Sectorul rezidenţial este judecat greşit ca fiind cel mai afectat segment al pieţei imobiliare. Imaginea creată de ansamblurile falimentare, executările silite şi licitaţiile organizate de lichidatori nu are nici o legătură cu situaţia reală de pe piaţă. Da, există criză în zona construcţiei de locuinţe, dar aceasta i-a atins în principal pe amatorii de tunuri imobiliare.

25519-investitorii-imobiliari-obligati-sa-construiasc.jpgPeste 10.000 de locuinţe în proiecte noi de tip Prima casă sunt în prezent în diverse faze de construcţie peste tot în Bucureşti. Comparând cu anii de referinţă 2007-2008, când stocul de locuinţe noi era estimat la circa 6.500 de unităţi, putem crede că lucrurile nu stau prost deloc.

La unul dintre ultimele târguri imobiliare, un agent imobiliar de la  spunea că unii dintre dezvoltatorii cu care lucrează au început să vândă locuinţe off-plan (pe hârtie). „Avem precontracte semnate pentru următoarea fază a unui proiect dezvoltat în sudul Capitalei, zona Popeşti-Leordeni”, declara Mihnea Dumistrăcel, consilier de vânzări al in cadrul agentiei imobiliare. De unde vine atunci imaginea de criză?

Dacă îi întrebi pe cei care încă se mai ocupă cu vânzarea de locuinţe în Bucureşti, îţi vor spune că oamenii nu mai au bani ca înainte, că nu mai vin străinii să cumpere la pachet şi că băncile nu mai creditează ca înainte. „Ce se vinde , se vinde cu Prima Casă”.

Marea turnură

Ultimii ani au demonstrat că programul Prima Casă a devenit un fel de mercurial al pieţei rezidenţiale. Din 2010 încoace preţurile au înţepenit în jurul cotelor impuse de plafoanele împrumuturilor de acest tip. Această stabilitate de preţ a reprezentat factorul hotărâtor care a determinat micii dezvoltatori să-şi rişte banii pentru proiecte rezidenţiale noi.

E adevărat, pentru companiile cu vechime în sectorul rezidenţial , obişnuite cu profituri de 100% şi dezvoltări megalomane, Prima casă a fost mai degrabă o sursă de bani pentru menţinerea afacerii pe linia de plutire. Cei care au avut norocul să „intre în pâine” şi să-şi vândă o parte din locuinţe înainte de criză au izbutit să evite falimentul.

Dar nici nu le-a mers prea bine. Au fost nevoiţi să-şi ajusteze oferta pentru locuinţele rămase în portofoliu, mai ales cele mici (garsoniere şi două camere), pentru a obţine un minim de numerar necesar cheltuielilor curente. Unele ansambluri au reuşit chiar să continue timid cu câte un bloculeţ, aşa cum au făcut, de exemplu, dezvoltatorii Cosmopolis (Opus Land), Cartierul Latin (Alexandru Albu) sau Militari Residence. Totuşi, niciunul dintre marii dezvoltatori noi sau vechi nu a deschis un nou mare şantier.

Cu toate acestea, şantiere au apărut peste tot. La început în zonele de periferie, în Popeşti-Leordeni, Pantelimon, pe şoseaua Giurgiului, Prelungirea Ghencea, Chitila, şoseaua Alexandriei etc. De aici provine grosul ofertei la zi de tip Prima casă. Uşor-uşor, dezvoltările cu buget redus au ajuns şi în zonele semicentrale ale Capitalei.

Anul 2012 a adus însă o realitate neverosimilă pe piaţa tranzacţiilor imobiliare: în centrul oraşului apartamentele nou-nouţe au ajuns la preţ de Prima casă, fiind evaluate la mai puţin de 65.000 de euro (Apartamente Rădăcini).

Această evoluţie dă măsură noului model de afaceri pe care firmele şi particularii din sectorul rezidenţial au fost nevoiţi să-l adopte ca urmare a regulilor impuse de stat în materia formării preţurilor.

Încăpăţânaţi

Unora dintre dezvoltatori le-a luat multă vreme să realizeze că locuinţa românească nu are nici o legătură cu planurile apartamentelor de lux din Manhattan şi nici cu vilele din Monte Carlo. Or, până în 2008-2009, constructorii români s-au adresat zonei de luxury, încercând să forţeze transformarea acesteia din ceea ce este -un segment îngust şi exclusivist -, în mass market.

De aceea, în general, pe piaţa imobiliară s-a observat că marile proiecte au stopat orice altă mişcare de dezvoltare. În modul particular însă, cine nu s-a întins pe zeci de proiecte în paralel, şi-a văzut în continuare de treabă. E adevărat că la o scară mult redusă, dictată şi de firavul filon de bani oferit de sistemul bancar prin programul Prima casă.

Dan Gilboa, director şi fondator al Adel Invest, companie care astăzi administrează în România nu mai puţin de 150 de proprietăţi (rezidenţiale, office şi retail), remarcă modificarea radicală pe care a resimţit-o piaţa imobiliară din România în urma celor două influenţe conjugate: criza economică şi programul statului Prima casă.

Acesta a venit în România în 2003, fiind unul dintre investitorii străini care a prins nu doar boom-ul imobiliar al anilor 2005-2007, ci şi perioada tihnită de dinaintea acestuia. Fost agent imobiliar în New Jersey, la începutul anilor 2000 a realizat un exit din compania sa, hotărându-se să pună pe picioare o afacere pe una dintre pieţele emergente din Europa de Est.

Spune că a ales România pentru că părinţii săi sunt originari din regiune: tatăl este născut în Bucureşti, mama la Cernăuţi; suficient pentru ceea ce numeşte „simpatie pentru o ţară”.

Model de afacere în plină criză

Dan Gilboa, spune că Prima Casă practic a redesenat modelul de afaceri în zona dezvoltărilor rezidenţiale. Gilboa dă ca exemplu afacerea din sectorul dezvoltării imobiliare pe care a pornit-o înainte de criză. „Am cumpărat înainte de criză un teren de circa 2,1 ha în zona oraşului Pantelimon, pe care l-am parcelat în loturi de circa 250 mp, pe care urma să le vindem. Terenul a fost cumpărat de un grup de investitori reuniţi sub numele unei companii româneşti administrată de Adel. Am apucat să semnăm 8 precontracte şi a venit criza. O vreme nu s-a mai întâmplat nimic până când, în urmă cu peste un an, ne-am hotărât să schimbăm abordarea”, povesteşte Dan Gilboa.

Pentru că singura finanţare bancară disponibilă pentru potenţialii clienţi era Prima casă, era logic ca oferta să se potrivească cu acest tip de produs.

Adel Invest a hotărât, prin urmare, să construiască două modele de unităţi rezidenţiale pentru a testa piaţa. Cu totul au fost patru case: două cu suprafeţe utile de 120 mp şi teren aferent de 250 mp, la un preţ de 75.000 euro şi două de 80 mp la 60.000 euro. „Le-am vândut pe toate, însă am constatat că românii consideră o casă de 80 mp prea mică, motiv pentru care următoarele vor fi mai mari”, declară Gilboa.

În continuare, Adel fie va construi încă 75 de case, fie se va limita la 40-50 de case, iar pe restul spaţiului va realiza apartamente mici (circa 80–100 de unităţi).

„Nu suntem încă decişi, pentru că nu ştim cum va fi acceptată idea de apartamente în această zonă. Cum am făcut până acum, vom testa ideea prin dezvoltarea unor proiecte mici”, adaugă reprezentantul Adel.

Acum firma ridică alte două case de 120 mp, la un preţ de 77.900 de euro.

Înainte de prăbuşire

Ante-criza a cuprins o perioadă de creştere calmă, între anii 2001-2004, urmată de boom-ul imobiliar iscat de aderarea României la Uniunea Europeană (2005- 2007). Ultima perioadă a fost caracterizată de o nemaivăzută (înainte de anii ’80) expansiune a proiectelor imobiliare mari, grandomanie întreţinută cu multă generozitate de către sistemul bancar autohton.

Încrederea în piaţă a atins asemenea cote încât oamenii şi băncile creditau orice. Era suficient să prezinţi o machetă frumoasă. Cele mai multe afaceri se derulau după următorul model: dezvoltatorul cumpără un teren, îl parcelează şi după ce obţine toate aprobările (uneori chiar înainte de această etapă), începe să vândă unităţi din proiect, aflate în faza planurilor pe hârtie.

În acest punct de dezvoltare a pieţei imobiliare, trebuie menţionat că regula era că afacerile dezvoltate cu fonduri împrumutate de la bănci reprezentau baza. De aceea, foarte puţine proiecte rezidenţiale au fost începute cu banii dezvoltatorilor. Băncile au jucat un rol important în spirala creşterii preţurilor, creditând fără selecţie orice proiect, indiferent cât de fantezist era construit planul de afaceri.

Cert este că atunci când sistemul bancar a spus stop, companiile, dar şi dezvoltatorii particulari au rămas descoperiţi. Mulţi îşi finanţaseră doar faza incipientă de construcţie, mizând pe banii pe care urmau să-i obţină din vânzările of plan. Lucrurile s-au complicat în situaţia proiectelor în care şi terenul era cumpărat pe credit.

Aşa s-au derulat afacerile până a venit criza. La finalul lui 2009, primul an în care piaţa locală a resimţit efectele acesteia, numărul tranzacţiilor a scăzut cu peste 27% (la mai mult de 352 mii de la circa 485 mii de tranzacţii).

Fără prea multe soluţii

Tot în 2009, Ioan Sorin Roşu, investitor particular, care a construit până în prezent trei blocuri de apartamente, începea primul său proiect rezidenţial din Prelungirea Ghencea.

Spune că dacă nu ar fi existat facilitatea de finanţare pentru clienţi prin Prima casă nu ar fi investit în construcţia de locuinţe. În cei trei ani de la lansarea Primei case, Roşu a construit câte un bloc de apartamente pe an, în total 96 de locuinţe.

„Dacă Prima casă nu va fi reluată şi anul viitor, voi pleca la pescuit sau vânătoare. Orice activitate de dezvoltare rezidenţială va fi sistată”, crede Ioan Sorin Roşu.

Rată sau chirie?

Românii au nevoie de o finanţare facilă, care să le ofere posibilitatea contractării unui credit cu avans de maxim 10%. Peste acest prag este ne¬sustenabil, afirmă dezvoltatorul. Dobânda, care este un cost lunar, poate fi mai mare, însă suma iniţială pe care beneficiarul de credit o aduce ar trebui să fie limitată la cel mult 10% din valoarea proprietăţii.

„De regulă, cei care contractează credite de tip Prima casa se mută de la chirie. De fapt, în unele cazuri ratele la bancă pentru prima casă sunt mai mici decât chiriile pentru o locuinţă comparabilă într-o zonă superioară”, afirmă Ioan Sorin Roşu.

Cum afli dacă e mai profitabil să cumperi sau să închiriezi? Specialiştii din real estate afirmă că răspunsul la această întrebare poate fi obţinut calculând raportul preţ de vânzare/chirie al unei proprietăţi. Astfel, aplicând formula: Raport preţ/chirie = Preţ mediu listă / (Chiria medie * 12) obţii un indice.

- Dacă acest indice este între 1 şi 15 = specialiştii recomandă mai degrabă să cumperi decât să închiriezi;
- Între 16 şi 20 = este de preferat să închiriezi decât să cumperi;
- Peste 21 = cu siguranţă închiriezi.

Spre exemplu, dacă o locuinţă de 3 camere are preţ de vânzare de 135.000 de euro, iar chiria obţinută este de 500 euro, indicele rezultat aplicând formula de mai sus este 22,5.

Programul în cifre

De la începutul Programului Prima Casă până la 1 februarie 2012 au fost emise 56.433 garanţii în valoare totală de 2,2 mld euro.

PRIMA CASĂ 1
Plafon: 1 mld euro
Garanţii acordate: 18.554
Valoarea medie a unei garanţii: 41.651 euro
Valoarea totală a garanţiilor: 771,4 mil euro

PRIMA CASĂ 2
Plafon: 700 mil euro
Garanţii acordate 16.414
Valoarea totală a garanţiilor: 658,9 mil euro

PRIMA CASĂ 3
Plafon: 200 mil euro
Garanţii acordate: 5.007 până la data de 12 aprilie 2011
Valoarea medie a unei garanţii: 42.000 euro

PRIMA CASĂ 4
Plafon: 771 mil euro + 200 mil euro
Garanţii acordate: 23.025 până la 1 iunie 2012

Sursa: Fondul Naţional de Garantare a Creditelor

Prima Casă merge mai departe

Ministerul Finanţelor, condus de către Florin Georgescu, a propus suplimentarea cu 200 de milioane de euro a plafonului de garanţii dispo¬nibil pentru programul guvernamental Prima Casă, aflat la cea de-a patra etapă. Început în iunie 2011, Prima casă 4 a avut alocat un plafon de 771 milioane de euro. Suplimentarea va putea fi accesa¬tă doar de băncile care şi-au epuizat deja sumele alocate.

NU SE VINDE? ATUNCI SĂ ÎNCHIRIEM!

În Bucureşti, după 3 ani de criză, în majoritatea ansamblurilor rezidenţiale premium preţurile locuinţelor au scăzut puţin sau deloc. Spre exemplu, în SaphirStein din zona Orhideea, locuinţele iniţial compartimentate cu două camere costă astăzi 135.000 euro. Ulterior, probabil pentru a mai diminua niţel din impresia de scumpete, acestea au fost transformate în apartamente cu 3 camere. Efectul a fost acelaşi, cumpărătorii nu s-au înghesuit să cumpere. Unii investitori au preferat, prin urmare, să le închirieze, soluţie mult mai profitabilă în conjunctura actuală.

 

Sursa

3 iulie 2012