Cererea de locuinţe în India nu dă semne de oboseală. Mai mult de atât, s-au înregistrat creşteri semnificative de preţ şi în ultimele luni, deşi s-a observat o creştere economică negativă - PIB-ul ţări a crescut cu „numai" 7,7%, cea mai neînsemnată creştere din ultimii doi ani. Această încetinire a economiei se datorează slabei performanţe din domeniul construcţiilor, mineritului sau manufacturii.

21605-india.jpgIndia este pe locul 2 din 50 de poziţii, într-un clasament internaţional al ţărilor cu cele mai mari creşteri anuale de preţ pe segmentul rezidenţial, conform ultimelor studii ale companiei Knight Frank. De la începutul anului trecut şi până în primele luni ale lui 2011, preţul mediu la nivel naţional a urcat cu peste 21%.

Cererea pentru unităţi locative este extrem de mare, atât în capitala Indiei, cât şi în alte oraşe mari. Preţul locuinţelor din New Delhi a crescut cu peste 16% numai în prima jumătate a lui 2011 şi cu aproape 34% în ultimul an, arată cifrele Băncii Naţionale pentru Locuinţe a Indiei (NHB).

Creşteri de preţ s-au înregistrat în toate metropolele, dar mai ales în oraşe cu o pronunţată activitate de offshoring, business process outsourcing (n.r. BPO - externalizarea activităţii către furnizori de servicii specializate) sau în tehnologia informaţiei şi comunicaţiilor (ICT). Semne de refacere a pieţei imobiliare se întrezăresc chiar şi în oraşele cu o puternică activitate în domeniul manufacturii sau producţiei de electronice, care au avut de suferit în 2009 din cauza crizei financiare (cum ar fi Hyderabad, Kochi, Bengaluru).

21607-index_nbh.jpg

  • Cele mai mari creşteri de preţ: Bhopal (46 %), Faridabad (45 %), Chennai (35 %), Bengaluru (35 %) şi New Delhi (34%)
  • Cele mai slabe creşteri de preţ: Kolkata (10 %), Surat (10 %) şi Jaipur (5 %)

Doar două dintre marile oraşe au înregistrat o scădere a preţului locuinţelor în ultimele trei luni: Jaipur (-4%) şi Kolkata (-8%). Dar per ansamblu, comparativ cu anul trecut, preţul locuinţelor a crescut în toate cele 15 metropole unde Banca Naţională pentru Locuinţe a efectuat studii.

Creşterea economică şi specula sunt principalele motive ale preţului mare al locuinţelor

Valoarea locuinţelor din India a crescut rapid între anii 2002 şi 2007. Preţul a fost impulsionat de creşterea economică puternică şi de urbanizarea aferentă, iar în oraşele însemnate, bula imobiliară a fost încurajată de infrastructura inadecvată, de lipsa planurilor urbanistice şi de legile învechite de utilizare a terenurilor. Mai mult de atât, creşterile de preţ au fost acompaniate de dobânzi mici la creditele ipotecare.

După ce în anii 2003 şi 2004, creşterea economică fusese de 7,6%, în perioada 2005-2007, aceasta a fost de 8,9%, plasând India pe primul loc în lume, cu cea mai rapidă creştere economică. A urmat o pompare masivă de capital străin, investiţiile fiind importante în sectoarele ICT şi BPO. Astfel, au fost angajaţi extrem de mulţi indieni, ceea ce a dus la o creştere uriaşă a cererii pentru locuinţe. Efect care s-a resimţit puternic în industria construcţiilor şi a telecomunicaţiilor.

Deşi au existat baze reale pentru aceste creşteri rapide de preţ în sectorul rezidenţial, un rol la fel de important l-a avut şi specula. Între anii 2000 şi 2006, locuinţele au devenit din ce în ce mai puţin accesibile din punct de vedere al preţului. În anul 2002, un apartament în Mumbai costa deja de 85 de ori mai mult decât venitul mediu anual, iar până în 2006, preţul era de 100 de ori mai mare. Aşa s-a ajuns ca dezvoltatorii să dispună brusc de un capital uriaş, astfel că aceştia au început să liciteze sume din ce în ce mai mari pentru loturi de teren cu suprafeţe întinse. În urma acestor achiziţii, a devenit relativ uşor pentru dezvoltatori să revândă terenul la preţuri ridicate.

Ce făcea India când restul lumii întâmpina criza?

21608-pib.jpgCu toate că, momentan, India traversează o perioadă în care economia a încetinit, nu este prima experienţă de acest gen. Atunci când recesiunea economică a lovit întreaga lume, în 2008, dezvoltatorii indieni au fost prevăzători şi au tăiat din preţuri, oferind fel de fel de alte facilităţi. Dar cu toate eforturile, cererea pentru proprietăţi rezidenţiale de lux a scăzut la jumătate, în timp ce cererea pentru locuinţe accesibile a coborât cu 10%, conform unui studiu al Camerei de Comerţ şi Industrii a Indiei, de la începutul lui 2009.

Investitorii în segmentul rezidenţial s-au reorientat rapid către construcţia de locuinţe pentru cei cu venituri scăzute, ceea ce le-a adus salvarea. Economia Indiei şi-a revenit rapid, iar preţul locuinţelor a început din nou să crească, cu o viteză ameţitoare.

Piaţa creditelor ipotecare nu este semnificativă în India

În ciuda reformelor aplicate din 1991, piaţa creditelor ipotecare din India încă întâmpină anumite probleme:

  • Băncile preferă clienţi din clasa mijlocie sau cu venituri ridicate, lăsându-i fără opţiuni pe cei cu posibilităţi financiare reduse
  • Guvernul are o influenţă uriaşă asupra celor mai mari instituții financiare, descurajând iniţiativa în domeniul bancar
  • Nu există un cadru juridic adecvat pentru prescrierea ipotecilor sau pentru executările silite

O urmare a acestor probleme este că, în 2010, creditele ipotecare reprezentau doar 4% din PIB-ul Indiei. Şi asta după ce piaţa crescuse deja cu peste 8% faţă de anul precedent, ajungând la o sumă totală de 61,21 milliarde dolari (în 2010), de la 56,33 miliarde dolari (în 2009).

CITEŞTE ŞI În China, Guvernul se luptă să scadă preţul locuinţelor. Află de ce.


20 octombrie 2011