În vizor: chiriile pentru locaţiile "trofeu"

Deşi criza economică a forţat retailerii din Europa să reevalueze sensul expresiei „chirie accesibilă", nou-intraţii pe piaţă continuă să aibă o preocupare nesănătoasă pentru locaţiile „trofeu", scumpe. Acest fapt încetineşte ritmul acestora de internaţionalizare. Aceasta este concluzia noului raport „Piaţa europeană a spaţiilor comerciale - aterizare dificilă", publicat de King Sturge.

„Nou-intraţii pe piaţă, precum şi cei ce plănuiesc să intre pe piaţă în viitor tind să se concentreze în principal pe locaţiile „trofeu" pentru a deschide primele lor magazine şi apoi să implementeze programul de extindere bazat pe criteriul performanţei. Însă chiria imensă plătită poate submina rentabilitatea acestor locaţii, împiedicând expansiunea ulterioară. Internaţionalizarea ar putea decurge mult mai lin şi mai profitabil dacă retailerii ar putea privi dincolo de parametrii restrictivi ai spaţiilor de top şi ai chiriilor foarte ridicate", susţine Stephen Springham, autorul raportului King Sturge.

„Aţi prefera mai degrabă să aveţi o imagine bună într-o locaţie de prestigiu sau să faceţi încasări în locul potrivit? Nu credeţi că există mai multă valoare în dezvoltarea unei reţele de 100 de magazine pe tot teritoriul unei ţări decât să plătiţi o chirie foarte mare pentru a deschide un magazin de referinţă în locul cel mai scump din Capitală? Astfel de chirii ridicate trimit un mesaj înşelător pentru alţi retaileri de peste hotare şi ar putea crea o barieră dacă intenţionează intrarea pe acea piaţă", continuă Springham.

Din raport reiese că pieţele spaţiilor comerciale, ca un întreg, s-au regrupat în ultimul an, dar este vorba mai degrabă de o aterizare accidentată decât una lină. Pieţele individuale se află în stadii foarte diferite ale ciclului de recuperare, însă există unii numitori comuni. Creşterea inflaţiei este unul din factorii cei mai influenţi atât pe termen scurt, cât şi mediu, iar pieţele chiriaşilor se confruntă cu o dublă presiune: creşterea costurilor/marjelor comerciale ale retailerilor şi chiriile indexate/costurile de ocupare ce devin din ce în ce mai inaccesibile.

Chiriile

Dintre ţările europene unde chiriile sunt indexate în funcţie de inflaţie, indicele preţurilor de consum se estimează a fi cel mai mare (în 2010) în România (+6,3%), Ungaria (+4,9%) şi Grecia (+4,3%). Aceasta din urmă ar putea să fie cel mai grav afectată, în condiţiile în care chiriile tind să fie revizuite anual şi indexate în funcţie de indicele preţurilor de consum local, plus un punct. În Ungaria şi România, ca şi în multe alte ţări din Europa Centrală şi de Est (ECE), chiriile tind a fi stabilite în comparaţie cu un indice armonizat al preţurilor de consum (din zona UE), atenuându-se într-o oarecare măsură efectele inflaţiei ridicate la nivel local.

Raportul face distincţie între ţările şi pieţele de retail care sunt guvernate de consum şi cele care nu sunt, în primul caz reuşindu-se o catalizare mai puternică în direcţia inovării şi a schimbării, prin urmare acestea dovedindu-se a fi mult mai rezistente la orice recesiuni la nivel macroeconomic. Exemple grăitoare de pieţe comerciale bazate pe consum includ Marea Britanie, Franţa, ţările nordice (în special Suedia şi Norvegia) şi, din ce în ce mai mult, Polonia.

De fapt, Polonia a fost singura ţară din Europa care a scăpat de recesiune, înregistrând o creştere a PIB de 1,9% în 2009 şi creşterea prognozată de 3% în 2010, cu o piaţă de retail care a funcţionat bine şi a oferit un stoc consistent de spaţii comerciale. Paradoxal, piaţa de investiţii poloneză a fost una dintre cele mai slab performante din Europa în 2009, cu o scădere a valorii capitalului din proprietăţi comerciale de 8,7%. Aceasta este încă o dovadă că pieţele imobiliare nu sunt în totalitate interconectate la macroeconomie.

Câteva ţări europene au sfidat macroeconomia şi au evitat recesiunea segmentului comercial, înregistrând creşteri anuale pozitive ale vânzărilor în ultimii doi-trei ani (Belgia, Franţa, Norvegia, Polonia, Suedia, Elveţia şi Marea Britanie). Perspectiva este chiar mai pozitivă pe termen lung, ţările ECE fiind în direcţia reluării creşterii economice susţinute, de care se bucurau înainte de debutul recesiunii globale.

Situaţia în România

„Deşi România parcurge în continuare perioada de criză, se preconizează o creştere de peste 60% în următorul deceniu, concomitent cu pieţe mai mari, cum ar fi Polonia, Republica Cehă şi Ungaria, care au toate premisele pentru o creştere de peste 40%. Oferta de spaţii moderne este mult mai realist stabilită în prezent, fiind condiţionată de lipsa finanţării şi de luarea în considerare a unor criterii obligatorii noi, cum ar fi: zona de atracţie, puterea de cumpărare şi concurenţa din zonă. De asemenea, remarcăm un lucru încurajator, care confirmă recăpătarea încrederii în piaţa locală, şi anume faptul că procesul de expansiune şi cel decizional sunt mai rapide, şi nu ne referim aici doar la retailerii de produse alimentare, cum era cazul în trecut, ci şi la retailerii de electronice, mobilă etc.", comentează Carmen Ravon, Senior Negotiator în cadrul departamentului de retail la King Sturge.

De asemenea, în această perioadă, în competiţia tradiţională „Est vs. Vest", King Sturge prognozează o schimbare a raportului de forţe, nivelul estimat al vânzărilor pe cap de locuitor în Republica Cehă va depăşi nivelul din Spania şi din Portugalia până în 2020.