Investitii in case care produc bani

Investitii in case care produc bani
Revista CAPITAL - 20 noiembrie 2002

Vilele si pensiunile de pe Valea Prahovei pot fi administrate si de chiriasi, nu doar de proprietari. O investitie intr-o pensiune turistica
la munte aduce un profit anual cuprins intre 12 si 21%. Conteaza zona, dar si mai mult spiritul intreprinzator al celui care porneste o astfel de afacere.
Cu o suma cat pretul unui apartament de trei camere din zona Unirii din Bucuresti, o familie poate sa-si asigure si locuinta permanenta la munte si in acelasi timp sa dezvolte o afacere care ar aduce un venit de 20.000-35.000 USD pe an, potrivit estimarilor expertului imobiliar Catalin Briscariu. Sa nu mai punem la socoteala faptul ca ar locui la munte, intr-un mediu sanatos, nepoluat, intr-o atmosfera permanenta de vacanta. Acest lucru se poate realiza in mai multe feluri: cumparand o pensiune gata construita, construind pe cont propriu o pensiune sau inchiriind pe termen lung o vila si imbunatatind-o, pentru a asigura conditii de cazare occidentale si cat mai multe servicii complementare pentru turisti. In conditiile in care o vila aranjata arata precum pensiunea familiala din Breaza prezenta in imagini, care este administrata de firma Tudor Turism &Tour, camerele se inchiriaza in dolari, la tarife de 30-40 USD/noapte.

"Un fenomen interesant si des intalnit la firmele imobiliare care tranzactioneaza imobile in Valea Prahovei, il constituie ofertele de imobile, construite pentru case de vacanta, dar care pot fi transformate in pensiuni turistice. Proprietarii acestor case au ridicat adesea imobile cu suprafete de 400-500 mp, uneori chiar de 800 mp, pe mai multe nivele, exagerat de mari pentru uzul propriei familii
si care astazi nu sunt interesati sa le pastreze, adesea resursele financiare actuale fiind mult mai scazute decat in perioada cand au construit aceste imobile", declara Catalin Briscariu, director al firmei de evaluari imobiliare Alo Montan, din localitatea Breaza. "Unii din acesti proprietari, astazi tineri pensionari, incearca sa obtina venituri suplimentare, oferind excesul de spatiu turistilor de week-end, cu buget mai redus. In general, serviciile acestora sunt neprofesioniste si se mizeaza mai mult pe pozitia montana si pe ospitalitatea familiei respective. Putine din aceste imobile au bai la fiecare camera si o departajare clara a locuintei familiei respective
de spatiile de inchiriat. O varianta mai fericita se intalneste atunci cand aceste imobile sunt conduse profesional, fiind cumparate sau inchiriate pe termen lung de agentii de turism care vor sa-si extinda activitatea sau de persoane fizice care vor sa intemeieze o afacere", adauga expertul imobiliar.

Cheia succesului unei astfel de afaceri, care nu necesita eforturi prea mari, consta in dotari si servicii suplimentare oferite de gazda (inchirieri de echipamente de sport, restaurant, chiar sali de conferinta etc.). Pentru a exemplifica vom lua cazul pensiunii din imagini, care a fost initial o vila particulara obisnuita. Firma Tudor Turism&Tour a inchiriat-o pe termen lung - cinci ani - a investit 60.000 USD in dotari si finisaje moderne (amenajarea parcarii, mobila noua, bai in fiecare camera, sauna si muzica de relaxare, chiar sisteme
jacuzii si mobilier fantezist in apartamentele de la mansarda, bar, restaurant, iluminare nocturna in curte). Pe langa faptul ca acum pensiunea asigura conditii optime de cazare, firma care o administreaza ofera turistilor pachete complete de servicii: masa (mic-dejun, pranz, cina, cina festiva sau cofee break) la restaurantul propriu, inchiriere sala de festivitati, organizari team-buildinguri, excursii, inchirieri biciclete, intermedieri pentru lectii de golf la clubul din apropiere, sedinte de paintballs sau de fitness, la o sala din vecini.

Pensiunea a avut in primul an un grad de ocupare de 40%, ceea ce i-a adus un venit total anual de 80.220 USD din cazare, dar si din celelalte servicii. Cheltuielile au fost de 59.000 USD, in care sunt incluse si chiria lunara de 1.000 USD pentru proprietar si toate impozitele. Dupa ce a tras linia, administratorul a ramas cu 21.220 USD. Ceea ce nu este putin pentru inceput. Daca ar fi avut cladirea in proprietate, ar fi ramas in casa cu 33.220 USD. Dar si asa, conform primelor calcule, isi amortizeaza investitia in dotari (cele 60.000 USD) in trei ani si apoi ii mai raman doi ani de profit. Reprezentantii firmei cred ca in timp va creste gradul de ocupare
(pentru 2003 estimeaza o crestere de la 40% la 65%) si intentioneaza sa-si dezvolte afacerea prin preluarea si a altor imobile.

Venituri (la un grad de cupare in anul I de 40%)

6 camere duble x 30 USD= 180 USD/zi
2 apartamente x 40 USD= 80 USD/zi
16 persoane x 15 USD consumatie medie = 240 USD/zi
Total: 500 USD/zi

Venit anual:
500 x 365 zile X 40% = 73.000 USD

Alte venituri anuale
Inchirieri sala de festivitati:
40 saptamani x 40 USD/sedinta = 1.600 USD

Cofee break-uri
40 saptamani x 20 pers x 2,5 USD consumatie persoana = 2.000 USD

Comisoane excursii/activitati colaterale /bar 3.620 USD
Total general venituri = 80.220 USD

Cheltuieli anuale

Chirie catre proprietar
1000 USD x 12 luni = 12.000 USD
Gaze (incalzire si apa calda)
150 USD x 12 luni = 1.800 USD
Electricitate
150 USD x 12 luni = 1.800 USD
Salarii (inclusiv taxe)
750 USD x 12 luni = 9.000 USD
(manager, bucatar, paza, intretinere)
Materiale intretinere
50 USD x 12 luni = 600 USD
Alimente 22.000 USD
Telefon / Internet
50 USDx12 luni = 600 USD
Alte cheltuieli diverse
100 USD x12 luni = 1.200 USD
Publicitate 1.000 USD
TVA (19% de plata) 8.100 USD
Impozit pe venit, de 1,5% 1.000 USD
Total general cheltuieli 59.000 USD

Calificative pensiune Breaza

Amplasament:
In localitatea Breaza, in apropierea clubului de golf. Acces usor, loc de parcare pentru masini.
Suprafata si confort:
Pensiunea are sase camere duble pentru inchiriat, doua apartamente de lux la mansarda, restaurant, bar, sala de conferinte, fumoar,
spatii de relaxare.
Dotari si finisaje:
Moderne si de calitate: mobila noua, bai in fiecare camera, cu dus cu jeturi in cele sase camere duble, sauna si muzica de relaxare,
chiar sisteme jacuzzi si mobilier fantezist in cele doua apartamente de la mansarda, iluminare nocturna in curte.
Tarife:
Cazarea in camera dubla costa 30 USD, un apartament 2 camere cu pat dublu -40 USD, micul dejun =2 USD/persoana, pranzul sau
cina costa 6 USD /persoana. Pentru o cina festiva se percep 8 USD/persoana (bauturile separat). Inchirierea unei sali pentru festivitati
-seminarii - fara cazare se face pentru 40 USD, iar un cofee break se organizeaza cu 2,5 USD / persoana.
Facilitati:
Pachet complet de servicii: masa (mic dejun, pranz, cina, cina festiva sau cofee break) la restaurantul propriu, inchiriere sala de festivitati, organizari team-buildinguri, excursii, inchirieri biciclete, intermedieri pentru lectii de golf la clubul din apropiere, sedinte de paintballs in padurile din zona sau excursii la partii de schi sau obiective culturale, sedinte de fitness. In plus, se poate asigura transportul turistilor cu microbuze speciale din Bucuresti.

Maria Seder