Indispensabil unei pieţe normale, indicele imobiliar al INS nu le pică prea bine băncilor expuse pe real estate şi nici speculatorilor cu apartamente nevândute.
Existenţa unui indice imobiliar al tranzacţiilor şi nu doar al preţurilor cerute de vânzători este unul
dintre semnele de normalitate din real estate. În ţările vecine, un astfel de indice există de mult. Transparenţa nu e convenabilă însă tuturor actorilor pieţei. „Norocul" acestora din urmă
este că, pentru început, indicele Statisticii va fi mai mult general.
Cumpărarea unei locuinţe e printre cele mai importante achiziţii pe care le face un om în viaţă. Cu toate acestea, în România, preţul cu care se vând efectiv locuinţele este încă ţinut sub
lacăt. Orientativ, se poate afla cât cere vânzătorul şi se mai ştie faptul că, frecvent, respectiva valoare se negociază. Cât timp însă diferenţele dintre preţul de ofertă şi cel de
tranzacţie pot ajunge până la 20%, transparentizarea preţului de vânzare se dovedeşte extrem de utilă pentru potenţialul cumpărător. Pentru factorii de decizie însă, par prea puţin
importante nevoile cumpărătorului. Dacă acestea ar fi fost importante, preţul tranzacţiilor ar fi fost cunoscut - precum în ţările occidentale, dar chiar şi în cele foste comuniste - de
mai mulţi ani.
Despre necesitatea acestei transparentizări s-a vorbit la noi încă din 2008 şi s-a tot promis de atunci. În vara trecută se vorbea de apariţia indicelui imobiliar oficial la începutul
anului 2010. Reprezentanţii Institutului Naţional de Statistică (INS) au anunţat de curând că indicele va fi lansat în această săptămână. Pentru început, va fi mai mult la nivel
macro. Cu alte cuvinte, până să se maturizeze, acest indice nu va fi prea detaliat şi va fi util mai mult analiştilor şi mai puţin cumpărătorilor. Principala motivaţie invocată e
dificultatea prelucrării datelor centralizate, foarte complexe. Orice lucru început târziu se dovedeşte însă dificil.
Date nefolosite
Toate tranzacţiile cu terenuri şi majoritatea tranzacţiilor cu locuinţe trec pe la notari. Faptul că datele pentru formarea indicelui sunt luate de la notari e justificat. De la notariate
pleacă spre Statistică un chestionar completat de părţile implicate în tranzacţie. Acesta cuprinde informaţii precum preţul declarat al tranzacţiei, perioada construirii imobilului,
numărul de camere, tipul clădirii, suprafaţa utilă şi cea construită, destinaţia (rezidenţial sau altfel), persoană fizică sau juridică. Chestionarul mai cuprinde şi informaţii precum
calităţi ale părţilor (dacă e rezident sau nu), localitatea, sursa de finanţare, iar la terenuri, calitatea acestuia (intravilan, arabil, conţine sau nu plantaţii etc.). Probleme apar
aici cu credibilitatea informaţiilor. Asta pentru că, mai ales în această perioadă, există nenumărate tranzacţii făcute între rude, unde preţul nu corespunde celui de pe piaţă.
Un alt aspect este acela că, mai ales în cazurile în care preţul de tranzacţionare este peste cel din grilă (cum e cazul locuinţelor centrale, ultracentrale sau al vilelor mai vechi), pentru a se plăti un impozit şi taxe notariale mai mici se declară un preţ mai mic. Astfel că indicele poate să nu reflecte preţul real de tranzacţionare. „Acest indice imobiliar va scoate în evidenţă o latură speculativă a cumpărătorului de această dată, spre deosebire de anii de glorie a pieţei imobiliare, când speculaţia stătea în mâinile vânzătorului şi/sau în cele ale agentului imobiliar care a jucat în nenumărate rânduri rolul arivistului ce dorea să se îmbogăţească rapid", a declarat Cătălin Zărescu, director de marketing al Cagead Intermed. „E lăudabilă apariţia acestui indice şi ar fi de înţeles scăpările de la început. Ar fi de dorit ca acest indice să colecteze date şi de la cadastru şi de la primării, unde se declară obligatoriu tranzacţia la 30 de zile. În plus, foarte multe date există şi la bănci. Date centralizate existau şi până acum, doar că nu s-a considerat foarte utilă prelucrarea lor", spune Adrian Vascu, directorul departamentului de evaluare al KPMG România.
28 June 2010
