Lecţiile care se pot deduce din actuala criză a construcţiilor

Criza actuală din sistemul financiar are un impact enorm asupra domeniului construcţiilor. Un număr semnificativ de proiecte în derulare suferă dificultăţi financiare. În cele mai dificile cazuri, dezvoltatorii sunt nevoiți să întrerupă proiectele sau nu își onorează obligaţiile de plată. În aceste condiţii, lipsa creditelor îi împinge pe dezvoltatori, pe antreprenori şi subcontractanti la incapacitate de plată.

Declinul actual din domeniul construcţiilor constituie totuşi o ocazie pentru dezvoltatori, antreprenori, investitori, bănci şi consultanţi să îşi regândească strategiile şi să aprecieze unde şi când s-a greşit şi unde se pot îmbunătăţi performanţa, eficienţa şi productivitatea în procesul de proiectare şi construcţie.

O număr semnificativ de proiecte suferă de lipsa calităţii, întârzieri şi depăşiri de costuri, din cauza lipsei unei abordări strategice, a aplicării practicilor consacrate a fi cele mai bune in domeniu şi a standardelor internaţionale pentru a gestiona eficient procesul de construcţie de la faza incipientă până la finalizare.

În activitatea noastră de management de proiect, audit şi monitorizare pentru proiectele de construcţie, am observat că unul dintre principalele motive pentru depăşirile de costuri pe parcursul procesului de constructie, este lipsa prudenței şi evaluării riscurilor de la debutul proiectului, când bugetele de dezvoltare au fost subestimate, cu provizioane limitate sau lipsă pentru cheltuieli neprevăzute şi sume de rezervă pentru lucrări care nu au fost detaliate in amănunt. Aceste neajunsuri, combinate cu lipsa unei gestionări de interfaţă între arhitecţi, ingineri constructori, mecanici şi electricieni, au condus în cele din urmă la modificări ale obiectului contractului şi ale costurilor şi au cauzat întârzieri semnificative pe şantier.

Pentru a ţine sub control costurile şi a evita depăşirea lor, este nevoie mai mult să se identifice ineficienţele metodelor de proiectare şi de construcţie din stadiile incipiente ale proiectului. Un aspect care a fost neglijat în mod semnificativ în perioada dezvoltării construcţiilor a fost în special Optimizarea Valorii („Value Engineering”). Provocarea constituită de tehnica de Optimizare a Valorii constă în indentificarea şi eliminarea costurilor inutile din proiect şi astfel să reiasă valoare. O problemă descoperită la o serie de proiecte, atât rezidenţiale cât şi de birouri, constă în instalarea de copertine solare la ferestrele orientate către nord. Aceasta este o greseală tipică de proiectare, care poate fi uşor evitată şi se pot face economii de costuri, în cazul în care se acordă mai multă prundență si atenție într-un stadiu timpuriu al proiectului.

Ideal, Optimizarea Valorii trebuie să se facă fără a afecta calitatea, sănătatea şi siguranţa, caracteristicile şi atractivitatea dorite de client şi de piaţă / care se impun. Echipa de proiectare trebuie să colaboreze cu proprietarul, cu managerul de proiect şi cu managerul de cost  în scopul comun de a obţine un proiect de înaltă calitate, îmbunătăţit din punct de vedere funcţional şi al costurilor, cu ineficienţe minime de proiectare, determinând astfel o reducere a risipei pe şantier și îmbunătățirea performanței.

În practica actuală, există mari decalaje între timpul alocat la faza de coordonare a proiectării (punerea de acord a inginerilor structurali, arhitecţilor și a inginerilor mecanici şi electricieni) şi momentul în care documentaţia de proiectare este furnizată. Presiunile de reducere a personalului din teren şi a costurilor generale vin în conflict cu necesitatea de a investi în eforturile de coordonare extensivă, deşi este evident că eforturile de coordonare a proiectării pot reduce costurile în ansamblu prin reducerea la minim a conflictelor de pe teren.

Îmbunătăţirea coordonării în proiectare trebuie să fie o chestiune pusă în aplicare, pentru a reduce la minim incertitudinea proiectului, prin înlăturarea întreruperilor şi a risipei în procesele de construcţie. În acest fel se vor realiza şi economii la proiectele de construcţie, prin prevenirea dispoziţiilor contradictorii și a schimbărilor generate pe şantier de antreprenori. Conflictele de pe teren, care rezultă din necorelarea sistemelor, sunt o sursă de perturbare a producţiei care poate fi evitată. Riscul problemelor cauzate de neconcordanțe este mai mare la proiectele de construcţii  care prezintă cerinţe complexe de mecanică, electricitate şi instalaţii (MEI). Riscurile de producţie cresc pe măsură ce graficele de livrare devin mai strânse. Se poate spune că eliminarea problemelor de coordonare este o condiţie prealabilă absolut necesară pentru demararea lucrărilor de construcţie la proiecte ample cu cerinţe MEI complexe.

Pentru fluidizarea procesului de construcţie, categoriile de lucrări trebuie sa se desfășoare într-o succesiune logică, cu întreruperi minime de flux. Atunci când se constată probleme pe teren, de obicei este prea târziu pentru a mai evita întreruperea şi întârzierea cu rezolvarea conflictului. Atunci când o echipă este nevoită să întrerupă lucrul şi să se mute, să aştepte noi indicații sau materiale, productivitatea va fi afectată în mod negativ. Echipele însărcinate cu următoarele activităţi sunt deseori afectate în acelaşi mod, escaladând problema şi culminând cu plângerile înaintate de subcontractanți.

Prin prisma celor de mai sus, detalierea cât mai amănunţită în documentația pentru ofertă este obligatorie la debutul proiectului, pentru a atinge o certitudine cât mai mare a costurilor şi pentru a reduce riscurile potențiale în procesul de construcţie. În plus, este de o importanţă majoră pentru dezvoltatorii să acorde contractul "celei mai avantajoase" oferte, care nu este neapărat cel mai ieftină variantă.

În activitatea noastră de audit a performanţei pentru o serie de proiecte, de la clădiri de birouri, rezidentiale, la construcții industriale și de retail, am estimat o risipă/pierdere medie variind între 10-15% din costuri, din cauza eforturilor insuficiente depuse în faza de proiectare, a lipsei unei forţei de muncă şi a unei conduceri calificate. Prin urmare, există un potenţial semnificativ de a reduce costurile în sectorul construcţiilor în România, cu condiția ca dezvoltatorii să pună în capul listei calitatea, cu accent pe client şi introducerea echipelor de proiect, care colaborează către un scop comun și nu disparat. Toate acestea vor creşte în cele din urmă productivitatea, vor limita întreruperile în producţie şi vor crea o reală valoare pentru bani.

Departamentul de management de proiect al King Sturge şi-a început activitatea în 2008 şi a furnizat până în prezent servicii de management de proiect şi servicii de consultanţă în construcţii pentru proiecte rezidenţiale, de birouri, proiecte industriale şi de retail,  în suprafaţă totală construită de cca 270.000 m².

Resul Kilic și-a început cariera profesională în Germania în domeniul arhitecturii, orientându-se apoi către managementul de proiect. Înainte de preluarea funcției în România, Resul a lucrat în Irlanda şi are o experienţă cumulată de 10 ani în domeniul arhitecturii, managementului proiectelor/dezvoltărilor şi consultanţei pentru construcţii.