Piața imobiliară locală nu este deloc perfectă, dar este aproape de modelul concurenței perfecte, explică companiile de analiză imobiliară. Cu alte cuvinte, nici vânzătorii, nici cumpărătorii nu au puterea de a influența prețul. Piața este dominată de volumele agregate ale cererii și ofertei. În acest context, caracteristicile locuinței joacă un rol foarte important în stabilirea prețului de vânzare. Există lucruri care ridică prețul considerabil, în timp ce alte elemente conduc la negocieri în defavoarea vânzătorului. Piscina, garajul sau boxele sunt printre elementele care cresc valoare locuinței, în timp ce finisajele care sunt sub nivelul mediu, scad prețul.
Piața imobiliară pare să se fi calmat, în ultimul an, dar instabilitatea economică a
lăsat câteva semne greu de neglijat: prețuri rigide, fluctuații semnificative de lichiditate, lipsă de transparență sau lipsa de eficiență economică. În plus, informațiile corecte și complete
au devenit dificil de obținut. Totuși, exact aceste condiții ne-au adus aproape de conceptul de concurență perfectă.
„Datorită numărului mare de vânzători și volumului uriaș al tranzacțiilor (atât ca număr, cât și ca valoare absolută), piața imobiliară poate fi considerată ca apropiindu-se destul de mult de modelul concurenței perfecte. Principalul motiv care conduce la o astfel de concluzie este legat de imposibilitatea vânzătorilor, în general, de a impune prețul de tranzacționare. Practic, prețul fiecărui lot de teren, al fiecărei locuințe și al fiecărui spațiu comercial este influențat, aproape în totalitate, de interacțiunea între volumele agregate ale cererii și ofertei”, explică oficialii Euro Epert & Expert Valuation.
În piața imobiliară de azi, caracteristicile proprietăților capătă o amploare mare in stabilirea prețului
În general, specificul pieței imobiliare este determinat de două elemente: caracteristicile proprietăților și comportamentul participanților la piață. În scenariul în care participanții la piață nu influențează în mod direct prețul, caracteristicile proprietăților ajung să joace un rol crucial în determinarea unei tranzacții. Astfel, potrivit prețurilor stabilite în Grila Notarilor 2015:
- O proprietate cu bazin de înot sau piscină este mai scumpă cu 550 euro, în medie
- Garajul subteran crește prețul proprietății cu 300 euro, în medie
- Garajul suprateran scumpește proprietatea cu 265 euro, în medie
- Boxele și pivnițele adaugă o valoare medie de 155 euro
- Terasele amenajate scumpesc locuința cu 145 euro
- Iar foișoarele de lemn, cu 120 euro, în medie
Calculul final al prețului se va face în funcție de suprafața desfășurată (mp). De cealaltă parte, există mai mulți factori care scad valoarea locuinței. Tot ce scade sub nivelul de finisaje medii și o stare tehnică bună, este sancționat de clienți. Un preț bun este dat chiar și de starea balconului sau a trotuarului. În Grila Notarilor există o formulă de calcul a corecției de preț, raportat la acești factori.
- Astfel, dacă lipsesc instalațiile, se aplică o corecție de 0,90 la valoarea orientativă, în formula de calcul a notarilor
- Lipsa finisajelor aduce o corecție de 0,75
- Lipsa anvelopei atrage după sine o corecție de 0,85
- În cazul unor finisaje inferioare, corecția este tot de 0,85
„La clădirile care prezintă risc seismic ridicat, identificate cu “bulina roșie” ca urmare a expertizării tehnice de rezistență și stabilite, conform prevederilor, se aplică o reducere de 30%” arată oficialii Euro Epert & Expert Valuation.
Valorile de referință se pot modifica oricând, în cazul în care piața schimbă radical direcția
Aceeași metodă se aplică și pentru stabilirea unui preț mai mare decât cel de referință. Pentru finisaje superioare, se calculează o corecție de 1,15, similară corecției de 1,10 consolidată la prețul total, în cazul unei stări tehnice foarte bune.
- Pentru o stare tehnică satisfăcătoare, corecția este de 0,95
- Pentru clădirile reabilitate termic, corecția este de 1,05
„În cazul constatării mai multor tipuri de corecții, acestea se vor aplica cumulativ, prin înmulțirea valorii orientative (identificată în prealabil), cu seria de indici corectivi din tabelul de mai sus” explică oficialii celor două companii citate.
Dar tocmai datorită instabilității de pe piața imobiliară locală, toate aceste valori de referință sunt supuse fluctuațiilor. Astfel, în cazul în care vor apărea dezvoltări atipice de situație, toate standardele de preț ar putea fi revizuite, în concordanță cu noile realități ale pieței.
CITEȘTE ȘI:
10 February 2015
