King Sturge lanseaza ultima editie a sondajului periodic legat de indicatorii pietei imobiliare europene. Acest raport este o analiza trimestriala asupra nivelului chiriilor si al yield-urilor pentru piata spatiilor de birouri si a spatiilor industriale in 23 din principalele capitale europene, luand in considerare contextul economic actual.
Sondajul suprinde urmatoarele aspecte:
• Chiriile pentru spatii de birouri si industriale de prim rang inca scad
• Birouri: o incetinire a scaderii nivelului chiriilor prime in Londra, dar in Paris si Amsterdam sunt in continuare in coborare
• Industrial: nivelul chiriilor s-a stabilizat pe piete de genul Madridului sau Milano
· Se preconizeaza in continuare deprecieri ale nivelului chiriilor in urmatoarele 6 luni
• Dispersia yieldurilor pentru spatiile de birouri ramane ridicata la nivelul Europei, in ciuda semnelor de stabilizare, mai ales in Londra.
• S-au demarat investitiile in sectorul industrial, iar majoritatea yield-urilor au un trend crescator
Comentariile specialistilor asupra diferitelor piete imobiliare europene:
Bucuresti, Romania
Mark Mannering, Managing Director King Sturge Romania, comenteaza: "Cererea pentru spatiile de birouri pe piata din Romania s-a diminuat considerabil, ca urmare a climatului economic. Exista cateva companii nou intrate pe piata, iar companiile existente pun accentul pe rationalizare in ceea ce priveste spatiul inchiriat si costurile ocupationale.
In trecut, cererile de inchiriere aveau la baza o strategie de expansiune, insa in conditiile in care, pentru multe companii perspectiva cresterii pe termen scurt e putin probabila, cererea pentru spatii s-a diminuat. Multe companii care au preinchiriat spatiu in trecut sunt nevoite in prezent sa subinchirieze surplusul de spatiu, deoarece planurile de extindere au fost anulate.
Rata de ocupare pentru spatiile de birouri a scazut considerabil, in special in Bucuresti, din cauza scaderii cererii, dar mai ales din cauza livrarii noilor proiecte in acest an. Acesta a fost un alt factor de presiune spre scaderea nivelului chiriilor pe aceasta piata.
Inchirierea cu succes a proiectelor viitoare va fi influentata de factori precum accesibilitatea pentru angajati, apropierea de mijloacele de transport in comun, dotarile locale, care in trecut nu erau pe deplin apreciate, din cauza lipsei ofertei.
Sectorul industrial a inregistrat o evolutie similara, o scadere a cererii de inchiriere si o crestere a gradului de neocupare, pe masura ce se livreaza o parte din proiectele aflate in constructie. Multe proiecte planificate raman in stand-by din cauza lipsei finantarii si absentei contractelor de preinchiriere. Nivelul chiriilor a ramas relativ neafectat, insa atunci cand va creste cererea, disponibilitatea mai mare a spatiilor se va traduce in acordarea unor termeni comerciali in favoarea chiriasilor.
Piata de investitii aproape ca a inghetat. Anul acesta nu s-a raportat nici o tranzactie majora. Exista numeroase proprietati disponibile in toate sectoarele dar diferenta de pret intre ceea ce se cere de catre proprietari si ce ofera cumparatorii variaza in intervalul 3-5%. Desi era anticipat, piata nu a atins stadiul vanzarilor fortate sau a vanzatorilor fortati sa vanda.
Sofia, Bulgaria
Andrew Peirson, Senior Associate, King Sturge Bulgaria comenteaza: "Piata spatiilor de birouri din Bulgaria sufera paradoxal atat de supraoferta, cat si de lipsa ofertei.
Centrul orasului resimte o nevoie acuta de produse noi de calitate, iar companiile ori se relocheaza in afara centrului, ori inchiriaza spatii suplimentare in alte cladiri pentru satisfacerea nevoii de spatiu. Ca atare, nivelul chiriilor de baza (contractuale) ramane ridicat.
Situatia din afara orasului este diferita, cu peste 150,000 m2 spatii moderne de birouri, actualmente ramase vacante, si altele urmand sa apara, acest fapt fortand nivelul chiriilor sa scada.
Varsovia, Polonia
Jarosław Wnuk, Investment Consultancy, King Sturge Varsovia, comenteaza: "Economia Poloniei este mai stabila fata de economiile celorlalte state membre UE. Va fi cel mai putin afectata si se va redresa cel mai rapid decat majoritatea, daca nu, fata de toate celelalte state membre UE.
Din cauza turbulentelor de pe pietele finaciare, chiriasii sunt mai putini activi in prezent, rezultand intr-un grad de ocupare mai mic, urmat de deprecierea chiriilor pe toate sectoarele.
Pe piata de investitii, cumparatorii cauta acum profituri mult mai mari raportate la capitalul investit. In centrul atentiei sunt acum activele de inalta calitate si proprietatile aflate in
dificultate. S-a inregistrat insa o activitate investitionala redusa pe piata proprietatilor "in pericol".
Praga, Cehia
Eva Gloserova, Associate Director, King Sturge Praga comenteaza: " Piata spatiilor de birouri din Praga este caracterizata de scaderea accentuata a ofertei de spatii noi, grad de neocupare in jur de 10% si o cerere inca robusta, sustinuta, care va contribui la diminuarea gradului de neocupare in lunile urmatoare.
In prezent, pe pietele logistice si industriale cehe dezvoltarile speculative sunt aproape inexistente, majoritatea proiectelor fiind construite in functie de cererile specifice ale viitorilor chiriasi. Au ramas doar cativa dezvoltatori activi, ceilalti doar isi administreaza portofoliul actual de proprietati existente, in conditiile in care cererea de abia incepe sa creasca."
Istanbul, Turkey
Matthew Warner, Managing Director King Sturge Istanbul comenteaza: "Activitatea pe piata chiriasilor ramane scazuta. Pe de-o parte, aceasta este o consecinta a contextului economic global, dar in particular pe segmentul birouri este consecinta a lipsei stocului de spatii de birouri de clasa A, limitand optiunile de relocare in special la nevoi de spatii mari.
Investitorii vizeaza din nou stocul de spatii de birouri si spatii logistice. Disponibilitatea limitata a stocului este din nou o problema. Stocul institutional de calitate, deja existent, este detinut de investitori care nu au niciun interesa sa-l vanda, in conditiile in care asteptarile cumparatorilor sunt la nivelul de preturi de criza. Exceptie o face piata ocupantilor -proprietari, unde exista potential pentru vanzari si tranzactii de leaseback.
In timp ce asistam la micsorarea chiriilor pentru spatiile secundare, este de asteptat ca, in conditiile unei oferte limitate de spatii industriale de clasa A, cererea sa mentina un nivel ridicat al chiriei.
Zagreb, Croatia
Tomislav Greguric, Senior Associate, King Sturge Zagreb comenteaza: "Segmentul birourilor de clasa A inca se mentine puternic, cu usoare scaderi ale nivelului chiriei, in special cu ocazia reinnoirii contractelor de inchiriere, unde proprietarii devin mai flexibili pentru a evita sa ramana cu spatii goale.
Se inregistreaza o crestere usoara a gradului de neocupare pana acum, tendinta care se va manifesta si pentru restul anului si inceputul lui 2010. Nivelurile scazute ale stocului de spatii noi previn scaderi ale chiriei penstru sectorul de birouri. Cu toate acestea, se accentueaza diferenta intre spatiile de birouri de clasa A/B si cele de clasa C, cu un grad de neocupare crescut pentru spatiile de calitate scazuta.
Sectorul industrial inregistreaza aceeasi tendinta ca si sectorul de birouri: niveluri ridicate ale chiriei, cu o usoara tenta descendenta sau stimulente mai mari pentru chiriasi. Cu toate acestea, cererea din partea potentialilor chiriasi s-a diminuat. Din nou, stocul de spatii moderne, de calitate ridicata este redus, cu livrari limitate in ultimele 12 luni.
Activitatea din sectorul investitional a fost redusa inca de la inceputurile anului 2008. Nivelul preturilor nu a scazut, iar in conditiile existentei unui numar redus de vanzatori cu proprietati in dificultate, proprietarii nu sunt fortati sa vanda in aceasta etapa descendenta a ciclului."
12 August 2009
