Casele de lux ale romanilor instariti au insa preturi accesibile clasei medii din Occident
Poate una dintre cele mai persistente erori de pe piata noastra imobiliara este ideea ca preturile locuintelor au ajuns la un nivel care greu mai poate fi intrecut. Ultimul studiu de profil
arata ca, pe piata produselor rezidentiale de lux cel putin, exista inca un mare hiatus intre preturile romanesti si cele de afara.
Daca ar fi sa facem o fotografie de grup unei familii din SUA, Irlanda, Franta, Portugalia sau orice alta tara dezvoltata, in planul secund exista intotdeauna o casa, cladire care in toate
timpurile a fost principalul avut al celor ce apartin clasei de mijloc. In Romania, pentru ca oamenii din clasa medie au fost bagati cu sila in apartamentele de bloc, imaginile cu familii
fericite stand in fata propriilor case sunt mai rare: nimeni nu pozeaza in fata blocului sau.
Pretul unei case care in Occident „deserveste“ clasa medie este prohibitiv pentru majoritatea celor din patura de mijloc din Romania. Oamenii care nu aveau acces la acestea le-au zis „case de
lux“. Din acest punct de vedere, notiunea „de lux“ capata la noi un sens mai extins, care cuprinde atat vile sau palate somptuoase, cu piscine, gradini intinse pe cateva mii de metri patrati,
chioscuri si alte amenajari si dotari de top, cat si banalele apartamente nou construite, ceva mai spatioase fata de cutiile de chibrituri din cartierele ceausiste.
Ce masoara HCPI
Indicele Comparativ al Preturilor Locuintelor (Home Price Comparison Index, HCPI) calculat anual de Coldwell Banker Real Estate LLC la nivel mondial, desi nu vizeaza piata locuintelor de lux,
ne ajuta sa ne facem o idee despre nivelul la care a ajuns piata rezidentiala de profil, dar si sa „vedem“ rezervele de crestere pe care le mai au preturile pe acest segment. In Romania,
locuinta etalon luata de Coldwell drept baza de comparatie se refera mai mult la piata de lux; e drept ca vorbim doar despre casele aflate in gama valorica inferioara a segmentului. Astfel, in
calitatea sa de „radiografie“ a pietei, indicele Coldwell Banker estimeaza valoarea medie a unei resedinte pe baza preturilor unor locuinte unifamiliale cu suprafata de aproximativ 204 metri
patrati, cu patru dormitoare, doua bai, un grup sanitar, o camera pentru toata familia si garaj pentru doua masini.
In Romania, foarte putini isi permit astazi o asemenea casa care, potrivit HCPI, costa 607.200 dolari. Studiul arata ca cele mai scumpe piete sunt Dublin (Irlanda) - 2,13 milioane USD, Milano
(Italia) -1,91 milioane USD, Roma - 1,79 milioane USD si Paris - 1,67 milioane USD. Daca ne uitam la celalalt capat al clasamentului, destinatii rezidentiale ceva mai accesibile in Europa (mai
ieftine ca Bucurestiul) sunt Nisa si Marsilia (Franta), Amsterdam (Olanda), Varsovia (Polonia) si orasele malteze Attard si St. Julians. Varsovia (417.760 USD) este piata care se apropie cel
mai mult de media de 422.343 USD din SUA.
Studiul HCPI arata ca locatia este criteriul cel mai important in stabilirea pretului. Si nu doar in Romania. In SUA, diferenta dintre cea mai accesibila ca pret si cea mai scumpa piata este de
2,1 milioane USD. Astfel, daca in Beverly Hills o casa costa 2,21 milioane USD, la peste 2.253 de kilometri, in statul Texas, o locuinta similara are un pret de 136.725 USD. In California sunt
opt dintre primele zece piete considerate cele mai scumpe din SUA, cu preturi medii de peste un milion de dolari.
Loc de crestere
Cum se vede si din tabel, Romania se afla la mijlocul clasamentului celor mai scumpe locuinte etalon, Bucurestiul situandu-se pe locul 26 dintre cele 51 de orase cuprinse in studiul Coldwell
Banker. Trebuie precizat insa ca resedintele luate in calcul au drept corespondent pe piata romaneasca niste locuinte adresate persoanelor cu venituri peste medie. „Analizand ofertele de pe
piata locala, acest tip de resedinta se regaseste cu precadere in zona central-nordica a Capitalei, atat pentru apartamente, cat si pentru vile. In cazul provinciei, acest tip de oferte se
aplica doar pentru vile din marile orase“, spune Anda Marian, Manager Multy Family & International Sales, Coldwell Banker Romania.
In celelalte orase mari din tara, precum Cluj, Timisoara, Iasi, Constanta si Craiova, preturile pentru astfel de suprafete au crescut, insa ritmul este mult mai lent decat in Bucuresti. In
tara, cele mai scumpe piete dupa Bucuresti sunt Cluj-Napoca (620.000 dolari), urmata de Timisoara (594.000 dolari), Iasi (550.000 dolari), Constanta (532.000 dolari) si Craiova (308.000
dolari).
Capitala are o oferta care include atat vile (noi sau de epoca), cat si apartamente in blocuri (majoritatea construite dupa 1990). Preturile variaza in functie de zona de la 517.000 dolari la
770.000 dolari pentru apartamente si 550.000-880.000 dolari in cazul vilelor (vezi tabelul).
Piata de lux, alimentata de fondul vechi
În prezent, numai în Bucuresti si imprejurimi sunt circa 8.000 de unitati locative definite de vanzatori sau cumparatori drept locuinte de lux. Acestea beneficiaza de amplasament pe malul unui
lac sau langa parc, au lift interior, piscina sau o baie la fiecare camera. „Cu toate ca preturile locuintelor de lux par exorbitante, lunar se anunta câte un nou proiect pentru care nu
intarzie sa apara imediat noi cumparatori“, spune Monica Marin, Partner Manager EuroMetropola. Evident ca in tara exista o paleta foarte mare de locuinte de lux, iar preturile sunt pe masura,
de la cateva sute de mii de euro la cateva milioane.
In cazul segmentului rezidential de lux, in afara de proiectele noi, foarte multe intrari pe piata reprezinta imobilele scapate de restrictiile Legii 112. In Bucuresti, pana in 2005 cel putin
40% din proprietatile dobandite in urma Legii 112 erau deja vandute sau in curs de vanzare, rezultatul fiind consecinta tertipurilor avocatesti, spune Jeni Dragomir, presedinte Perfect Casa.
Conform estimarilor agentiei, in Bucuresti sunt peste 800.000 de asemenea unitati locative - apartamente, case, vile.
In toate marile orase aceste cladiri s-au pastrat, majoritatea situandu-se in centrul vechi. Astfel, in Brasov vorbim de circa 1.000 de astfel de imobile, iar in Timisoara de aproximativ
5.000.
Pretul unei astfel de case intr-o zona de lux aCapitalei variaza intre 2.000 si 3.000 de euro pe metru patrat, in functie de starea imobilului si locatia exacta. Asemenea proprietati pot fi
gasite in zonele Dorobanti, Centrul vechi, Mantuleasa, Izvorul Rece, Domenii, Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff, 1 Mai, Rosetti, Kogalniceanu si Sala Palatului. In Capitala, o casa veche din
Dorobanti, Primaverii sau Romana poate fi cumparata cu preturi intre 1 si 7 milioane euro.
30 October 2007
