La un pas de cel mai prost an în imobiliare

„Cu cât o ţară este mai departe de Londra, cu atât reticenţa investitorilor este mai mare. România este văzută ca o ţară cu un grad mai mare de risc decât Polonia, spre exemplu. Costul de finanţare se reflectă direct în preţul de achiziţie al oricărui produs imobiliar.  Când discutăm cu un investitor instituţional (entitate susţinută de bănci, fonduri de pensii, companii de asigurări etc., n.red.), acesta se uită în primul rând la Polonia, după care urmează Cehia, Ungaria, România şi Bulgaria. Suntem o ţară mai interesantă decât Bulgaria şi la acelaşi nivel cu Ungaria“, a declarat Răzvan Iorgu, directorul general al CBRE România, într-un interviu acordat Capital.

Tranzacţii în curs

Iorgu spune că există tranzacţii începute de 12 luni, pentru care investitorii caută surse de finanţare, însă atingerea unui volum măcar similar cu cel din 2011 presupune vânzarea unor clădiri în valoare de peste 250 milioane euro. Pentru a ajunge la acest nivel este nevoie de un număr important de tranzacţii, în condiţiile în care cea mai scumpă proprietate vândută în criză este Floreasca Business Park, cumpărată de NEPI pentru 101,2 milioane euro în 2010. Volumul de 350 milioane euro înregistrat în 2011 este urmarea a 22 de tranzacţii imobiliare. Contextul economic actual face această ţintă greu de atins.

„Mă aştept ca, în continuare, finanţările să fie extrem de greu de realizat, însă suntem într-un proces de căutare de soluţii active pentru diverse proiecte şi mă aştept ca unele dintre ele să se realizeze. În mod sigur se vor realiza tranzacţii, dar nu pot spune în mod cert dacă le vom vedea până în decembrie sau până în martie. Durata procesului de «due diligence» (investigarea unei afaceri înainte de semnarea unui contract, n.red.), a finanţării şi a realizării efective a achiziţiei este extrem de lungă. Durează peste şase luni astăzi“, explică directorul CBRE România. Încheierea acestor tranzacţii va face din 2012 un an cu un volum similar celor din anii precedenţi, însă prelungirea semnării contractelor se va traduce în cel mai prost an din imobiliare. Tranzacţiile aflate în curs de derulare nu vizează doar proprietăţi finalizate şi generatoare de venituri, singurul tip de imobile vândut în ultimii ani, ci şi produse aflate în curs de dezvoltare, proiecte care urmează să se dezvolte sau chiar terenuri cu proiecte pe ele. Clădirile de birouri rămân totuşi principala atracţie pentru investitori. Preţul proprietăţilor de pe acest segment, aflate în prezent pe piaţă, variază între 10 şi 100 milioane euro.

„Birourile sunt mai uşor de înţeles pentru investitorii instituţionali. Sunt cele mai clare din punctul de vedere al chiriaşilor. Pe piaţă sunt clădiri de birouri şi la peste 100 milioane euro. Sunt şi produse premium de retail care, pentru Bucureşti, pot avea preţuri care depăşesc mult 100 milioane euro, ceea ce creează o problemă, pentru că sursele de finanţare necesare sunt semnficativ mai mari şi este greu să deblochezi astăzi 2-300 milioane euro pentru România. La clădirile de birouri, valoarea de sub 100 milioane euro le face mai uşor de finanţat“, precizează Răzvan Iorgu.

Imobiliare pentru cunoscători

Pe măsură ce imobiliarele au devenit tot mai riscante şi tipologia investitorilor s-a modificat radical. În perioada anilor de „boom“, românii se foloseau de acest instrument pentru a câştiga sume fabuloase peste noapte, realizând în special plasamente în locuinţe. Devalorizarea proprietăţilor i-a alungat la fel de repede pe cât i-a atras iniţial. Astăzi, puţinii investitori imobiliari rămaşi activi analizează orice ofertă „la sânge“. 

„Imobiliarele deveniseră în 2007 un business pentru toată lumea, nu doar pentru cei care şi-l pot permite. Acesta a fost un factor important care a declanşat criza, pentru că dintr-o dată foarte mulţi care aveau afaceri în acest domeniu nu şi le-au mai putut susţine. Acum este acolo unde ar trebui să fie ca tip de plasament. Poate că nu are cea mai bună imagine astăzi, dar ar trebui privit ca o investiţie sigură“, explică directorul CBRE România.

Acesta dă exemplul unor ţări precum Austria sau Germania, unde sectorul rezidenţial a devenit una dintre puţinele soluţii pentru cei care vor să îşi plaseze banii în siguranţă. „Într-o Europă în care vedem ce se întâmplă, de la Grecia, la Spania şi Italia, cu un curs euro-dolar care se schimbă cu peste 5% de la o săptămână la alta, nu mai vorbesc de leu, este o alternativă extrem de sigură“, spune Iorgu. Dacă din perspectiva cumpărătorului se pot aduce argumente care să motiveze o investiţie, când vine vorba de dezvoltarea unor produse rezidenţiale lucrurile se schimbă.

Între un preţ de vânzare de 1.000 euro/mp şi unul de 900 euro/mp se regăseşte diferenţa dintre profit şi pierdere pentru un dezvoltator, consideră Răzvan Iorgu.

Sensibilitatea la preţuri şi impredictibilitatea pieţei fac din sectorul rezidenţial o zonă rece pentru investitorii în dezvoltare.

Răzvan Iorgu: „Băncile nu au luat încă  decizia de a fi agresive pe piaţa «distressed»“

Capital: Numărul proiectelor de retail şi rezidenţiale care cedează în faţa presiunilor financiare creşte cu fiecare lună. În contextul în care investitorii nu sunt interesaţi nici măcar de produsele premium, cine va cumpăra asemenea active şi la ce preţuri?

Răzvan Iorgu: Oricare dintre aceste active se va vinde la preţul corect şi avem exemplul City Mall de anul trecut. Acum, care este preţul corect, depinde de strategia pe care o are cumpărătorul. Fie că îl păstrează ca un produs de retail şi îl repoziţionează, fie îi schimbă destinaţia. Cred că se vor găsi cumpărători pentru cele trei active (Liberty Center, Cocor, Armonia Brăila, n.r.), dar mi-e foarte greu să cred că la preţurile acestea. Punctul de plecare este nivelul finanţării, după care intervine piaţa şi, fie că vorbim de licitaţii, fie de negocieri directe, preţul se corectează şi ajunge la ceea ce pot oferi clienţii.

Capital: S-a discutat foarte mult în ultimii trei ani despre active „distressed“. Tranzacţiile care implică asemenea proprietăţi pot fi numărate pe degetele de la o mână. Care este motivul pentru care mult aclamatele fonduri oportuniste nu şi-au făcut apariţia până acum?

R.I.: Apariţiile pe piaţa „distressed“ (active ale unor companii cu dificultăţi financiare, n.red.) sunt foarte timide. Nu avem o piaţă de active „distressed“, de aceea nu avem nici fonduri de acest profil. Sunt puţine produse cu probleme pe piaţă, pentru că băncile mai au de luat nişte decizii în direcţia asta, de a discuta cu proprietarii şi de a începe să caute soluţii reale pentru proiectele respective. De aceea primii cumpărători sunt investitorii locali. Noi avem întâlniri lunare la Londra cu fonduri care se uită atât la produse premium, cât şi la oportunităţi de genul acesta, dar dacă în ceea ce priveşte produsele premium corectarea randamentelor investiţionale le face să aibă o şansă de tranzacţionare, în cazul produsele „distressed“, cred că mai avem de lucru. Unele bănci se consultă cu specialişti în privinţa preţului real de vânzare, dar decid să plece de la alt preţ şi sunt dispuse să ajungă la preţul real de vânzare.

Capital: Băncile stau pe un butoi cu pulbere care poate exploda în orice moment. Până acum au reuşit să păs­treze o distanţă de câteva luni între li­chidarea proiectelor imobiliare mari. Vă aşteptaţi la un val de executări în perioada următoare sau aveţi încredere că băncile vor reuşi să îşi menţină calmul aparent de până acum?

R.I.: Băncile nu au luat încă decizia de a fi agresive pe această piaţă. Este foarte important pentru însănătoşirea pieţei ca pentru produsele cu probleme să se găsească o nouă strategie de funcţionare sau să se închidă dacă altfel nu se poate. Ar trebui să ne mişcăm mai repede în sensul acesta. Noi le spunem bancherilor că există una sau două şanse de a vinde un centru comercial sau un teren pentru un centru comercial într-un oraş secundar din ţară. În oraşe ca Braşov sau Sibiu, vorbim de proiecte dominante. În momentul în care una dintre bănci ia decizia de a prelua şi vinde unul dintre terenurile pe care trebuia dezvoltat retail, cea care va deţine terenul de lângă va pierde această oportunitate. Cei care vor lua primii decizia să meargă către piaţă vor fi câştigători. Acesta este sfatul nostru pentru bancheri.

SCURT CV
Răzvan Iorgu (36 de ani) este directorul general al companiei de consultanţă imo­biliară CBRE România

Înainte de a ocupa această poziţie a fost director operaţional al aceleiaşi companii şi anterior a condus departamentul Land & Country Development

Este licenţiat în Comerţ şi Turism la ASE Bucureşti

A urmat cursurile Practical Leadership (2010), Strategic Thinking for Directors & Managers (2006) şi Focus - Executive Time Management (2005).