Încă un an pe plus pentru jucătorii din piaţa imobiliară autohtonă

Specialiştii arată însă că în 2008 cererea şi oferta se vor echilibra pe tot mai multe segmente ale pieţei de profil.

Un an în care supremaţia vânzătorilor de proprietăţi imobiliare este serios pusă la încercare. Specialiştii spun că 2008 va aduce randamente în scădere, dar şi primele semne de maturitate ale unei pieţe încă liliputane în raport cu „greii" regiunii central şi est-europene.

Marile tranzacţii sunt în continuare apanajul unor state precum Rusia şi Polonia, unde marile fonduri de investiţii au pompat deja zeci de miliarde de euro.

2008 va fi anul în care stocul de birouri va depăşi nivelul de un milion de metri pătraţi. Conform estimărilor companiei DTZ Echinox, în următorul an, pe această piaţă, în 2008, vor fi daţi în folosinţă aproximativ 300.000 de metri pătraţi noi, ceea ce ar duce totalul existent la circa 1.230.000 de metri pătraţi.

Estimările cu privire la chiria medie menţin nivelul acesteia la cote similare celor din ultimii doi ani, adică la circa 19 euro. Concurenţa tot mai acerbă dintre dezvoltatori se va face simţită atunci când va veni momentul atragerii de noi chiriaşi. Rata de neocupare din imobilele de tip office va atinge un nivel-record pentru România ultimilor ani, estimat la 7%.

Această cifră este similară celei din 2004 şi este depăşită de rata de neocupare din 2003. În fapt, piaţa imobiliară despre care scriem astăzi este copilul ultimilor cinci-şase ani. De aceea, deşi ritmul de creştere pare unul de proporţii, el se raportează la un stoc iniţial redus. În comparaţie cu alte capitale din regiunea central şi est-europeană, Bucureştiul are puţine clădiri moderne de birouri. Totodată, anul 2008 ar trebui, conform analiştilor, să marcheze un punct în care cererea şi oferta se vor îndrepta cu rapiditate către un punct de echilibru.

Două malluri noi în Capitală în 2008

O piaţă care a pornit de la 0 în anul 2003. În aceşti termeni poate fi iniţiat un scurt istoric al imobiliarului axat pe retail din Capitală. Iar 2008 nu va fi un an impresionant în ceea ce priveşte numărul de noi centre comerciale ce vor fi inaugurate în Bucureşti. Noutăţile aşteptate ale acestui an sunt Liberty Mall şi Cotroceni Park.

Ambele malluri sunt situate în sectorul 5 şi au un total de 26.000, respectiv 53.000 de metri pătraţi. Boomul pe această piaţă este aşteptat abia în 2009, când cel puţin trei malluri vor fi inaugurate, dintre care două sunt parte a unor proiecte care, cel puţin pe hârtie, depăşesc 100.000 de metri pătraţi.

Numărul de metri pătraţi de spaţii comerciale pe cap de locuitor rămâne însă unul extrem de mic în ceea ce îi priveşte pe locuitorii Bucureştiului. Cu 0,07 metri pătraţi de mall care revin fiecărui bucureştean, Capitala ocupă un loc codaş în rândul capitalelor din centrul şi estul Europei.

Extinderile de la Bucureşti Mall şi City Mall, precum şi inaugurarea Băneasa Shopping City sunt singurele evenimente notabile ale anului care a trecut pe piaţa de retail din Capitală. Provincia a fost însă mult mai bogată în inaugurări, dar şi în anunţuri de proiecte ale dezvoltatorilor. Mai toate oraşele ţării cu peste 100.000 de locuitori sunt vizate şi cel puţin un centru comercial este deja anunţat.

Cea mai bună investiţie a acestui an pare să fie cea în spaţii industriale. Acest segment al piaţei imobiliare este singurul care, în opinia specialiştilor, va genera randamente de peste 7%.

Spaţiile industriale aduc cele mai bune randamente

Dezvoltatorii au sesizat potenţialul acestei nişe încă din anii trecuţi, însă 2008 va aduce o creştere considerabilă a ofertei de profil. Conform estimărilor companiei de consultanţă DTZ Echinox, în Capitală vor fi livraţi nu mai puţin de 300.000 de metri pătraţi, cam tot atât cât contoriza întreaga piaţă în urmă cu doi ani.
În aceste condiţii pot fi previzionate şi probleme pentru cei care deţin astfel de proprietăţi.

Chirii în scădere şi rate de neocupare în creştere sunt doar cele mai importante dintre acestea. Specialiştii punctează caracterul speculativ al noilor dezvoltări de pe această piaţă. După creşteri de peste 60% în ultimii doi ani, piaţa va cunoaşte un vârf al boomului în 2009. Structura cererii rămâne însă relativ similară cu cea din anii ­anteriori.

Marile afaceri imobiliare ale anului trecut

Austriecii de la Immoeast şi-au consolidat în cursul anului care s-a încheiat statutul de cei mai mari investitori în imobiliarul autohton. Însă întreaga piaţă de investiţii a cunoscut o efervescenţă fără precedent. Dacă în 2006 totalul marilor tranzacţii era estimat la 800 milioane de euro, în anul care s-a încheiat acest total era dublat încă din luna septembrie.

Tranzacţiile-vedetă au venit din domeniul mai puţin spectaculos şi mai puţin mediatizat al spaţiilor industriale. Immoeast, GE Real Estate, dar şi britanicii de la Teesland IOG au perfectat afaceri pe piaţa de logistică care au depăşit, pentru fiecare jucător, nivelul de 100 milione de euro.

Totodată, 2007 este primul an care consemnează un volum de tranzacţii în care provincia deţine ponderi considerabile. Dacă în Capitală s-au vândut şi s-au cumpărat clădiri de birouri, cei care au preferat afacerile imobiliare în marile oraşe din ţară au atacat segmentul spaţiilor industriale şi comerciale.

Tranzacţii notabile au fost consemnate în Cons­tanţa. Immoeast a achiziţionat în oraşul de la malul mării Polus Center pentru 185 milioane de euro, dar şi hotelul Harbourside.

Principalul trend notat de specialişti în cursul anului care s-a încheiat este ieşirea de pe piaţă a investitorilor speculativi, de calibru mic. Pe fondul descreşterii randamentelor pieţei locale, acestea şi-au lichidat o bună parte din portofolii. În locul lor au apărut, timid, greii imobiliarelor europene, Teesland fiind un exemplu elocvent.