Imobiliarul românesc, între prăbuşire şi maturizare

Există un deficit de 30.000 de unităţi locative în Capitală
Anual, se livrează circa 3.000 de locuinţe

Concluzia: pentru încă 10 ani, piaţa va fi la fel de "efervescentă"

Disputa între pesimişti şi optimişti continuă şi la nivelul pieţei imobiliare româneşti. În timp ce primii afirmă că e practic imposibil ca real estate-ul autohton să scape neafectat de criza internaţională de pe piaţa de capital, astfel încât o prăbuşire este doar o chestiune de timp, cei din urmă mizează în continuare pe potenţialul de creştere dat de cererea semnificativ mai mare în comparaţie cu oferta. Că piaţa imobiliară românească tinde spre maturizare şi nu spre prăbuşire a fost ideea majoră ce s-a putut desprinde din interacţiunea celor câţiva jucători prezenţi la conferinţa de lansare a ediţiei din februarie a Târgului Imobiliar Naţional (Timon).
În opinia lui  Vlad Vlăsceanu, managing director Admedia Consulta, compania organizatoare a Timon, procesul de dezvoltare va continua ca şi până acum, ca urmare a cererii ridicate de locuinţe, ce este încă departe de a fi satisfăcută de ofertă. Aceeaşi perspectivă optimistă este împărtăşită şi de Cristian Enăchescu, reprezentantul agenţiei imobiliare Media City. "Piaţa nu are cum să scadă", a subliniat acesta, în condiţiile în care, potrivit unui studiu realizat la sfârşitul anului trecut, la nivelul Bucureştiului există un deficit de circa 30.000 de apartamente. Dat fiind că anual se livrează circa 3.000 de unităţi locative, Enăchescu estimează că "10 ani de acum încolo piaţa va fi cel puţin la fel de efervescentă".

Media City: "Nu există o piaţă lichidă, aceasta e problema"

În ceea ce priveşte neîncrederea vizibilă momentan în piaţă, Enăchescu a precizat că principala cauză este reprezentată de gradul mic de îndatorare pe care oamenii îl pot avea în faţa băncilor. "Nu există o piaţă lichidă, aceasta e problema", subliniază oficialul Media City. În ciuda acestui fapt, Antonio Zărnescu, reprezentantul dezvoltatorului spaniol Geaprasa, este optimist cu privire la puterea de cumpărare a românilor, subliniind că "există soluţii" de creditare pentru cei care îşi doresc să-şi achiziţioneze o locuinţă. În aceste condiţii favorabile, a adăugat Vlăsceanu, dacă 2007 a reprezentat anul de vârf al pieţei imobiliare, însumând rezultatele celor 4 ani anteriori, 2008 îl va depăşi la capitolul realizări pe piaţa imobiliară. Ascensiunea pieţei va fi vizibilă nu doar la nivelul Capitalei, ci şi în oraşele mari ale ţări, acestea fiind luate din ce în ce mai mult în vizor de către dezvoltatori. La ora actuală, atenţia acordată acestora este una semnificativă, în condiţiile în care, potrivit directorului Admedia, "fiecare mare oraş al ţării dezvoltă circa 15 proiecte rezidenţiale".

Geaprasa: Ne aşteaptă "o cernere, o aşezare" a pieţei

De menţionat este însă că potenţialul de creştere al pieţei nu este unul care ar trebui acceptat fără rezerve. Astfel, dacă până acum "principala constantă pe care a avut-o piaţa imobiliară a fost schimbarea, ce ne aşteaptă e o cernere, o aşezare" a acesteia", a subliniat Antonio Zărnescu. "Va trebui să treacă măcar un an ca piaţa să se stabilizeze şi să vedem cine este profesionist cu adevărat", a adăugat acesta. Zărnescu a precizat că, în momentul de faţă, piaţa imobiliară a ajuns într-un punct în care nu mai există potenţial de creştere indiferent de locul ales sau de proiectul dezvoltat - ceea ce reprezintă un prim semnal clar de maturizare. În aceste condiţii, locaţia va dicta din ce în ce mai mult evoluţia pieţei şi succesul proiectelor lansate, astfel încât se vor dezvolta anumite zone ale Bucureştiului şi câteva mari oraşe ale ţării, în timp ce, în alte zone, piaţa va stagna.

Cu alte cuvinte, pe măsură ce piaţa imobiliară înaintează, cumpărătorii devin mai pretenţioşi şi nu mai cumpără orice şi oriunde. Iar acest fapt va sili dezvoltatorii să găsească formule mai potrivite de a răspunde la cerinţele clienţilor, atât ca preţuri, cât şi din punctul de vedere al calităţii. Piaţa spaniolă a trecut prin acelaşi proces de maturizare, însă ceva mai încet decât la noi, a subliniat Zărnescu. Unul dintre indicatorii potenţialului de creştere al pieţei autohtone este reprezentat de interesul acordat  de către investitorii străini - în prezent, a precizat reprezentantul Geaprasa, dezvoltatorii de proiecte rezidenţiale vând circa jumătate din apartamente către investitori şi nu cumpărătorilor finali. În condiţiile în care toţi aceştia cumpără o proprietate pentru a o retranzacţiona ulterior sau pentru a o închiria, iar toţi urmăresc o dezvoltare pe termen lung, Zărnescu opinează cu fermitate: "Cei care spun că piaţa imobiliară se va prăbuşi greşesc".

Va exista o prăbuşire, însă doar pe segmentul apartamentelor vechi

Perspectivele de creştere pe termen mediu şi lung nu sunt însă unilaterale. Astfel, în opinia lui Vlăsceanu, vom fi martorii unei prăbuşiri pe piaţa imobiliară, însă acest lucru se va întâmpla pe segmentul apartamentelor vechi. Aici, preţurile sunt de cele mai multe ori umflate artificial, ca urmare a cererii ridicate şi a unui fond locativ existent limitat. În momentul de faţă, subliniază Enăchescu, piaţa veche o sufocă pe cea nouă - nu este normal ca un apartament nou să se vândă şi cu 1.150 euro/mp, în timp ce unul vechi, într-o zonă bună, să ajungă la 1.700 euro/mp. În aceste condiţii, oficialul companiei estimează că piaţa apartamentelor vechi va pica în momentul în care preţurile locuinţelor noi vor ajunge imbatabile, iar numărul acestora va fi suficient pentru ca potenţialii cumpărători să nu se mai îndrepte către apartamentele vechi. Zărnescu a precizat, de asemenea, că abia în momentul în care oamenii vor avea o alternativă reală şi competitivă de locuinţe noi finalizate îşi vor permite să refuze ofertele din piaţa veche.

În 2-3 ani, preţurile la locuinţele ceauşiste vor începe să scadă

Termenul estimat de Vlăsceanu pentru prăbuşirea preţurilor la apartamentele vechi este de circa 2-3 ani, acesta subliniind că ar fi normal ca preţul pe metru pătrat al unui apartament vechi să ajungă cel puţin la nivelul la care vinde un dezvoltator. "Totul se reglează pe piaţa imobiliară conform cererii şi ofertei - atât timp cât vor exista oameni care să plătească aceste preţuri, ele vor rămâne aşa", a explicat însă oficialul dezvoltatorului spaniol. În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor la locuinţele vechi pe anul acesta, Zărnescu ne-a declarat că se va menţine o uşoară rată de creştere, de circa 5% - ceea ce ar însemna, în condiţiile cursului agresiv al euro, o creştere reală (în RON) de circa 7-8%. În unele zone ale Capitalei însă, marcate de competiţia opusă de proiectele noi (precum Titanul), preţurile apartamentelor vechi vor tinde chiar să se stabilizeze, a precizat reprezentantul Geaprasa. Pe de altă parte, preţurile apartamentelor noi vor creşte cu circa 5% la fiecare 4-5 luni, ceea ce ar însemna o majorare totală de circa 20% până la sfârşitul anului.

Dezvoltarea nu va mai avea loc oricum şi oriunde

Un semn al maturizării pieţei este reprezentat de faptul că nu mai există un potenţial de creştere indiferent de locul ales sau de proiectul dezvoltat de o companie. Pe viitor, locaţia va dicta din ce în ce mai mult evoluţia pieţei şi succesul proiectelor lansate, developerii trebuind să-şi adapteze ofertele la cerinţele pieţei.