Despre locuinţele executate silit se spune că sunt o achiziţie riscantă, iar motivele care susţin această teorie sunt multe şi pot apărea din mai multe direcţii. Noul proprietar al unei astfel de proprietăţi poate avea probleme cu vechiul proprietar, cu banca sau chiar şi cu proprietatea în sine. Dincolo de licitaţii, contestaţii, renegocieri şi prelungiri de termene până la intrarea în posesia locuinţei, proprietarul poate afla la final că locuinţa pentru care a dat deja banii a fost vandalizată înainte de schimbarea proprietarului.

34695-nv3m.jpgUnul dintre principalele motive pentru care locuinţele executate silit nu au mare căutare este faptul că preţul nu este un chilipir, aşa cum se aşteaptă clienţii. Aceştia îşi doresc să vadă o diferenţă considerabilă între proprietăţile aflate pe piaţa liberă şi cele care sunt apăsate de povara executării. Altfel, spun ei, nu este justificat efortul documentării şi participării la licitaţii.

„Locuinţele executate silit au fost cumpărate adesea în perioada de boom imobiliar, la preţuri care astăzi par fabuloase. Băncile care le au în portofoliu nu ţin cont de acest lucru, cel puţin nu la primele licitaţii, când încearcă să recupereze o sumă cât mai mare din datoria care nu a fost achitată. Tocmai de aceea, locuinţele executate pot fi chiar şi mai scumpe decât cele de pe piaţa liberă”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Toma Pătraşcu, consilier juridic Cabinet Executări Păstraşcu&Marcovici.

Băncile preferă să păstreze proprietăţile executate, decât să le vândă în pierdere

Băncile au în portofoliu câteva mii de locuinţe executate silit, dar chiar şi aşa, preferă să le păstreze decât să le vândă la un preţ care nu le acoperă o sumă importantă din dauna creată. În unele cazuri, este nevoie de zeci de licitaţii pentru ca preţul să scadă până la jumătate. În momentul în care locuinţa este adjudecată, noul proprietar trebuie să ştie că nu poate intra imediat în proprietate, deşi este a lui şi a plătit deja pentru ea.

„Noul proprietar trebuie să aştepte o perioadă, timp în care se pot depune contestaţiile. Vechiul proprietar sau chiar şi banca se pot plânge de modul în care a decurs lciitaţia, de exemplu. Unele bănci fac acest lucru pentru a ajunge la o înţelegere cu noul proprietar, astfel încât acesta să achite o diferenţă peste preţul pe care l-a plătit, astfel încât afacerea să fie una bună şi pentru instituţia financiară. Abia apoi se eliberează hotărârea definitivă şi irevocabilă şi clientul poate să îşi execute liber dreptul de proprietate”, continuă Toma Pătraşcu.

Întregul proces se poate decala şi cu câteva luni, din cauza contestaţiilor care pot fi depuse
Astfel, întregul proces se poate decala chiar şi cu câteva luni, timp în care proprietarul poate să nu ştie cum arată locuinţa pe care a cumpărat-o. În cazurile în care banca nu este proprietarul locuinţei, vechii proprietari pot să interzică vizionările, ceea ce face riscul de achiziţie să atingă proporţii considerabile.

„Este clar faptul că noii proprietari preiau locuinţa liberă de sarcină şi nu mai au nicio obligaţie faţă de nimeni. Indiferent dacă banca face presiuni, dacă există datorii la întreţinere sau conflicte cu asociaţia de proprietari. Dar nimeni nu garantează pentru calitatea unei locuinţe care nu poate fi vizionată, deşi legea spune clar, în ordonanţa 174/2001, că fiecare locuinţă trebuie vizionată înainte să fie cumpărată. Iar clienţii bancari executaţi reacţionează imprevizibil. Există cazuri, şi nu puţine, în care şi-au vandalizat locuinţa înainte să o predea noului proprietar. Casele au rămas fără uşi, centrală, calorifere etc”, au declarat pentru IMOPEDIA.ro specialiştii Recupit&Asociaţii.

Soluţia este vânzarea făcută amiabil. Banca poate încerca să stabileacă o întâlnire cu vechiul proprietar şi potenţialul client, în care să se discute preţul optim pentru toate părţile implicate. Acest lucru poate face vechii proprietari să colaboreze, conflictul este aplanat iar riscul necunoscutului dispare. Pentru ca acest obiectiv este însă nevoie, adesea, de intervenţia unui specialist, ceea ce înseamnă costuri în plus, dar garanţia unei tranzacţii fără surprize într-un domeniu în care parcă riscurile sunt mai mari decât avantajele.

CITEŞTE ŞI: Băncile au nevoie de bani, pentru a vinde proprietăţile executate