-au confruntat în urmă cu doi ani cu cereri de retrageri record care nu au putut fi onorate. Ele au solicitat un moratoriu în ceea ce priveşte efectuarea plăţilor, urmând să strângă lichidităţile necesare. Până în prezent, cele trei fonduri nu au reuşit să adune de pe piaţa de capital decât 338.000 de euro. Legislaţia germană prevede un termen de doi ani drept limită în care cererile trebuie onorate. Cum este greu de presupus că fondurile respective vor reuşi să adune sumele necesare, acestea ar putea fi lichidate, iar activele imobiliare din portofoliul lor dampate în piaţă în procedură de executare silită.