Legea urbanismului ii scoate de pe piata pe micii investitori

Guvernul elimina urbanismul derogatoriu. Masura ar putea aduce mai multa disciplina in zona constructiilor. Anularea dreptului de initiativa la elaborarea PUZ-urilor pentru privati va duce la scumpirea ofertei de locuinte.

Ordonanta de urgenta care a pus in garda proprietarii de terenuri de van­zare si micii dezvoltatori sau investitori in sectorul imobiliar a trecut aproape neobservata prin Monitorul Oficial. Totusi, OUG 7/2011 nu doar ca aduce modificari importante in procedura de aprobare a documentatiilor de urba­nism, ci atinge grav si structura viitoare a ofertei imobiliare, atat pe segmentul tranzactiilor cu terenuri, cat si pe cel rezidential.

Aparent, toti specialistii con­sultati de „Fin.ro" sunt unanimi in a recunoaste ca, cel putin din punct de vedere urbanistic, modificarile la Legea urba­nis­mului vor aduce ordine in do­meniul autorizarii si realizarii cons­tructiilor. Astfel, potrivit OUG 7/2011, Planurile Urba­nistice Zonale (PUZ-urile) nu vor mai putea fi initiate de privati decat in cazuri de construire a unor obiective de interes major (cu cel putin 10.000 mp pentru functiuni de locuire sau cu cel putin 5.000 mp pentru functiuni de servicii). Altfel spus, proprietarii de terenuri, care doresc sa obtina parametri urbanistici mai mari decat prevad planurile de urbanism in vederea cons­truirii unor cladiri, nu vor mai putea face acest lucru prin PUZ, decizia fiind exclusiv in curtea primariei. A fost anulata si prevederea care permitea investitorilor sa modifice indicatorii urbanistici ai unui teren cu mai mult de 20% in urma obtinerii unui aviz de oportunitate pentru PUZ.

Adrian Crivii, directorul companiei de evaluare Darian, spune ca modificarile aduse de OUG 7/2011 sunt bine-venite, incercand sa puna or­dine in urbanismul desantat si lacomia unor pseudoinvestitori care au distrus nu­meroase cartiere, ducand la scaderea valorii proprietatilor. „Modi­ficarile vin in sprijinul investi­torilor cu potential, care pot face constructii de calitate pe suprafete intinse. E normal ca muni­cipalitatea sa ia deciziile cu privire la urbanism daca are si specialisti de calitate si apara intr-adevar interesul public", adauga Crivii.

Mai multa politica in zona autorizarii

Totusi, guvernul a plasat in Legea urbanismului cateva bombe cu efect intarziat, care pun in pericol dezvoltarea urbana si piata imobiliara in ansamblu. Prima este de natura politica. Transferul deciziei in domeniul urbanistic, exclusiv in curtea primariei, va aduce o crestere a gradului de ingerinta politica in zona investitiilor imobiliare. Asa cum observa un analist economic pentru „Fin.ro", „cine are pile puternice si influenta politica poate decide dezvoltarea unei zone largi, chiar a unor cartiere intregi". Lumea investitorilor va avea, prin urmare, un mai mare interes in zona politica pentru a castiga sprijin pentru propriile proiecte.

Cine pierde

A doua bomba cu efect intarziat va duce la scoaterea din joc a unei mase largi de mici investitori, care, in lipsa unor terenuri construibile, vor trebui sa caute un alt rost in afaceri. Ingustarea ofertei va avea ca prim efect scumpirea locuintelor si a terenurilor dotate cu parametri urba­nistici generosi. Ilias Papageorgiadis, director al More Invest­ment, crede ca legea in noua sa forma afecteaza doua categorii de vanzatori de terenuri. Prima este cea a proprietarilor de terenuri fara un PUZ aprobat, care astfel nu vor mai putea pretinde preturi similare cu ale parcelelor care au PUZ. A doua va fi compusa din proprietarii de terenuri localizate in zone fara PUG sau cu parametri urbanistici foarte vechi. Tranzactiile cu astfel de terenuri vor intra neintarziat intr-un nou blocaj. Singurii care vor beneficia sunt van­zatorii care au avut grija sa faca rost de PUZ inaintea intrarii in vigoare a noilor modi­ficari la Legea urba­nismului. Aces­te pro­pri­etati ar putea sa se scum­peasca.

„In forma actuala, textul este inter­pretabil in folosul dezvol­ta­torilor, fiind putin pro­babil sa se blocheze pro­iecte, crede Cristian Ustinescu, Investments Director, DTZ Echinox. Vanzarile de terenuri cu PUZ nu se vor elimina, doar timpul de inchidere a acestor tranzactii va creste odata cu durata etapelor supli­mentare. Aceste intarzieri se vor reduce, odata cu trecerea timpului si invatarea meca­nismului", precizeaza Cristian Usti­nes­cu. Totusi, marindu-se durata de apro­­bare a unui proiect, se intarzie livrarea de noi produse imobiliare, fapt care la randul sau avantajeaza dezvol­tatorii si dezavantajeaza clientii acestora. Un numar mai mic de spatii vor fi disponibile spre vanzare sau inchiriere in perioada urmatoare, iar masurile restrictive, cuplate cu limitarile de finan­tare a noi proiecte, vor face sa creasca preturile de vanzare precum si chiriile, adauga analistul DTZ Echinox.