Radacinile crizei imobiliare zac in derapajele anilor de boom economic pe care nimeni nu a stiut sa le corecteze.
Cresterea PIB-ului are doar o parte din culpa pentru dezmatul scumpirilor care au cuprins piata imobiliara
romaneasca in perioada 2002-2008. Prinsi in capcana consumerismului, romanii n-au observat ca intre puterea financiara generata de cresterea economica si preturile pe piata imobiliara se forma
prapastie din ce in ce mai mare.
Lipsita de reglementare si supraveghere, extrem de sensibila la zvonistica si voluntarista, piata imobiliara s-a dezvoltat asemenea personajului principal din Slumdog Millionaire. Autoritatile din domeniul reglementarii politicilor monetare au observat-o abia in 2007, dar avertismentele privind iminenta unui asset bubble veneau prea tarziu pe o piata deja cuprinsa de microbul imbogatirii peste noapte. Totusi, pentru cei care au fost prinsi de euforia cumparaturilor imobiliare si au riscat cu final nefericit, intrebarea pe care si-o pun este nu cine-i vinovat, ci cum eviti sa faci asta pe viitor. Pe pietele imobiliare occidentale exista know-how-ul necesar pentru estimarea valorii reale a unei proprietati rezidentiale. Este adevarat ca pentru multi cumparatori sau speculatori din tarile respective aceste cunostinte au fost inutile.
Locuinta accesibila
Un prim criteriu pentru o dreapta judecare a valorii unei locuinte este dat de gradul de accesibilitate. Daca nu este incadrata in categoria lux, business, premium sau alte denumiri care mascheaza de fapt o proprietate din care vanzatorul incearca sa obtina un profit de peste 50%, proprietatea corect evaluata are in primul rand un pret accesibil unei categorii largi de oameni. Daca pretul caselor este atat de ridicat incat foarte putini oameni isi pot permite sa le cumpere, atunci inseamna ca imobilul este supraevaluat, iar pretul lui va scadea in viitor. In toate tarile, o masura a valorii unei locuinte poate fi data de raportul intre PIB/cap de locuitor utilizat ca multiplu al pretului locuintelor pe mp. Intr-o tara in care raportul dintre preturile locuintelor fata de PIB/cap de locuitor este mare, ne indica o piata cu case supraevaluate. Din acest punct de vedere, in majoritatea tarilor sarace, preturile locuintelor sunt mult mai mari comparativ cu posibilitatile reale ale populatiei. In Romania, din cauza faptului ca preturile au crescut in 10 ani de sase ori, iar PIB/capita de numai 2,5 ori, indicele de accesibilitate a crescut de la 0,1 in 2000 la 0,27 in 2008, pentru ca in trei ani de criza sa se reduca la 0,21. Chiar daca a pierdut cate ceva in intervalul 2008-2010, indicele pentru finalul anului trecut prezinta o valoare dubla fata de acum 10 ani, ceea ce inseamna ca gradul de accesibilitate a locuintelor a scazut de doua ori.
Problema accesibilitatii locuintei
Potrivit unui studiu al Bank for International Settlements (BIS), realizat anul trecut, evolutia PIB/cap de locuitor este principalul factor de presiune asupra preturilor la locuinte. Analiza BIS a urmarit raportul intre acest indicator si pretul locuintelor in perioada 1970-2009 si a relevat ca o majorare a PIB cu 1% aduce dupa sine cresterea preturilor la locuinte cu 1%. In aceasta ecuatie intervin diverse alte variabile care pot influenta raportul PIB/pret rezidential, cum ar fi imbatranirea populatiei, rata de imigrare, calitatea fondului locativ etc.
Ce s-a intamplat in Romania in ultimii 10 ani
Potrivit datelor Institutului National de Statistica, PIB/capita a crescut de la 1.869 de euro in 2000 la 5.888 de euro in 2008, an de varf pentru acest indicator. In primii opt ani ai secolului, cresterea PIB/cap de locuitor a fost, prin urmare, de 3,5 ori. In paralel, daca observam evolutia preturilor la cea mai solicitata locuinta - apartament cu doua camere, confort I (55 mp) - vom vedea ca in intervalul 2000-2007 cresterea a fost de noua ori, de la 189 euro/mp la 1.633 euro/mp. Rezultatul ultimilor 10 ani, inclusiv cei 3 ani de criza (cu scaderea preturilor si a veniturilor), ne arata o piata a apartamentelor care s-a scumpit de 6,7 ori fata de un PIB/cap de locuitor mai mare de numai 3,3 ori. Astfel, un apartament cu doua camere care in 2000 avea un pret mediu unitar de 10.400 de euro, astazi costa in medie 64.000 de euro. „Ramane de vazut daca fundul prapastiei a fost atins pentru segmentul rezidential si ne vom confrunta cu stabilitate pe acest sector, sau daca, din contra, urmatoarele luni ale lui 2011 vor aduce noi scaderi", spune Razvan Muntean, directorul general al imopedia.ro. Daca asteptarile analistilor imobiliari privind continuarea tendintei de reducere a preturilor in 2011 vor fi confirmate la finalul anului, iar PIB-ul va creste, este posibil sa vedem in acest an o scadere a indicelui accesibilitatii, iar romanii ar putea procura mai usor locuinta visata.
17 February 2011
