Semne de ameliorare

  • Relansarea economică are tendinţa de a continua
  • Birourile din Londra înregistrează din nou o creştere a chiriilor
  • Randamentul de prim rang al celor profitabile active este încă în scădere
  • Pentru 2010 sunt aşteptate previziuni de piaţă mai bune

Perspectiva economică

Anul trecut a fost unul dintre cei mai dificili înregistraţi vreodată de economia europeană. În prima jumătate a anului, corecţia brutală a stocurilor la nivel global a continuat şi a fost accentuată de dificultăţile sectorului financiar întâlnite în multe ţări. Dar în primăvara lui 2009 a revenit speranţa şi Zona Euro a ieşit din recesiune în trimestrul al treilea, mai devreme decât se aştepta majoritatea. Cu toate acestea, de la an la an, productivitatea a scăzut cu 4% conform estimărilor, multe ţări înregistrând cea mai negativă contracţie economică anuală.

Relansarea are tendinţa de a continua, dar în ritm modest. Pentru Zona Euro se anticipează o extindere şovăitoare şi în acest an, cu 1% creştere PIB. Îngrijorarea recentă a pieţei cu privire la datoria publică a Greciei şi a altor ţări din Uniunea Europeană subliniază riscurile existente, în timp ce politica se reechilibrează în urma recesiunii. Deoarece se pare că economia rămâne slăbită în profunzime, creşterea PIB în Europa de vest se va realiza cu pași mici pe termen mediu.

Pieţele emergente din Europa nu au reuşit să se izoleze de tulburările economice de anul trecut, dar se pare totuşi că reacţionează bine la semnele revenirii globale şi la ameliorarea industriei. Cele mai multe ţări urmează să iasă din recesiune în 2010 şi pe termen mediu toate vor înregistra o relansare sănătoasă. Se preconizează că ratele de creştere vor fi superioare celor din economiile vestice cu tradiţie şi orice revigorare trebuie să aibă la bază exporturile, aşadar va depinde în mod esenţial de expansiunea continuă a Zonei Euro.

Piața spaţiilor de birouri

Se reia creşterea chiriilor, în condiţiile creșterii randamentului

Au început să iasă la iveală apară primele semne de relansare pe piaţa chiriașilor. O mică creştere a chiriilor s-a înregistrat în trimestrul al 4-lea din 2009 în Londra (City) şi, chiar dacă s-au înregistrat în continuare descreşteri, acestea au constituit mai degrabă excepţia decât regula. S-a îmbunătăţit şi perspectiva pe termen scurt, fiind de aşteptat ca în mai multe centre urbane chiriile să se stabilizeze la nivelurile actuale.

Vestea venită din districtul London City, unde chiriile au crescut, a fost binevenită, deşi este vorba de o creștere de numai 1%, până la 43 £/ft2 (516 €/m2). Speranţele de creştere a chiriilor ar fi fost premature până de curând, dar factori ca cererea mărită şi oferta insuficientă au început să îşi spună cuvântul. Cartierul West End din Londra încă nu a cunoscut o ameliorare similară, acolo chiriile pentru spațiile de prim rang rămânând în jur de 65 £/ft2 (781 €/m2). Cu toate acestea, nivelul chiriilor a rămas stabil începând de la mijlocul lui 2009.

Singurele oraşe din vest unde chiriile au scăzut sunt Dublin şi Madrid. În Dublin, chiriile au continuat descreşterea în 2009, în trimestrul al 4-lea scăzând cu 7%, până la 400 €/m2. În mod similar, la Madrid chiriile au scăzut pe parcursul anului trecut cu încă 6% în acelaşi trimestru, până la 360 €/m2. Aceste descreşteri se explică prin starea generală mai proastă a economiei şi cererea firavă din ambele oraşe, dar şi prin concurenţa sporită pe care o fac localităţile periferice mai ieftine din jurul Madridului, care presează în continuare nivelul chiriilor din oraş. Oraşele din Europa Centrală şi de Est s-au comportat bine în ansamblu, numai patru din zece oraşe cunoscând corecții ale chiriilor. Chiriile din Praga şi din Varşovia au scăzut la 252 €/m2 şi respectiv 288 €/m2 şi au rămas constante în trimestrul al 3-lea. Situaţia a fost similară în Bucureşti şi în Moscova, unde chiriile au rămas neschimbate în trimestrul al 3-lea, dar au înregistrat scăderi în trimestrul al 4-lea din 2009.

În mai bine de jumătate dintre oraşele analizate se preconizează o stagnare a chiriilor spațiilor de prim rang la nivelurile actuale în prima jumătate a anului 2010, oraşul Londra (City) fiind singurul unde se aşteaptă o creştere. Pe măsură perioada de grație acordată de la plata chiriei se diminuează, chiriile efective nete din City ar putea creşte cu până la 20%. Trecerea la creşterea chiriilor se poate extinde și la alte oraşe pe parcursul anului 2010, deoarece condiţiile de ofertă insuficientă şi cererea ameliorată încep a avea un impact pozitiv pe piaţa ocupanților de spații de birouri.

Se pare că randamentele au atins limita inferioară, deoarece de la mijlocul lui 2009 nu s-au mai înregistrat scăderi, în tot mai multe oraşe. City-ul a fost unul dintre primele centre care au înregistrat o contracţie a randamentului spațiilor de prim rang în 2009, care a continuat în trimestrul al 4-lea, când randamentul de prim rang a scăzut cu 75 puncte de bază, până la 5,75%. Parisul a urmat tendința Londrei, unde randamentul de prim rang a scăzut la 5,50%.

În afara Zonei Euro, Oslo a fost singurul oraş nordic care a înregistrat o scădere în trimestrul al 4-lea, randamentul de prim rang modificându-se cu 25 puncte de bază până la 6,25%. În Praga şi la Varşovia randamentul a scăzut, de asemenea, cu 25 puncte de bază în trimestrul al 4-lea din 2009, până la 7% şi respectiv 6,75%.

Viteza acestei evoluţii a pieţelor diferă în continuare, înregistrându-se diferenţe mari de randament în rândul oraşelor. Cel mai mic randament, de 5%, se înregistrează în continuare la Copenhaga, unde a rămas neschimbat de la mijlocul anului 2008, iar cel mai ridicat, la Moscova, unde în prezent randamentul este estimat a fi în jur de 15,00%.

Piața spațiilor industriale

Calmul revine pe piaţa chiriilor

Fiind un sector caracterizat de o volatilitate mai redusă a chiriilor, declinul a fost mai modest în anul 2009, în comparaţie cu căderile abrupte înregistrate pe multe pieţe ale spațiilor de birouri din Europa. Oferta restrânsă a contribuit la menţinerea nivelului chiriilor contractuale, în special pe o serie de pieţe din Europa Centrală şi de Est, care în prezent se confruntă cu o lipsă acută de spaţii. Cu toate acestea, stimulentele s-au înmulţit, ca şi perioadele prelungite de grație la plata chiriei, din partea proprietarilor.

Chiriile spațiilor de prim rang au rămas nemodificate pe aproape toate pieţele din trimestrul al 3-lea al anului 2009. Într-adevăr, pentru multe dintre aceste pieţe s-au produs puţine modificări în 2009, în ansamblu. Moscova este unul dintre puţinele oraşe unde chiriile au scăzut în timpul anului şi singurul oraş în care chiriile au continuat să se modifice, de data aceasta ascendent, în trimestrul al 4-lea din 2009. În condiţii de dezvoltare redusă în mod pregnant, lipsa spaţiilor de calitate a început deja să aibă un impact pozitiv asupra nivelului chiriilor industriale din oras, în sensul creșterii lor. Chiriile spațiilor de prim rang pentru spaţiile de depozit se situează în prezent la 77 €/m2 în Moscova, în scădere faţă de 100 €/m2 cât erau la începutul lui 2009, dar indicând o mică creştere odată cu trimestrul al 3-lea din 2009. Randamentul spațiilor industriale s-a stabilizat în trimestrul al 3-lea al anului 2009, unele oraşe înregistrând o contracţie în trimestrul al 4-lea din 2009. Cu toate acestea, principalele pieţe industriale nu au evoluat în aceeaşi direcţie, în Frankfurt randamentul spațiilor de prim rang crescând cu 25 de puncte de bază la 7,75%.

Diferenţele de preţuri rămân destul de mari, în comparaţie atât cu sectorul de birouri, cât şi în cadrul sectorului industrial. Extremele sunt înregistrate de Moscova, unde randamentul prime rămâne 14%, urcând cu 100 de puncte de bază din primul trimestru al anului 2009, la polul opus fiind Londra (Heathrow), care deţine unul dintre cele mai reduse randamente industriale din Europa, de 5,75%.

Londra este unul dintre puţinele centre care au înregistrat deja o contracţie de la începutul anului. Randamentul spațiilor de prim rang în Londra (Heathrow) cunoscuse o modificare până la 7,75% în primul trimestru din 2009, dar această evoluţie s-a inversat, producându-se cea mai mare contracţie (-125 puncte de bază) în trimestrul al 4-lea din 2009. Piaţa industrială din Regatul Unit a cunoscut o răsturnare dramatică de situaţie în a doua jumătate a anului, când cererea puternică a investitorilor combinată cu insuficienţa produsului de investiţii au alimentat o revenire a preţurilor fără precedent.

Apetitul investitorilor pentru proprietăți industriale este în creştere, în special pentru cele spații/portofolii logistice. Rămâne însă o lipsă a stocului de bună calitate ce urmeaza a fi livrat pe piață. Previziunea King Sturge este aceea că suprimarea cererii şi lipsa constantă a stocului adecvat vor determina o scădere a randamentului de prim rang în 2010.

 

24 March 2010