INTERVIU Claudiu Haţegan: „Dezvoltatorii încă nu ştiu ce vor în momentul de faţă"

Prima Casă 2 a încetinit tranzacţiile pe piaţa imobiliară. Şi aşa puţine, vânzările s-au cam blocat de la apariţia programului. În loc să sporească vânzările, noul program le va reduce, susţin analiştii pieţei imobiliare.

De ce se va întâmpla acest lucru, dar şi cum arată piaţa imobiliară în prezent ne spune Claudiu Haţegan, branch manager în cadrul companiei de consultaţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.

IMOPEDIA.ro: Ce şanse are programul Prima Casă 2 să mişte lucrurile? Se văd schimbări?
Singura schimbare este scăderea cererii pentru apartamentele în blocuri vechi, situaţie care vine în urma bulversării cu programul Prima Casă 2, care de acum urmează se se activeze. Părerea mea este că mai repede a blocat lucrurile decât să le mişte, având în vedere că prin varianta a doua a programului au impus şi încadrarea pe clasă energetică A, B sau C, în care nu se încadrează decât imobilele reabilitate termic sau imobilele noi. Iar imobilele noi nu se încadrează ca buget şi sunt puţine reabilitate termic.

Practic ce va face, va limita tranzacţionarea imobilelor pe acest proiect. Probabil că va mai scădea preţul pe imobile vechi în cartiere, pentru proprietăţile care nu au fost reabilitate termic.

IMOPEDIA.ro: Cât de uşor va fi să construieşti locuinţe prin programul Prima Casă 2?
Foarte greu în varianta de asociere, există foarte puţini oameni care reuşesc să facă echipă, în special în domeniul construcţiilor. Clădiri în regie proprie nu s-au mai făcut de prin anii '60 cu succes, când s-au construit aşa zisele minivile sau mini blocuri, în special în zonele rezidenţiale din Bucureşti, gen Cotroceni. Iar în varianta de single, pentru a construi o casă trebuie să ai un teren, iar problema cea mai mare este achiziţionarea lui. Construcţia casei în acel buget de 70.000 de euro nu ar fi o problemă, ar fi chiar benefică construcţiilor noi acea creditare.

În schimb, inexistenţa terenului îl face pe client să acceseze un credit relativ mare, pentru că preţurile terenurilor sunt încă mari şi vânzătorii cer foarte mult (din cauză că nu au un reper în piaţă pentru că nu există tranzacţii cu terenuri). Preţul terenului de multe ori depăşeşte valoarea construcţiei viitoare.

IMOPEDIA.ro: Ce segment al pieţei imobiliare merge cel mai bine acum?
Nu aş putea spune că există o diferenţiere între un segment sau altul. Toate segmentele pieţei sunt active, adică se vând proprietăţi pe toate segmentele de piaţă. Ce simt în schimb este faptul că există această schimbare de la Prima Casă varianta 1, la programul Prima Casă varianta 2 şi s-au blocat sau mai bine spus au încetinit tranzacţiile cu apartamente în cartiere. În schimb pe celelate segmente nu s-a simţit nicio scădere sau creştere. Se vinde pe toate segmentele de piaţă.
Noi vindem pe segmentul de vile, apartamente în vile şi pe segmentul reprezentat de locuinţele noi, dar aici se vând doar locuinţele finalizate în proiectele existente pe piaţă.

IMOPEDIA.ro: A crescut numărul celor care se orientează spre locuinţe noi?
Nu aş putea spune că e un „da" sau un „nu" categoric. Deocamdată, nu se simte o reorientare a clienţilor pe un anumit segment de piaţă.

IMOPEDIA.ro: Merg mai bine vânzările sau închirierile de locuinţe?

Vânzările, categoric.

IMOPEDIA.ro: Despre piaţa chiriilor ce ne puteţi spune?
Se simte o reorientare a clienţilor spre confort sporit. În sensul că sunt foarte mulţi clienţi care pleacă din chirii de garsonieră spre chirii de două camere, sau din două camere spre trei camere. Pleacă de la suprafeţe mici la suprafeţe mari pentru că au scăzut chiriile, având pretenţia chiar ca şi chiria plătită pe confort sporit să fie mai mică decât cea pe care o dă în apartamentul de unde vrea să se mute. Un chiriaş de două camere care a închiriat la 400 euro/lună doreşte să se mute la două camere la o chirie de 300-350 euro/lună.

Vilele se închiriază, dar în special firmelor, mai puţin rezidenţial pentru că bugetele de închiriere au rămas în continuare destul de ridicate. Nu pot spune că este blocată spre închirierea rezidenţială partea de închirieri de vile, ci închirile de vile s-au dus ca specific spre închirieri ca birouri de firmă.IMOPEDIA.ro:Sunt dezvoltatori care preferă să închirieze apartamentele decât să vânda mai ieftin?

Dezvoltatorii încă nu ştiu ce vor în momentul de faţă. Din păcate nu au o strategie solidă de deblocare a activelor, foarte puţini lasă la preţ sau cei care lasă la preţ consideră că un 5% reducere faţă de preţurile de listă din 2008 aduce primăvara, dar nu se întîmplă lucrul acesta.
Când vorbim de închiriere se raportează la randamentele din piaţa imobiliară şi aplică un randament la un preţ care consideră ei că ar fi un preţ de tranzacţionare. Chiriile pe imobile noi sunt duble faţă de chiriile în apartamentele vechi din punct de vedere al preţului pe metru pătrat, ceea ce chiriaşii nu mai acceptă. Preferă un imobil vechi amenajat bine şi aranjat de curând, decât un imobil noi.

IMOPEDIA.ro: Va fi soare pe piaţa imobiliară anul acesta?
Cu siguranţă soare va fi şi nu este nici frig că a venit primăvara, în schimb ce nu se va întâmpla, piaţa nu se va debloca 100% până ce proprietarii nu înţeleg care le este locul în piaţă sau poziţia în momentul de faţă. Va vinde cine este deschis la negociere, cine îşi formează un preţ corect al proprietăţii în această perioadă şi nu un preţ pe care şi-l doreşte, ci unul format în baza cererii şi ofertei aşa cum se formează preţurile pe orice piaţă din lume.