Imensa „debara“ a Bucureştiului: o afacere de jumătate de miliard de euro

Până să ajungă pe rafturile din Carrefour, IKEA sau în magazinele din malluri, cel puţin jumătate din produsele vândute în magazinele din Bucureşti ajung măcar pentru câteva ore în depozitele situate la intrarea în Capitală dinspre Piteşti. Acolo, în circa 80 de hectare de hale situate în localităţi precum Chiajna, Dragomireşti sau Bolintin, este desfăşurată imensa "debara" a oraşului: o afacere de jumătate de miliard de euro.

În anii '90, la ieşirea din Bucureşti spre Piteşti erau culturi de grâu şi floarea-soarelui pe sute de hectare de câmp. Pe unde nu era lucrat pământul puteau fi observate turme de oi.

Românii încă făceau cumpărăturile în special în pieţe, deoarece conceptul de "comerţ modern", prin intermediul unor firme cu vânzări de sute de milioane de euro, era o noţiune "străină" pentru cei mai mulţi.

În prezent, în Bucureşti sunt circa 150 de supermarketuri, mobila nu se mai cumpără doar de la depozite, ci mai mult din IKEA şi Mobexpert, iar casele au fost împânzite de LCD-uri, calculatoare şi alte electrocasnice.

Întregul retail modern a ajuns la circa 22 de miliarde de euro, fapt ce a determinat apariţia şi dezvoltarea pieţei logistice, polul cel mai important fiind localizat la kilometrii 14 şi 23 ai autostrăzii spre Piteşti, principala ieşire din oraş spre vestul ţării şi al Europei. Supermarketuri precum Carrefour, Cora, Metro şi miniMax, apoi Domo, Flanco şi Altex pe segmentul de electrocasnice, Mobexpert şi IKEA, în mobilier, dar şi Interbrands, liderul firmelor de distri­buţie, toţi au depozite în zonă din care aprovizionează piaţa Capitalei, care reprezintă circa 40% din consumul de produse FMCG la nivel naţional.

Ce înseamnă asta? Afaceri de circa jumătate de miliard de euro anual, potrivit calculelor Business Construct, pentru logisticieni în primul rând, un grup de 20-30 de firme care manevrează marfă pentru venituri de 10-30 de milioane de euro anual, dar şi pentru proprietarii de hale industriale şi depozite, pentru a lăsa la urmă cele câteva zeci de firme care şi-au instalat hale de producţie, mai mici sau mai mari, în aceeaşi zonă.

Pe piaţa forţei de muncă această zonă nu are o importanţă strategică, ţinând cont că în depozitele superspecializate lucrează doar unu sau doi oameni la 1.000 de metri pătraţi, explică Marius Ştefănescu, seni­or associate în cadrul departamentului industrial al fir­mei de consultanţă imobiliară Colliers International.

Astfel, în toate acele hale şi depozite lucrează doar în jur de 2.000 de oameni, echivalentul personalului dintr-un mall de mari dimensiuni, dar prin "mâi­nile" şi motostivuitoarele lor trece anual 80% din piaţa bunurilor de larg consum a Capitalei.

Chinezii şi italienii au fost primii

În prezent, circa 80% din depozitele moderne ale Capitalei sunt condensate la primele două ieşiri de pe autostrada Bucureşti-Piteşti (A1) şi la intersecţia cu şoseaua de centură.

De altfel, prin această zonă trec zilnic cele mai multe tiruri din România, circa 6.500 de autocamioane în medie, potrivit celor mai recente date al CNADNR, adică unu la fiecare 15 secunde pe parcursul întregii zile. Ceea ce înseamnă de asemenea business pentru transportatori. Cum a început dezvoltarea zonei? "Primul depozit din zonă a fost Mega Distribution Center, construit de o firmă americană (deţinută de familia Chang, cu origini în China - n.red.), care a construit în 1997 un depozit de 3.000 de metri pătraţi pentru anvelope. Nu era încă nici Carrefour aici, terenul era 10 cenţi metrul pătrat şi au continuat să se extindă. Era perioada în care Metro cumpăra teren în Militari pentru magazine cu 5 euro/metrul pătrat. Ulterior, în 2000-2001, Cefin (grupul italian controlat de familia Albarosa - n.red.) a fost primul care a început să asambleze terenuri pentru realizarea unui parc logistic de mari dimensiuni", îşi aminteşte Gabriel Chimişliu, partener în cadrul firmei de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank şi unul dintre primii consultanţi de pe acest segment al pieţei imobiliare.

În acea zonă nu existau "latifundiari", astfel că pentru realizarea unui lot compact de câteva zeci de hectare erau necesare negocieri şi tranzacţii chiar şi cu 200 de proprietari, proces ce putea dura cu anii. Cefin a profitat de poziţia "primului venit" şi a realizat două dintre cele mai mari proiecte din zonă - Cefin Logistic Park şi A1 Business Park - vândute ulterior către austriecii de la Europolis (cumpăraţi de CA Immo de la începutul anului), respectiv către gru­pul australian Valad.

Afaceri "în familie"

CA Immo deţine astfel cel mai mare proiect, cu o suprafaţă de circa 215.000 de metri pătraţi, în care sunt închiriate spaţii către Carrefour, Altex, Macromex sau FM Logistic, companie care numără printre clienţi şi reţeaua de hipermarketuri Cora.

Deşi este chiriaş în Europolis Logistic Park, şi Carrefour are externalizat serviciul de logistică în favoarea firmei Transcondor, subsidiara grupului Norbert Dentressangle, afacere ce poate fi considerată "în familie", între francezi.

Gradul de neocupare a parcului logistic este în media pieţei, spun reprezentanţii CA Immo, respectiv 14-18%, adică în cadrul proiectului sunt disponibile spaţii de circa 30.000 de metri pătraţi, după ce şi acest segment a fost lovit de scăderea consumului. Compania ar mai avea teren pentru construirea unor hale cu o suprafaţă de 170.000 de metri pătraţi, dar în ultima perioadă a atras un singur chiriaş nou în cadrul proiectului, respectiv operatorul logistic Gebruder Weiss, astfel că planurile sunt deocamdată în stand-by.

Gebruder Weiss a închiriat spaţiu după ce a câştigat în primăvară un contract cu OMV Petrom. Afacerea este practic 100% austriacă, deoarece atât OMV, cât şi Gebruder Weiss şi CA Immo au sediile companiilor-mamă la Viena. Gebruder Weiss e unul dintre primii operatori logistici de pe piaţă, intraţi în urmă cu 10 ani printr-o achiziţie.

Ulterior, în 2009 austriecii au finalizat o investiţie de 15 milioane de euro într-un centru propriu cu o suprafaţă de 11.000 de metri pătraţi în apropierea ieşirii de pe A1 la kilometrul 23, dar în prezent au rămas din nou fără spaţii libere, astfel că au fost nevoiţi să închirieze circa 6.000 mp în proiectul Europolis.

Cine a mai mizat pe kilometrul 23

Tot în apropierea ieşirii de la kilometrul 23 de pe autostradă se află cel de-al doilea proiect logistic ca dimensiune, dezvoltat de americanii de la ProLogis. Acesta are 110.000 de metri pătraţi şi este închiriat aproape exclusiv unor mari operatori logistici, precum Geodis Calberson, Kuehne & Nagel, H. Essers sau Cargo Partners, companii cu afaceri de peste 50 de milioane de lei fiecare şi clienţi puternici.

"Peste drum" se află un alt proiect important, Mer­cury Logistics Park, aflat în portofoliul fondului de investiţii Heitman şi în care fiecare dintre cele trei hale are câte un alt chiriaş: miniMax, reţeaua de supermarketuri deţinută de Dinu Patriciu, transportatorul Dumagas şi operatorul logistic Delamode. Dezvoltările din zonă au fost "facilitate" de o serie de oameni de afaceri care au început să compacteze te­re­nurile încă dinaintea dezvoltatorilor de proiecte logistice.

De-a lungul autostrăzii, pe mai multe panouri cu alb şi roşu este promovată firma Kassianos, deţinută de omul de afaceri elen Ioannis Kassianos, 63 de ani, care a vândut de-a lungul timpului zeci de hectare în zonă şi mai deţine alte câteva zeci, dacă nu sute, de hectare, potrivit informaţiilor din piaţă.

Teren mai au însă şi cei de la ProLogis, după ce au cumpărat în urmă cu mai mulţi ani parcele mari de la firma Universal Property, controlată de omul de afaceri Nicolae Raţiu, dar şi de la Nicholas Abaco, cel care a dezvoltat şi clădirea de birouri Astoria Center din centrul Capitalei, vândută anul aceste pentru 10 mil. euro către grupul elen Bluehouse. Atât Raţiu, cât şi Abaco mai au terenuri pentru proiecte logistice, iar Universal Property chiar a început dezvoltarea unei hale, din care au fost realizaţi până în prezent doar stâlpii de susţinere, lucrările fiind abandonate.

Curentul, o miză importantă

Consultanţii spun că infrastructura ridică probleme însă la cea de-a doua ieşire de pe autostradă, în special în ceea ce priveşte legarea la curent, care poate ajunge la un cost de un milion de euro pentru şase megawaţi. Astfel, proiectul cu cea mai bună dotare din punctul de vedere al infrastructurii este Bucharest West, deţinut de compania Portland Trust a omului de afaceri Robert Neale, care este partener în afacerile imobiliare cu fondul american Apollo.

Neale şi-a construit proiectul de circa 104.000 mp la kilometrul 14, are staţie proprie de furnizare a energiei electrice şi acces la canalizarea Capitalei. La fel ca şi afacerile cu birouri pe care le-a dezvoltat (Opera Center, Bucharest Business Park şi Floreasca Business Park) şi vândut pentru aproape 200 de milioane de euro, şi acest proiect este destinat vânzării, dar britanicul nu a găsit deocamdată clientul potrivit.

El a vândut în urmă cu cinci ani 11 hectare din terenul său fondului de investiţii britanic East Balkan Properties (fostul Equest Balkan), care de asemenea este interesat să vândă proiectul de 56.600 de metri pătraţi realizat pe acel lot.

"Proiectul Equest Logistics Center este în curs de vânzare. Aceasta a fost strategia firmei de la început: de a cumpăra, dezvolta, închiria spaţiile şi vinde ulterior. Considerăm că zona industrială a fost cel mai puţin afectată pe piaţa imobiliară şi există interes", spune George Teleman, cel care conduce la Bucureşti operaţiunile East Balkan Properties.

Compania are printre chiriaşi companii precum Domo, Delamode, Germanos sau Lagermaxx, dar şi circa 8.000 de metri pătraţi disponibili. "Ultima evaluare a proiectului, din 2010, a fost de 25,7 milioane de euro. Între timp, gradul de ocupare a mai crescut şi s-a stabilizat", mai spune Teleman.

Proiectele logistice sunt evaluate, la fel ca şi alte active imobiliare, în funcţie de randamentul obţinut din închiriere, coeficientul luat în calcul în prezent pentru evaluări fiind de 9-9,5% în euro pe an.

Marius Ştefănescu, senior associate Colliers International: Se formează trei poli mari de industrie, bazaţi pe automotive, respectiv Renault la Piteşti, Ford la Craiova şi investiţia Mercedes din Ungaria, în mijlocul cărora vor fi realizate multe investiţii ale componen­tiştilor, dar în oraşe secundare, foarte mici. Investitorii se vor îndrepta spre acele oraşe deoarece pentru ei este foarte importantă şi o dife­renţă salarială de 50 de euro, motiv pentru care Bucureştiul va rămâne doar o destinaţie pentru producţie uşoară, cu cerere în zona Capitalei.

Depozite sunt, dar producţie?

Cea mai importantă activitate în halele de la ieşirea din Bucureşti este cea de logistică. Cu toate acestea, sunt şi companii care au dezvoltat capacităţi de producţie în zonă.

Cea mai importantă este de departe investiţia realizată de americanii de la Pepsi în Dragomireşti, lângă proiectul A1 Business Park, unde este produs ice tea-ul Lipton, dar în care ar urma să fie instalate şi alte linii de producţie care ar trebui să transforme unitatea în cea mai mare fabrică Pepsi din Europa.

Pe de altă parte, finlandezii de la Ruukki au la kilometrul 23, în localitatea Bolintin, o unitate de producţie de profiluri, panouri şi structuri metalice în care au investit 35 de milioane de euro. Şi atunci, Bucureştiul ce mai produce, după ce marea majoritate a fabricilor din interiorul oraşului au fost demolate pentru a reduce poluarea?

"La ora actuală se formează trei poli mari de industrie, bazaţi pe automotive, respectiv Renault la Piteşti, Ford la Craiova şi investiţia Mercedes din Ungaria, în mijlocul cărora vor fi realizate multe investiţii ale componentiştilor, dar în oraşe secundare, foarte mici. Investitorii se vor îndrepta spre acele oraşe deoarece pentru ei este foarte importantă şi o diferenţă salarială de 50 de euro, motiv pentru care Bucureştiul va rămâne doar o destinaţie pentru producţie uşoară, cu cerere în zona Capitalei", apreciază Ştefănescu de la Colliers.

Un proiect de acest gen este A1 Business Park, o dezvoltare de 108.000 de metri pătraţi, dar în care spaţii de circa 40.000 de metri pătraţi sunt goale.

Silviana Badea, country manager al Valad Property Group: A1 Business Park este un proiect de microproducţie industrială, ţinând cont că în proiectul nostru cea mai înaltă unitate are opt metri, faţă de 9-11 metri la logistică, iar cea mai mare hală are o suprafaţă de doar 6.000 de metri pătraţi (în proiectele logistice halele pot avea peste 40.000 mp - n.red.). Astfel, printre chiriaşii noştri avem o tipografie, un producător de tâmplărie metalică, Isotek, altul de şerveţele şi un producător de conserve, Matra Int. Am semnat recent şi cu o arhivă."A1 Business Park este un proiect de microproducţie industrială, ţinând cont că în proiectul nostru cea mai înaltă unitate are opt metri, faţă de 9-11 metri la logistică, iar cea mai mare hală are o suprafaţă de doar 6.000 de metri pătraţi (în proiectele logistice halele pot avea suprafeţe de peste 40.000 mp - n.red.). Astfel, printre chiriaşii noştri avem o tipografie, un producător de tâmplărie metalică, Isotek, altul de şerveţele şi un producător de conserve, Matra Int. Am semnat recent şi cu o arhivă", spune Silviana Badea, country manager al Valad Property Group, proprietarul proiectului.

Chiriile solicitate pornesc de la 4-4,2 euro/metrul pătrat şi ajung la 4,4 euro/metrul pătrat pentru spaţiile mai mici de 500 mp, dar în ciuda faptului că în ultimele trei luni jucătorii din această industrie au reînceput să ceară oferte de preţuri, decizia finală de a semna contractul de închiriere se ia foarte greu.

"Avem contracte pentru care negociem de un an. Gradul de neocupare este atât de mare deoarece am construit în 2006-2007, iar în 2008, când a venit criza, a trebuit să «curăţăm» portofoliul - unii chiriaşi au plecat de bună voie, pe alţii a trebuit să îi dăm afară, iar pe cei care am considerat că au viitor am încercat să îi ajutăm cum am putut. Mai avem o hală începută, dar aşteptăm clienţi până să o terminăm", a mai spus reprezentantul Valad.

Tot pe zona de microproducţie în perioada următoare va fi realizat un proiect-pilot al companiei 3M, care va realiza bureţi de vase într-un spaţiu de 1.000 de metri pătraţi, dar zona va rămâne drept una care se adresează preponderent logisticienilor.
A1 Business Park

Alte structuri abandonate

Un antreprenor care a mizat pe realizarea unui depozit propriu pe A1 este Dan Şucu, proprietarul Mobexpert, care a investit într-un spaţiu din apropierea kilometrului 23. El a mai ridicat o structură pentru cea de-a doua clădire, dar şi aceasta pare "îngheţată".

Într-un stadiu mai avansat era o hală ridicată şi abandonată a producătorului de carne Promessa Carne, care împrumutase opt milioane de euro de la Piraeus Bank pentru a se extinde în apropierea kilometrului 23, dar în primăvara acestui an a fost nevoit să ceară intrarea în insolvenţă în vederea reorganizării.

Astfel, criza şi-a făcut din plin simţită prezenţa şi în această zonă, dar dezvoltarea pieţei logistice din jurul Capitalei tot aici va fi realizată, pe măsură ce consumul îşi va relua creşterea. Principalul motiv? Suprafeţe importante de teren sunt deja în portofoliul dezvoltatorilor de spaţii logistice, achiziţionate la preţuri la care ridicarea unor depozite pentru care se poate obţine o chirie de 4 euro lunar are sens financiar.

O miză importantă pentru zonă o are finalizarea centurii Capitalei, cel puţin a porţiunii dintre Chiajna şi Chitila, prin care va putea fi realizată o legătură directă cu viitoarea autostradă Bucureşti-Ploieşti şi, mai departe, de la Voluntari spre Bucureşti-Constanţa. Jucătorii din piaţa de profil spun că au fost realizate o parte din exproprierile necesarea realizării centurii, astfel că în următorii ani legătura vest-nord va fi probabil realizată integral pe un drum cu două benzi pe sens. Pe terenurile din nord este însă este puţin probabil să fie dezvoltate spaţii logistice în următorii ani, în primul rând din cauza preţurilor la terenuri.

"Nu sunt preţuri la terenuri pentru logistică la centura de nord a oraşului. Sunt multe proprietăţi împărţite, iar preţurile sunt de circa 100 de euro/metrul pătrat. Pe A1 preţurile pornesc de la 15-20 de euro/metrul pătrat în frontul doi, la kilometrul 23, şi ajung la 60-70 de euro/metrul pătrat la kilometrul 14, în faţă, terenuri pe care proprietarii vor să le vândă pentru retail. Dar nu prea sunt tranzacţii la preţurile acestea", spune Chimişliu de la The Advisers.

În prezent, în Budapesta stocul de spaţii logistice este dublu faţă de Bucureşti la o populaţie mai puţin numeroasă, astfel că este de aşteptat ca în următorii ani această piaţă să continue să se dezvolte. Unul dintre proiectele noi este viitorul depozit al reţelei de discount Lidl, construit pe o suprafaţă de 40.000 mp tot în apropierea ieşirii din Bucureşti către Piteşti, în con­di­ţiile în care Plus, compania prin care Lidl şi-a făcut intrarea pe piaţă, avea baza logistică înspre Ploieşti.

Totodată, Turbomecanica intenţionează să vândă terenul de pe b-dul Iuliu Maniu şi să-şi relocheze activitatea tot pe A1, în timp ce Portland Trust vrea să mai construiască o hală, la cererea unui operator logistic.

În aceste condiţii, între cei doi poli de la kilometrii 14 şi 23 deocamdată mai pot fi observate culturi de floarea-soarelui, dar dacă în următorii zece ani consumul va creşte cu 60%, cum estimează Oxford Economics, este posibil ca cele două zone să se unească pentru a forma un hub care să deservească o zonă cu cinci milioane de locuitori.

Sursa