Primele mari afaceri s-au făcut pe piaţa imobiliară din România mai târziu decât în ţările vecine. Anul 2006 a fost, practic, punctul de cotitură. Până atunci, investitorii importanţi
au tatonat piaţa, în încercarea de a identifica oportunităţi, iar principalele mişcări le-au făcut companii mai puţin importante, ale căror investiţii au fost de mică anvergură, ca de altfel şi
proiectele existente pe piaţă.
Vremea marilor tranzacţii imobiliare abia începe. Investitorii de calibru mare îi înlocuiesc treptat pe cei de talie medie, care au acţionat până acum pe piaţa românească. După o perioadă de incertitudini, de cinci-şase ani, determinate de instabilitatea politică şi legislativă a anilor ‘90, în 2003 piaţa imobiliară autohtonă a fost urnită din loc de două proiecte majore: Opera Center, dezvoltată de Portland Trust, şi Europe House, proiect al companiei polonezo-israeliene GTC. Cele două clădiri au constituit şi obiectul primelor tranzacţii fiind achiziţionate, în acelaşi an, de fondurile de investiţii austriece CA Immo (Opera House), respectiv Europolis (Europe House), pentru circa 30 milioane de euro fiecare, la randamentele perioadei, de 12% -13%. Totuşi, acestea sunt aspecte singulare, într-o piaţă lipsită de oportunităţi în acea vreme, când tranzacţiile la ordinea zilei erau sub 10 milioane de euro. În 2005, de exemplu, tranzacţiile din sectorul comercial abia au atins 3,5 milioane de euro.
Explozia imobiliarelor din 2006, determinată şi de apropiata integrare în UE, a adus cu sine apariţia unor investitori extrem de importanţi, precum Immoeast (intrat pe piaţă în 2004, dar cu primele mari tranzacţii realizate anul trecut). Fondul austriac deţine recordul de proprietăţi în România - 3,85 milioane de metri pătraţi – şi pe cel de valoare al tranzacţiilor efectuate – peste 1,4 miliarde de euro. Numai pentru Polus Center din Cluj-Napoca, Immoeast a investit, anul trecut, 210 milioane de euro, aceasta fiind, practic, cea mai mare tranzacţie realizată până în prezent în ţară.
Paradox… logic
Randamentele imobiliare au scăzut într-un ritm invers proporţional cu dezvoltarea pieţei, nivelul de 13% înregistrat în 2003 sau 2004 devenind în doar doi-trei ani 7%. Pentru anul acesta,
experţii estimează că se vor efectua tranzacţii la randamente sub 6,5%, apropiate, dar încă superioare celor din piaţa occidentală. De aici apare şi un paradox. Când profiturile din piaţă erau
foarte mari, specifice unei zone emergente, investitorii erau, în general, mici, companii precum Europolis sau CA Immo fiind puţine. În prezent, când valoarea randamentului se apropie
vertiginos de cea de pe pieţele mature, jucătorii sunt tot mai mari, iar anvergura afacerilor anunţate creşte anual.
Analiştii imobiliari consideră că această situaţie este totuşi uşor de explicat. Trecutul imobiliar al României nu a fost marcat de apariţia unor proiecte majore, care să trezească interesul
investitorilor importanţi. Acum, deşi deocamdată insuficiente, acestea există şi, evident, odată cu ele apar şi potenţialii cumpărători dispuşi să investească sume de zeci sau sute de milioane
de euro pentru a le achiziţiona. „Piaţa a demonstrat că este destul de evoluată încât să genereze deal-uri de ordinul sutelor de milioane de euro. Probabil că aceste afaceri vor juca un rol
important în 2008, cântărind greu în cifra totală a tranzacţiilor.
Totuşi, nu trebuie să uităm că cea mai mare parte a tranzacţiilor sunt cele care nu depăşesc 40-50 de milioane de euro şi reprezintă masa critică, totalizând valori semnificative pentru piaţa
imobiliară“, spune Sebastian Guţiu, partener la casa de avocatură Schoenherr şi Asociaţii. Mai bine de 50% din tranzacţiile imobiliare efectuate în ultimii doi ani în România au avut ca ţintă
sediile de birouri. Noutatea acestui an: apetitul tot mai accentuat, manifestat atât de investitori, cât şi de dezvoltatori, pentru centrele comerciale. Aproape orice developer important de pe
piaţă este implicat în construcţia de malluri, de obicei în parteneriat cu investitori puternici, gen Immoeast, Europolis, Charlemagne Capital sau Dawnay Day, care a lansat deja pe piaţa
proiectele Atrium Centers - zece la număr -, cu o valoare totală de peste 500 milioane de euro.
În curs de maturizare
«Piaţa a demonstrat că este destul de evoluată încât să genereze deal-uri de ordinul sutelor de milioane. Cea mai mare parte a tranzacţiilor nu
depăşesc 40-50 de milioane de euro şi reprezintă masa critică, totalizând valori semnificative pentru piaţa imobiliară.»
Sebastian Guţiu, partener la casa de avocatură Schoenherr şi Asociaţii
Tranzacţii de 1,5 miliarde de euro
România se situează în primele zece ţări europene ca ritm de dezvoltare imobiliară, fapt ce a atras pe piaţă marii jucători europeni şi nu numai. Până ce intră în portofoliul unui mare investitor, proiectele trec prin „mai multe mâini“.
Practic, o afacere imobiliară poate avea mai multe faze. Astfel, dezvoltatorul, după ce a identificat o oportunitate şi a valorificat-o, este puţin probabil să „stea“ prea mult pe proiect (cu excepţia celor care, datorită anvergurii, durează mai mulţi ani). Apar apoi fondurile de investiţii mici sau medii, care preiau proiectul într-o anumită fază de la dezvoltator, alcătuiesc portofolii, pe care le vând apoi fondurilor mari de investiţii. Divizia de investiţii a grupului german Allianz (denumită Degi) a achiziţionat, spre exemplu, la sfârşitul lunii trecute, pentru 110 milioane de euro, trei clădiri de birouri, deţinute de fondul Charlemagne Capital, şi anume PVG Tower, Construdava şi Millennium Business Center. Aceasta a reprezentat una dintre cele mai mari tranzacţii de portofoliu de pe piaţa internă. Imobilele, pe care compania britanică le cumpărase în prima jumătate a anului 2006, au o valoare de 83 de milioane de euro, profitul obţinut fiind de circa 25 milioane de euro.
„Piaţa de investiţii a atins, anul trecut, un volum de 800 milioane de euro, iar în primele două trimestre ale acestui an s-au încheiat tranzacţii de 600 milioane euro. Cred că până la sfârşitul anului vom atinge o valoare de circa 1,5 milioane de euro, ceea ce ne va plasa pe un loc fruntaş în pieţele din Europa Centrală şi de Est“, spune Cristian Ustinescu, business development manager al firmei imobiliare DTZ Echinox. În Europa, conform Property EU, volumul tranzacţiilor înregistrate între octombrie 2006 şi aprilie 2007 a fost de circa 70 de miliarde de euro, principalii „actori“ fiind ancoraţi solid şi pe piaţa autohtonă: Immoeast şi ING Real Estate (divizie a băncii olandeze ING, intrată în România la sfârşitul anului trecut). Cea mai scumpă achiziţie imobiliară a anului s-a înregistrat în Marea Britanie, având în centru un parteneriat format din banca Evans Randall şi fondul german de investiţii IVG Asticus, care au cumpărat, pentru aproape un miliard de euro, clădirea Gherkin Tower din Londra.
În România, toate proiectele cu valori majore tranzacţionate nu au reprezentat împreună decât circa 35% din tranzacţia londoneză: Polus Center Constanţa şi asocierea dintre General Electric Real Estates şi Helios Phoenix Real Estate, în valoare de peste 185 milioane de euro, pentru dezvoltarea unui lanţ de parcuri de distribuţie în România (Bucureşti, Timişoara, Braşov, Constanţa, Cluj, în prima fază). Comparată însă cu pieţele vecine, România nu stă totuşi rău. Recuperăm rapid diferenţele faţă de Polonia, Cehia sau Ungaria, ţări în care dezvoltarea sectorului imobiliar a început de aproape zece ani. Majoritatea jucătorilor importanţi activează deja în aceste zone. Recent, companii cu portofolii însemnate, precum Pirelli GE (investitor, Italia) sau Quinlan Golub (developer, Irlanda), şi-au anunţat interesul faţă de România.
Mai mult, luna aceasta, filiala autohtonă a băncii germane Eurohypo AG a încheiat un contract în valoare de 175 milioane de euro, pentru refinanţarea mai multor proprietăţi ale grupului de companii Iulius, având, în doar opt luni de la intrarea pe piaţă, afaceri de circa 350 milioane de euro. Eurohypo a finanţat cu 150 milioane de euro şi afaceri ale Anchor Grup (în mai 2007), respectiv Bucureşti Mall şi Plaza România. Eurohypo AG este parte a băncii germane Commerzbank Group, ce deţine active în valoare de circa 600 de miliarde de euro. Intrarea ei pe piaţa internă vine să confirme faptul că cei mici nu prea îşi mai găsesc locul în imobiliarele din ţară.
Puţin loc pentru români
În prezent, cel mai mare developer autohton este Impact Developer&Contractor, firmă cu multe proiecte majore pe piaţă. Unul dintre acestea, Construdava, a fost parte a tranzacţiei de 110 milioane de euro dintre Degi şi Charlemagne Capital. De asemenea, Impact va construi un proiect rezidenţial mamut cu câteva mii de locuinţe în Cluj, în parteneriat cu autorităţile locale. Un alt dezvoltator român, Domus Still, axat pe rezidenţial, încearcă şi el să ţină pasul cu străinii, prin investiţii totale de peste 100 milioane de euro.
Totuşi, piaţa este dominată clar de marii investitori din străinătate, precum Neocity (Israel), GTC (Polonia-Israel), Trigranit (Ungaria), Hercesa, Gran Via, Fadesa (Spania). Valoarea
proiectelor anunţate de aceste companii depăşeşte cinci miliarde de euro, iar acestea sunt din toate segmentele pieţei imobiliare.
Alături de dezvoltatori, apar frecvent investitorii. În marea lor majoritate fonduri de pensii, aceştia susţin financiar realizarea unor proiecte pe care le achiziţionează ulterior sau, pur şi
simplu, cumpără proiecte înainte de finalizare pentru a obţine un preţ cât mai bun şi un profit ridicat. „Strategiile investitorilor sunt strâns legate de randamentele şi riscurile pe care le
oferă o anumită piaţă. Atâta timp cât câştigurile sunt satisfăcătoare, aceştia pot activa perioade foarte îndelungate, un bun exemplu fiind Londra“, spune Cristina Roşca, department manager al
agenţiei imobiliare Real Time.
Strategii după profit
«Strategiile investitorilor sunt strâns legate de randamentele şi riscurile pe care le oferă o anumită piaţă. Atâta timp cât câştigurile sunt
satisfăcătoare, ei pot activa perioade foarte îndelungate, un exemplu fiind Londra.»
Cristina Roşca, department manager al agenţiei imobiliare Real Time
22 August 2007
