În ultimii 25 de ani, piaţa imobiliară din România a trecut prin schimbări remarcabile. Ca urmare a actualei complexităţi a produselor şi pieţei imobiliare, nevoia de persoane calificate este poate mult mai mare decât în alte industrii. Despre evoluţia şi maturitatea actuală a sectorului real estate, dar şi despre opţiunile educaţionale existente la noi în ţară, IMOPEDIA.ro a discutat cu prof. univ. dr. Ion Anghel, director al departamentului de Analiză şi Evaluare Economico-Financiară, în cadrul ASE Bucureşti.

34684-ion-anghel.jpgCum consideraţi că a evoluat piaţa imobiliară, în ultimii 25 ani? Cât de previzibil era traseul acesteia?

În ultimul sfert de secol, piaţa imobiliară din România a traversat o perioadă foarte greu de repetat: imaginaţi-vă o piaţă imobiliară care s-a schimbat de la mai puţin de 10-15% proprietate privată (aici mă refer atât la proprietăţile rezidenţiale, cât şi la cele industriale, comerciale, agricole, ect.) la peste 70% proprietate privată astăzi. Sigur că nu a fost similar cu ceea ce a reprezentat naţionalizarea şi colectivizarea realizată în mai puţin de 25 de ani, după Cel De-al Doilea Război Mondial, dar magnitudinea a fost semnificativă.

Alături de această schimbare importantă referitoare la creşterea majoră a ponderii proprietăţii private, mai sunt schimbări remarcabile în multe alte aspecte, inclusiv referitor la creşterea eficienţei acestei pieţe. Observăm astăzi numeroase cazuri în care o fostă fabrică „de mâncare” s-a transformat într-un centru comercial care aduce o chirie bună proprietarilor. De asemenea, găsim companii specializate ce adună date despre tranzacţii imobiliare, capabile să estimeze în câteva zeci de secunde, prin metode statistice, valoarea la care s-ar putea vinde o proprietate imobiliară.

Din altă perspectivă, aş vrea să fim de acord că o asemenea piaţă are o inerentă durată a evoluţiei, ca urmare a complexităţii ei. Vreau să spun, de exemplu, că evoluţia în domeniul industriei telecomunicaţiilor a făcut ca astăzi să fim la nivelul mediei europene, dar în domeniul imobiliar, suntem încă mult sub media europeană (ca dezvoltare, transparenţă, eficienţă a pieţei, etc.). În telecomunicaţii, evoluţia a făcut ca, de la aşteptarea de câteva luni bune pentru obţinerea unui număr de telefon fix, să ajungem (în 25 de ani) la telefonia mobilă 4G şi să discutăm de „portare a numărului de telefon”. Astăzi, puţini mai ştiu ce înseamnă „cuplaj” în telefonie, dar mai toţi ştiu ce înseamnă „portare”. În industria imobiliară, evoluţia este mai lentă, pentru că necesită dinamica mai multor componente:

-  Educaţia – multe dintre ţările dezvoltate au facultăţi specializate în pregătirea specialiştilor din industria imobiliară, în vreme ce noi începem să dezvoltăm firav programe de master. Nu aş vrea să deschid şi discuţia despre educaţia publicului...

-  Reglementările şi aplicarea acestora – un exemplu aparent mărunt este acela al acordării despăgubirilor în cazul exproprierilor. Este corect ca statul să acorde o justă despăgubire în funcţie de valoarea de piaţă a proprietăţii; doar că statul poate plăti echivalentul valorii de piaţă înainte de anunţarea unui proiect de infrastructură (construirea unui aeroport, să zicem) sau după ce informaţia a devenit publică şi, desigur, preţul terenului a crescut, incorporând informaţia despre acel proiect. România nu are încă reglementat şi aplicat clar conceptul de dată de referinţă a valorii de piaţă pentru despăgubire.

-  Profesiile specificie industriei imobiliare – industria încă suferă de insuficienţă la capitolul dezvoltare a profesiilor implicate (cum ar fi cea de agent imobiliar, „facility manager”, etc.)

-  Jucătorii din industrie – calitatea jucătorilor din industrie (începând de la finanţatori, dezvoltatori şi până la agenţi imobiliari şi consultanţi) este esenţială pentru dezvoltarea pieţei imobiliare.

Cât de matură este deci piaţa noastră imobiliară astăzi, comparativ cu cea a altor state din această parte a Europei?

Deoarece etapele nu pot fi „arse”, cred desigur că avem o piaţă imobiliară mult mai matură decât cea din Ucraina sau Georgia, însă nu atât de matură ca cea din Olanda, de exemplu. Aici, un titlu de proprietate nu este valabil până când notarul nu încarcă o bază de date a agenţiei de cadastru, iar acea bază de date este utilizată apoi în multe studii, dar şi în estimarea valorii de impozitare a proprietăţilor imobiliare. Vă reamintesc că, în România, un proprietar plăteşte un impozit majorat pentru a doua sau a treia proprietate deţinută, dar nu se discută serios de impozitarea ad valorem a proprietăţilor rezidenţiale.

Ca în orice alt domeniu, şi în imobiliare există nevoia de persoane calificate. Cum stăm la acest capitol? Cei care activează în acest sector realizează importanţa educaţiei sau se bazează mai mult pe practică şi pe experienţă?

Poate mai mult decât în alte industrii, aici avem nevoie de persoane calificate, ca urmare a complexităţii produselor şi pieţei imobiliare. Spre exemplu, dacă într-un lanţ de retail se ia o decizie greşită de aprovizionare cu frigidere (să zicem că se aduc produse prea scumpe faţă de ce îşi permite populaţia din acea zonă), situaţia se poate remedia fără prea multe pierderi prin transferul stocului într-un magazin dintr-o altă zonă. Însă dacă se construieşte un centru comercial într-o zonă în care populaţia nu are venituri pentru a asigura vânzări (şi implicit chirii, în cadrul centrului comercial), atunci va fi o importantă pierdere de resurse în această dezvoltare imobiliară.

Cred că aici suntem pe drumul cel bun, în sensul că, în cadrul ASE Bucureşti, organizăm încă din anul 2005 un program de master intitulat „Economia Proprietăţilor Imobiliare”, ce a pregătit câteva generaţii de specialişti în industria imobiliară. Criza ce a lovit semnificativ şi industria imobiliară a dovedit, o dată în plus, că experienţa nu este suficientă pentru a avea succes profesional şi de investiţii în acest domeniu.

În alte ţări, există numeroase cursuri şi programe de educaţie dedicate celor interesaţi de domeniul imobiliar. Ce opţiuni există la noi în ţară? Consideraţi că sunt suficiente?

În România, există câteva programe de masterat în domeniul imobiliar – există programe bune la Timişoara, la Cluj şi la Iaşi, din câte cunosc. Probabil că cel care conţine cu adevărat toate elementele necesare este cel din cadrul ASE Bucureşti. Este dificil să răspund dacă sunt suficiente, în condiţiile în care, în perioada crizei, cererea pentru educaţie în real estate a scăzut semnificativ pe baza percepţiei că această industrie nu asigură oportunităţi prea grozave. Pe de altă parte, este ridicat numărul tinerilor care merg să studieze „real estate” la universităţi nord-americane sau britanice.

Vă rog să oferiţi câteva detalii despre programul de master „Economia Proprietăţilor Imobiliare” – când a fost introdus pentru prima dată şi de ce? Când încep înscrierile, cât durează, ce teme sunt abordate? Care este profilul clasic al cursantului?

Programul a fost iniţiat în anul 2005, pornind de la o constatare simplă: la acea vreme, aproape că nu exista un program specializat de educaţie în real estate.

Înscrierile se fac la ASE Bucureşti, în perioada 21 – 24 iulie 2014, între orele 9:00 şi 17:00. Programul durează patru semestre, din care ultimul este axat îndeosebi pe stagiul de practică şi realizarea lucrării de dizertaţie.

Disciplinele abordate pornesc de la zona economică (Economia utilizării terenului, Evaluarea proprietăţilor imobiliare, Analiza investiţiilor imobiliare, Piaţa imobiliară, Piaţa de capital), acoperind şi aspecte juridice (Drepturile de proprietate şi celelalte drepturi reale), de urbanism (Fundamentele arhitecturii şi urbanismului), aspecte tehnice (Inspecţia şi descrierea proprietăţilor imobiliare), dar şi discipline avansate, cum ar fi Dezvoltarea proprietăţilor imobiliare, Managementul proprietăţilor imobiliare, Consultanţă imobiliară, etc.

Legat de profilul cursantului, nu e uşor de realizat un tipar – sunt studenţi care au terminat o facultate tehnică, au experienţă practică limitată într-o agenţie imobiliară şi doresc să obţină mai multe cunoştinţe şi abilităţi; dar sunt şi studenţi care au absolvit facultatea de contabilitate şi doresc să-şi facă o carieră în industria imobiliară.

Consideraţi că reputaţia agenţilor imobiliari poate fi  îmbunătăţită prin educaţie?

Desigur că reputaţia tuturor profesioniştilor din industria imobiliară va avea de câştigat prin educaţie, începând de la educaţia profesioniştilor şi până la educarea publicului. Un om educat are nu doar o experienţă, dar şi un bagaj de cunoştinţe care îl fac mult mai respectat în relaţia directă pe care trebuie să o stabilească în activitatea pe care o desfăşoară.

ANEVAR a reuşit organizarea breslei – credeţi că modelul acesta ar putea fi  implementat şi în imobiliare? Cum? De unde ar trebui să pornească lucrurile?

ANEVAR este ceea ce clasic se numeşte „success story” (trad: o poveste de succes), dar cred că astăzi ar fi greu de reprodus, pentru că este vorba de întrunirea unor condiţii ce pornesc de la o minte limpede, un grup de voluntari entuziaşti, etc. Modelul ar trebui implementat şi în alte profesii din industria imobiliară (inclusiv cea de agent imobiliar), dintr-un motiv simplu: este în folosul profesiei, dar şi în interes public. Cum şi de unde ar trebui să înceapă, este o discuţie lungă, ce porneşte de la gândul că „singur ajung mai repede, dar împreună ajungem mai departe”.

Nu în ultimul rând, credeţi că ar fi utilă predarea unor noţiuni de bază despre domeniul imobiliar încă din liceu? În general, românii nu ştiu foarte multe despre sectorul real estate, întrucât foarte mulţi consideră că singurul contact cu acest domeniu îl au doar la achiziţia unei locuinţe.

Un studiu american realizat de cercetătoarele Annamaria Lusardi şi Olivia S. Mitchell (din cadrul universităţii George Washington şi University of Pennsylvania) plasează ţara noastră pe ultimul loc, într-o listă de 12 ţări participante. În sinteză, au fost trei întrebări foarte simple de educaţie financiară. Dezarmant este că, la întrebarea „să presupunem că ai economii de 100 dolari într-un cont bancar, iar dobânda este de 2% pe an. După cinci ani, cât crezi că vei avea în cont, dacă vei lăsa economiile să crească – a) peste 102 dolari, b) exact 102 dolari, c) mai puţin de 102 dolari, d) nu ştiu”, în România, 35% au răspuns că nu ştiu un aspect elementar. Prin urmare, a explica real estate-ul inclusiv ca o investiţie bună, pare destul de complicat, dar indiscutabil necesar. 

CITEȘTE ȘI:

21 iulie 2014