Chiriile pentru locaţiile "trofeu" încetinesc expansiunea europeană a retailerilor, este concluzia raportului "Piaţa europeană a spaţilor comerciale - aterizare dificilă", realizat de King Sturge.

15570-studiu.jpgAstfel, deşi criza economică i-a forţat să reevalueze sensul expresiei „chirie accesibilă", noii retaileri intraţi pe piaţă continuă să aibă o preocupare nesănătoasă pentru locaţiile "trofeu", scumpe.

„Locaţiile <trofeu> pot constitui o distragere în programele de expansiune internaţională a retailerilor. Noii intraţi pe piaţă, precum şi cei ce plănuiesc să intre pe piaţă în viitor, tind să se concentreze în principal pe aceste locaţii pentru a deschide primele lor magazine şi apoi, să implementeze programul de extindere bazat pe criteriul performanţei. Însă chiria imensă plătită poate submina rentabilitatea acestor locaţii, împiedicând expansiunea ulterioară. Internaţionalizarea ar putea decurge mult mai lin şi mai profitabil dacă retailerii ar putea privi dincolo de parametrii restrictivi ai spaţiilor de top şi ai chiriilor foarte ridicate", a explicat Stephen Springham, autorul studiului, care a adaugat că "mesajul nostru către retaileri este următorul: aţi prefera mai degrabă să aveţi o imagine bună într-o locaţie de prestigiu sau să faceţi încasări în locul potrivit? Nu credeţi că există mai multă valoare în dezvoltarea unei reţele de 100 de magazine pe tot teritoriul unei țări decât să plătiţi o chirie foarte mare pentru a deschide un magazin de referinţă în locul cel mai scump din capitală? Astfel de chirii ridicate trimit un mesaj înşelător pentru alţi retaileri de peste hotare şi ar putea crea o barieră dacă intenţionează intrarea pe acea piaţă."

Raportul King Sturge arată că pieţele spațiilor comerciale, ca un întreg, s-au regrupat în ultimul an, dar este vorba mai degrabă de o aterizare accidentată, decât una lină. Pieţele individuale se află în stadii foarte diferite ale ciclului de recuperare, însă există unii numitori comuni.Creşterea inflaţiei este unul din factorii cei mai influenţi atât pe termen scurt cât şi mediu, iar piețele chiriașilor se confruntă cu o dublă presiune: creșterea costurilor / marjelor comerciale a retailerilor și chiriile indexate / costurile de ocupare ce devin din ce în ce mai inaccesibile.

În acele ţări europene unde chiriile sunt indexate în funcție de inflaţie, indicele preţurilor de consum se estimează a fi cel mai mare anul acesta în România (+6,3%), Ungaria (+4,9%) şi Grecia (+4,3%). Aceasta din urmă ar putea să fie cel mai grav afectată, în condițiile în care chiriile tind să fie revizuite anual şi indexate în funcţie de indicele prețurilor de consum local, plus un punct. În Ungaria şi România, ca şi în multe alte țări din Europa Centrală şi de Est (ECE), chiriile tind a fi stabilite în comparaţie cu un indicele armonizat al prețurilor de consum (din zona UE), atenuându-se într-o oarecare măsură efectele inflaţiei ridicate la nivel local.

Raportul face distincţie între ţările şi pieţele de retail care sunt guvernate de consum şi cele care nu sunt, în primul caz reușindu-se o catalizare mai puternică în direcția inovării şi a schimbării şi, prin urmare, dovedesc a fi mult mai rezistente la orice recesiuni la nivel macroeconomic. Exemple grăitoare de pieţe comerciale bazate pe consum includ Marea Britanie, Franţa, ţările nordice (în special în Suedia şi Norvegia) şi, din ce în ce mai mult, Polonia.

De fapt, Polonia a fost singura țară din Europa care a scăpat de recesiune, înregistrând o creştere a PIB de 1,9% în 2009 şi creșterea prognozată de 3% în 2010, cu o piață de retail care a funcționat bine şi a oferit un stoc consistent de spații comerciale. Paradoxal, piaţa de investiţii poloneză a fost una dintre cele mai slab performante din Europa în 2009, cu o scădere a valorii capitalului din proprietăți comerciale de 8,7%. Aceasta este încă o dovadă că pieţele imobiliare nu sunt în totalitate interconectate la macro-economie.

Câteva ţări europene au sfidat macro-economia şi au evitat recesiunea segmentului comercial, înregistrând creşteri anuale pozitive ale vânzărilor în ultimii doi-trei ani (Belgia, Franţa, Norvegia, Polonia, Suedia, Elveţia şi Marea Britanie). Perspectiva este chiar mai pozitivă pe termen lung, ţările ECE fiind în direcția reluării creşterii economice sustinute, de care se bucurau înainte de debutul recesiunii globale.

Carmen Ravon, Senior Negotiator încadruldepartamentului de retail la King Sturge România arată că, "deşi România parcurge în continuare perioada de criză, se preconizează o creştere de peste 60% în următorul deceniu, concomitent cu pieţe mai mari, cum ar fi Polonia, Republica Cehă şi Ungaria, care au toate premizele pentru o creştere de peste 40%. Oferta de spaţii moderne este mult mai realist stabilită în prezent, fiind condiționată de lipsa finanțării şi de luarea în considerare a unor criterii obligatorii noi, cum ar fi: zona de atracţie, puterea de cumpărare şi concurenţa din zonă. De asemenea, remarcăm un lucru încurajator, care confirmă recăpătarea încrederii în piaţa locală, şi anume - procesul de expansiune şi cel decizional sunt mai rapide, şi nu ne referim aici doar la retailerii de produse alimentare, cum era cazul în trecut, ci şi retailerii de electronice, mobilă etc."

Conform studiului King Sturge, rentabilitatea globală pe piața de retail europeană per ansamblu a înregistrat o creștere de 5,3% în 2009, după ce în 2008 scăzuse cu 17,9%. Creşterea a fost determinată mai degrabă de creșterea veniturilor (+6,3%), mai degrabă decât de creșterea valorii activelor (-0,9%).

"Cum finele anului 2010 se apropie, există tot mai multe dovezi că piaţa investiţiilor în proprietăţi comerciale îşi adună forțele pentru ceea ce urmează. Randamentele vor înregistra o stabilizare pe majoritatea pieţelor, pe termen scurt, mai degrabă decât o compresie, în condiţiile în care temerile de o criza în W în economie încă persistă", concluzionează Stephen Springham.


9 decembrie 2010