Lecţia de imobiliare: cum să nu dai faliment

Când piața imobiliară spumega precum o șampanie de-abia deschisă, turcii de la Opus Land Development și-au anunțat planul măreț de a construi până la 6.000 de locuințe pe un teren de 100 de hectare la Ștefăneștii de Jos. Inițial, întregul proiect urma să fie finalizat în 2014, în urma unor investiții de 700 de milioane de euro.

Șampania s-a răsuflat odată cu venirea crizei. La fel și apetitul și posibilitățile românilor de a cumpăra locuințe. Mulți dezvoltatori au dat faliment sau au intrat în insolvență, alții au plecat din România cu tot cu machetele proiectelor, în timp ce mulți stau acum cu sute de locuințe goale, construite la costuri mari și pe care nimeni nu se mai înghesuie să le cumpere.

Cu o tradiție de peste 50 de ani, compania mamă din Turcia nu și-a permis să se retragă din afacerea din România. “Suntem în acest sector de 50 de ani și nu putem face această mutare. Dacă împachetezi și pleci, nu mai faci nici o afacere. Nu ne-am gândit să ne retragem pentru că asta este o afacere, nu o vacanță”, a declarat pentru MONEY.ro, Ahmet Buyukhanli, acționarul majoritar al Opus Land Development SA.

Cum a redus preţul locuinţelor

Până în prezent, compania a investit 200 de milioane de euro, din care 50 de milioane sunt finanțare de la Garanti Bank. Pentru continuarea proiectului, pe perioadă de criză au fost investite 20 de milioane de euro din surse proprii.

Compania a trebuit să se adapteze noilor condiții ale pieței, iar proiectul a fost restructurat și gândit cu locuințe mai mici. Desigur, prețul a fost și el ajustat, prin renunțarea la principalul constructor, ceea ce a redus prețurile cu 20-25%.

“Planul nostru de a construi 6.000 de locuințe este încă valid. Am restructurat cea de-a doua fază și am făcut locuințele mai mici, pe care am început deja să le finalizăm. Unele sunt deja finalizate și la fiecare trei luni vom avea alte apartamente de livrat. Strategia noastră pincipală a fost de a face casele mai mici, pentru că, chiar dacă este criză, oamenii să își poată permite să cumpere. De asemenea, am creat un alt produs, cel al vilelor înșiruite, care sunt mai mici față de celelalte, cu suprafețe de 110 mp și pe care le vindem la prețul de 90.000 de euro plus TVA. Cred că este un produs bun pentru piață, mai ales în timp de criză și plănuim să finalizăm întreaga fază a doua până în 2014 sau 2015”, a mai declarat Ahmet Buyukhanli.

Până în vara anului viitor, tot mai multe locuințe din faza a doua vor micșora suprafața de teren pe care dezvoltatorul o deține. Astfel, 253 de noi apartamente vor fi livrate în timp, iar dacă piața va permite, vor fi construite ale 150 de unități. Totodată, dezvoltatorul speră ca odată cu finalizarea autostrăzii care trece prin apropiere, accesul la proiect sa fie mai facil, iar blocurile și mai vizibile.

În paralel cu dezvoltarea cele de-a doua faze, compania va demara lucrările de construcție pentru vilele din cea de-a treia fază, de același tip precum cele din faza a doua, iar planul prevede un total de 200 de unități. “Cred că luna viitoare vom porni construcția pentru 17 vile, a căror investiție se ridică la circa un milion de euro”, a mai adăugat acționarul majoritar al companiei.

De ce marșează dezvoltatorul pe vile? Pentru că din cele opt vile înșiruite construite în cea de-a doua fază, majoritatea au fost rezervate încă din stadiul de proiect, trend care dispăruse de pe piața imobiliară. Cinci dintre ele sunt deja ante-contractate, iar restul de trei sunt rezervate.

Semne bune anul are

După o perioadă în care numărul tranzacțiilor s-a redus drastic iar clienții au fost mult mai precauți și nu s-au avântat să cumpere imediat, se pare că se întrevăd zorii unei reveniri.

“La vremea aceea, totul se petrecea cu mare grabă, erau mulţi investitori străini, dar în ultimii doi ani nu mai e la fel. Mediul macroeconomic s-a schimbat și am avut șansa să vedem realitatea din România. Nu mai vin investitorii străini, dar a fost bine pentru a vedea acest lucru ca experiență, ca să putem plănui corect. Dacă acestea sunt dinamicile pieței, ar trebui să ne adaptăm acestora. E mai bine decât să visezi și să ai un coșmar”, a mai declarat pentru MONEY.ro, Ahmet Buyukhanli.

Cât despre piața rezindențială, investitorul crede că se văd semne de îmbunătățire față de anii 2009 și 2010. O arată si cifrele, cel puțin în cazul proiectului Cosmopolis. Anul trecut, dezvoltatorul a vândut aproximativ 65 de locuințe, iar până la finele acestui an, așteptările indică un număr de 120 de locuințe, ceea ce înseamnă o dublare a tranzacțiilor.

Strategia companiei în ceea ce privește vânzările, este împărțită pe trei categorii: în cazul locuinţelor deja finalizate, targetul este de a vinde între șapte și zece unități, în cazul celor în stadiu de proiect între cinci și zece unități, iar în cazul vilelor, între cinci și zece unități, toate într-o singură lună. “Aceasta este realitatea, deci trebuie să fim realiști. Este scenariul nostru de bază”, mai spune omul de afaceri turc.

Deși compania nu are în plan dezvoltarea altor proiecte în România, pentru moment Ahmet Buyukhanli spune că este atent la mișcările pieței, iar dacă o oportunitate se va ivi, ca cumpăra un teren. “Ne uităm în continuare pe piață pentru dezvoltarea unui proiect mai mic, high-end, dar depinde de oportunitate. Dacă îl găsesc mâine, voi cumpăra”, a mai completat investitorul turc.

Pas cu pas

Mulți producători de materiale de construcții au anunțat că sunt nevoiți să crească prețurile materialelor, pe fondul creșterii prețului la petrol și energie. Întrebat dacă se așteaptă la o astfel de creștere, Ahmet Buyukhanli spune că “dacă vând, pot să crească prețul materialelor de construcție. Depinde de cerere, dar nu mă astept ca aceasta să crească; costul materialelor va crește, dar în timp. Ce va putea crește mai repede este fierul, cimentul și petrolul. Acestea pot crește mai mult decât media materialelor de construcţii”.

Acționarul Opus Land development spune că nu să se grăbește, face totul pas cu pas şi construieşte cât de repede vrea şi cât permite piaţa. În fază de plan se află şi strategia de rent to buy, adoptată şi de către alţi dezvoltatori. Totul, în funcţie de cerere.