0-1446-thumbs.jpg

Cine si cum influenţează costurile de construcţie în rezidenţialul românesc

Există un triunghi format din proiectant (arhitect), constructor si beneficiar. În interiorul acestui triunghi se realizează un produs numit locuinţă. Despre cum se formează preţul locuinţelor si de ce piaţa românească este una dintre cele mai speculative din Europa, vorbim cu arhitectul Cristian Cocioba, directorul Băncii de Informaţii în Construcţii, Arhitectură si Urbanism (BICAU).
S-a întrebat cineva vreodată cu cât se măreste devizul unei lucrări de construcţii dacă muţi 15 cm un perete gata ridicat? Este vorba despre vreo câteva mii de euro. Orice idee care modifică proiectul iniţial al unei construcţii îl costă suplimentar pe beneficiar, aceasta fiind doar una dintre sursele cresterii artificiale a preţului în imobiliare.
De regulă, spune arhitectul , investitorul sau beneficiarul apelează la arhitect pentru o idee de locuinţă. Evident că după ce i se prezintă o schiţă, întreabă cât costă. Lucru care nu este foarte simplu de determinat pentru că, în România, preţul real pentru materialele de construcţii nu este cel din depozit, ci cel de pe santier, costul total al construcţiei dezvăluindu-se abia în final.
Numai într-o relaţie proiectant-constructor-beneficiar foarte organizată estimarea iniţială de preţ se poate regăsi în costul final. Dar în momentul în care beneficiarul începe să manifeste comportament de ctitor, încep derapajele de costuri. Un beneficiar plin de idei este mană cerească pentru un antreprenor, care are în acest mod ocazia să umfle devizul lucrării. Altfel, dacă proiectul este bun si nu mai apar modificări pe parcurs, devizul final nu va conţine surprize. Nici măcar motivele de genul inflaţie, cresterea preţului materialelor sau a forţei de muncă nu pot fi invocate de constructor pentru umflarea devizului deoarece sunt niste costuri pe care, în mod normal, acesta le estimează si asumă prin contractul de execuţie semnat cu beneficiarul, susţine arhitectul Cristian Cocioba, directorul BICAU.
În viaţa reală se întâmplă altfel. Lucrurile sunt mai încurcate. Spre exemplu, un beneficiar vine la proiectant si-i spune „fă-mi repede  un proiect“, care de obicei înseamnă un proiect de autorizaţie, „că vreau să depun dosarul pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie“. Mai mult, dacă pe parcursul realizării construcţiei arhitectul cârcoteste, se ajunge în situaţia în care acesta poate fi chiar repudiat, în sensul că „ce mai vrei, frate, lasă-mă să închid casa“. Beneficiarul începe să facă compromisuri, iar arhitectul nu mai este ţinut la curent cu mersul proiectului. Lipsind controlul arhitectului, pe santier se poate întâmpla să se folosească soluţii de urgenţă cu titlu permanent. Teoretic, arhitectul poate refuza la final să semneze cartea tehnică a construcţiei, însă în practică acest lucru rareori se întâmplă. Până la urmă, sunt si ei oameni, au si ei rate de plătit. Totusi, atunci când beneficiarul va dori să vândă casa, nu va putea s-o facă deoarece nu are semnătura proiectantului în cartea tehnică. „Prin lege, esti obligat să fii prezent la recepţia finală. Că semnezi sau nu cartea tehnică este decizia ta personală, onorariul nu se plăteste în funcţie de prezenţa semnăturii în acest document, ci în funcţie de munca prestată“, explică Cocioba. Dar, iarăsi, în realitate, dacă nu semnezi, risti să nu încasezi onorariul. Au existat cazuri în care arhitecţii au refuzat să semneze cartea tehnică, dar sunt si cazuri de proiecte reusite.

Arhitecţii cu onorarii mici
Pe piaţa serviciilor de proiectare există arhitecţi care „practică“ onorarii mici. Acestia, de regulă, lucrează pentru micii beneficiari, mai ales în cazul unor proiecte de case, bloculeţe etc. Faptul că un arhitect practică onorarii mai mici nu înseamnă că este un arhitect slab sau că proiectele sale sunt slabe calitativ, spune arhitectul Cristian Cocioba. Dacă proiectantul reuseste să deseneze o locuinţă conform specificaţiilor beneficiarului, iar pe teren aceasta a iesit la fel, nu avem ce reprosa arhitectului. În ceea ce priveste proiectarea de locuinţe, este foarte important să se respecte dorinţele beneficiarilor care vor locui acolo.
În cazul unor proiecte mari, de ansambluri rezidenţiale, interesul oricărui beneficiar este să aibă spaţii de trecere interioare cât mai mici. Dar, uneori, în dorinţa de a reduce cât mai mult din spaţiul alocat zonelor de circulaţii, se uită un lucru elementar: holurile sau coridoarele trebuie să fie suficient de largi pentru a permite utilizatorilor să-si care mobila.
„Trăim într-o economie de piaţă, si dacă investitorul vrea un bloc cu apartamente cu trei camere de 60 mp, proiectantul îi face o astfel de clădire. În principiu, se respectă Legea locuinţei, care fixează spaţiile minime în cazul locuinţelor. Nu contează că arhitectul are o altă opinie, că ar trebui, spre exemplu, ca la trei camere să avem 80-90 mp suprafaţă utilă“, spune Cocioba. Marile ansambluri rezidenţiale sunt făcute în conformitate cu legislaţia în domeniu.

Lipsa de alternative
Locuinţele, ca orice produs de piaţă, ar trebui să ofere alternative. Din păcate, din punctul de vedere al diversităţii, oferta este destul de slabă pe piaţa românească. Arhitectul Cocioba spune că publicul român este ori prea disperat, ori necultivat, dacă acceptă să cumpere apartamentele vechi existente în prezent pe piaţă.
Pe o piaţă normală, un produs slab iese automat din circuit pentru că nimeni nu-l cumpără. Situaţia se schimbă radical dacă pe piaţă există numai astfel de produse. Până la urmă, consumatorul se vede nevoit să-l cumpere. „Dacă nimeni n-ar cumpăra, vânzătorii ar rămâne cu apartamentele nevândute. Problema este că nici standardele clientelei nu sunt cele care ar trebui să fie“, declară seful BICAU. Asa se face că se cumpără orice, cu efort minim de marketing din partea vânzătorilor.

Pe de o parte, dacă un client se duce să-si cumpere o casă sau un apartament, nu „inspectează“ santierul împreună cu un inginer structurist sau arhitect, în calitate de consultanţi. Acestia ar putea să-l ajute să tragă mai usor concluzii asupra calităţii proiectului. Este un aspect important pentru că, dacă peste n ani, atunci când publicul îsi va mai cizela pretenţiile faţă de calitatea locuirii, proprietarul va dori să vândă locuinţa, să o poată face la un preţ rezonabil.
Pe de altă parte, sunt apartamente frumoase, spaţioase în Bucuresti, singura problemă e că nu stii cât costă să locuiesti acolo. Puţini dintre vânzătorii de locuinţe aflate în stadiu de proiect stiu să facă o estimare a costurilor de întreţinere a viitoarelor locuinţe. „Toată lumea se interesează de consumul unei masini noi, nu înţeleg de ce nu suntem la fel de atenţi si cu consumul unei locuinţe noi“, spune nedumerit arhitectul Cocioba.

Despre locuirea în comun
Planul de Urbanism General creionează direcţiile de dezvoltare a unei localităţi. Problema noastră es-te că autorităţile locale nu vădesc vreo preocupare privind dezvolta-rea urbană, consideră arhitectul Co-cioba. Urbanistii primăriilor ar trebui să găsească zone în care să se extindă localitatea.
Ce înseamnă asta concret? Pe scurt, pasii sunt următorii: în acea zonă nu se pot construi decât imobile cu regim mic de înălţime; întreaga arie este pregătită pentru astfel de construcţii, primăria fiind obligată să tragă utilităţi, drumuri, infrastructură socială, să parceleze terenurile etc. În toate orasele mari există zone-dormitor, cu construcţii cu regim mic de înălţime. Dar vine un investitor si obţine prin PUZ sau PUD modificarea PUG-ului, după care trânteste în acea zonă dedicată construcţiilor mici un P+10 sau P+15. În mod normal, ar trebui ca nimeni să nu dorească să cumpere acolo o locuinţă, însă realitatea este alta si atâta timp cât singurul criteriu de alegere a unei locuinţe este preţul, vom avea în continuare investitori care profită de lacunele legii pentru a sluţi zonele rezidenţiale.

Astăzi, multă lume ar dori să se mute la periferie, dar infrastructura proastă împiedică dezvoltarea pe orizontală si îi ţine captivi pe bucuresteni în blocurile ceausiste. „În Germania am văzut un domeniu de vreo 16 hectare, situat la vreo 20 km de Passau, compus din locuinţe de 200 mp suprafaţă utilă. Indiferent că-i vară, că-i iarnă, drumul până la oras îţi lua cam 20 minute. Casele cu domeniul aferent erau vândute cu 160.000 de euro“, povesteste arhitectul Cocioba. Cu banii acestia, la periferia Bucurestiului nu poţi să-ţi cumperi nici măcar un apartament. De ce sunt preţurile de vânzare mai mici în Germania decât în România? Explicaţia este simplă: în ţara noastră există adaosuri foarte mari pe tot lanţul realizării unui proiect rezidenţial. Spre exemplu, în Germania, costul de execuţie este undeva la 450 euro/mp, iar cel de vânzare - 480 euro/mp.
În România se speculează la maximum pe toată lungimea lanţului de producţie. Dar, până la urmă, este normal să avem o piaţă speculativă, pentru că un consumator final din România nu stie ce caută. În mod normal, acesta ar trebui să stea cu chirie până se hotărăste asupra tipului de proprietate dorită. La noi, din păcate, oamenii îsi schimbă locuinţa de 3-4 ori în decurs de numai zece ani. De aici si senzaţia că sunt foarte multe cereri de locuinţe în România.
Sursa

27 iulie 2008