Revenire în sectorul rezidenţial: locuinţele low-cost, atracţia prezentului

Piaţa imobiliară s-a maturizat, iar cererea s-a reaşezat. Cumpărătorii sunt interesaţi numai de ceea ce au nevoie, spre deosebire de anii de boom economic, când achiziţionau mult peste nevoile proprii. Astfel, dezvoltatorii au început să construiască având ca principal criteriu preţul accesibil. Despre caracteristicile actuale ale pieţei imobiliare din România sau ale jucătorilor din această branşă, IMOPEDIA.ro a discutat cu Răzvan Cuc, director regional RE/MAX România.

Cum aţi descrie piaţa imobiliară din România, în prezent? Cum stau lucrurile în Cluj?

După părerea mea, activitatea stagnează, însă există unele zone în care piaţa este în creştere. De exemplu, în Cluj, sunt în revenire atât segmentul rezidenţial, cât şi segmentul comercial. Segmentul spaţiilor de birouri este unul foarte dinamic, în special datorită dezvoltării puternice a firmelor de IT, dezvoltare chiar atipică pentru piaţa din România. Mai mult, există chiar o lipsă de forţă de muncă, firmele au nevoie de mai mulţi oameni decât livrează piaţa sau instituţiile de învăţământ. Per ansamblu, acest fapt afectează pozitiv cererea şi de locuinţe, şi de spaţii de birouri.

Clujul se bucură de o activitate intensă pe aceste două segmente. În ultimii doi ani, s-au demarat nişte proiecte uriaşe pe partea de birouri, anul trecut s-au livrat suprafeţe foarte mari, de peste 20.000 mp, iar anul acesta urmează alte noi livrări. Pe piaţa rezidenţială, sunt foarte multe proiecte stabile în derulare, în diferite stadii. Iar aici nu vorbim de proiecte îngheţate în anii trecuţi, ci de proiecte începute recent. Începând de anul trecut, s-a putut observa un interes crescut al dezvoltatorilor.

Ce fel de proiecte atrag investiţii? Dezvoltatorii sunt interesaţi de proiecte low-cost?

Marea lor majoritate se uită către proiectele cu locuinţe low-cost. Realitatea este că şi cererea s-a reaşezat – din cauza bugetelor, din cauza maturizării pieţei. Acum, oamenii cumpără ceea ce le trebuie, spre deosebire de obiceiul anilor de boom economic, când cumpărau mult peste ceea ce aveau nevoie – apartamente mult prea mari, case uriaşe. În prezent, locuinţele sunt construite la dimensiuni sensibil mai mici decât în anii de care aminteam, este o reaşezare a pieţei.

Care este metoda cea mai des întâlnită de plată a locuinţelor? Cum apreciaţi programul susţinut de stat?

Dacă ne referim la volume în număr de tranzacţii, cred că Prima Casă are încă o pondere majoritară faţă de creditele ipotecare clasice. De asemenea, sunt convins că programul guvernamental a ajutat piaţa. A injectat sume importante de bani în piaţă, a contribuit la menţinerea pieţei. Sigur, într-o limită de tranzacţionare pe timp de criză, însă s-au făcut tranzacţii.

Cum a schimbat recenta criză piaţa imobiliară de la noi?

În primul rând, s-a redus dramatic numărul agenţilor şi al agenţiilor imobiliare (deşi în ultimul an, au reînceput să apară din nou birouri noi, în marile oraşe). De asemenea, observăm schimbări şi la nivelul comportamentului clienţilor – aceştia sunt mult mai realişti, mai maturi, caută exact ceea ce le trebuie, analizează nevoile şi potenţialul financiar şi sunt mult mai cumpătaţi. Cumpărătorii aşteaptă mai mult înainte de a lua o hotărâre, au mai multe criterii pe care le pun în balanţă înainte de a lua o decizie. Practic, observăm o autoeducare a cumpărătorilor.

Cu toate acestea, este în continure o acută nevoie de normare a acestui business, de standardizare a pieţei. Este obligatorie o înregistrare a agentului imobiliar, o educaţie. Să nu uităm că, în prezent, oricine se poate intitula agent imobiliar, fără să aibă obligaţia unei educaţii minime specifice. Iar efectul este o percepţie proastă vis-a-vis de profesia agentului imobiliar, ceea ce afectează o întreagă breaslă. Dar toate acestea trebuie făcute din interior, nu cred că ar putea rezolva aceste probleme o instituţie sau o organizaţie din exterior.

Cum stau lucrurile în interiorul unei reţele internaţionale?

Cel mai important lucru este că avem acces la un pachet educaţional foarte eficient, la foarte multă informaţie specifică şi tot felul de traininguri. Sunt instrumente de lucru, strategii de vânzări care facilitează foarte mult un business consultativ, faţă de acea clasică intermediere care se practică în majoritatea pieţei din România. La RE/MAX, vrem să fim consultanţi şi migrăm spre un serviciu de reprezentare a clientului, lucrăm în special cu proprietarii, pe reprezentare exclusivă. O majoritate a cifrei noastre de afaceri din ultimii doi ani a venit din acest tip de consultanţă imobiliară şi considerăm asta ca un mare câştig. Sigur că beneficiem şi de alte avantaje, precum brandul, reţeaua sau instrumentele din sfera tehnologiei – sunt foarte multe lucruri pe care le-am învăţat şi încă mai avem de învăţat.

Cum estimaţi că va fi sectorul real estate, în 2014? Încotro ne îndreptăm?

Eu am o notă optimistă, deşi sunt mai multe elemente practice şi teoretice demne de luat în calcul. Cred că vom asista la o revenire, în marile oraşe ale ţării. Pieţele care au urmat o scădere, vor ajunge la o stagnare, iar în altele, vom vedea chiar creşteri. Noi, fiind interesaţi şi implicaţi în toată piaţa, am observat diferenţe foarte mari între oraşe de dimensiuni similare din România, în ceea ce priveşte stilul de lucru, modul de promovare, comisionare, etc. Oraşe cu caracteristici asemănătoare au puteri de cumpărare şi niveluri de educare mult diferite, astfel că sigur că şi evoluţia va fi asortată cu potenţialul pieţei. Dar în ansamblu, cred că polii principali vor urma o tendinţă pozitivă.

În cadrul RE/MAX, care are peste 90.000 agenţi la nivel global şi mai bine de 12.500 agenţi la nivel european, având acces la informaţii din întreaga reţea, vedem că în zona germanofilă preţurile au început să crească în ultimii ani, ca şi în alte pieţe, precum Polonia sau Slovacia. De asemenea, simţim din piaţă un interes crescut, însă va mai dura până când se va reflecta acest interes în numărul efectiv de tranzacţii. Lucrurile nu sunt întotdeauna ca în statistici, iar cifrele pot fi uneori complet diferite faţă de situaţia din piaţă.

AFLĂ AICI: Ce efecte pozitive a avut criza asupra pieţei imobiliare din România?