Ultimii doi-trei ani au însemnat o perioadă de schimbări radicale pentru zona Pipera. Infrastructura s-a îmbunătăţit considerabil, accesul către oraş s-a îmbunătăţit considerabil, iar cei care îşi caută o locuinţă în nord au început să analizeze mai atent ofertele de acolo. Astfel, cartierul Iancu Nicolae a crescut puternic în topul preferinţelor clienţilor din toate categoriile sociale. Indiferent dacă este vorba despre elită sau oameni de rând, de vânzare sau închiriere, ofertele din zonă par să fie croite pentru toate nevoile.
Iancu Nicolae este un cartier care s-a dezvoltat puternic atât înainte, cât şi
după criza imobiliară. Este o zonă cu mult teren disponibil,
aşa că dezvoltatorii şi-au permis să ridice blocuri, vile sau întregi ansambluri imobiliare, în funcţie de planul de afaceri. Numărul mare de oferte permite şi o gamă largă de preţuri, atât
pentru vânzare, cât şi pentru închiriere.
„Cei mai mulţi clienţi caută să stea cu chirie şi au un buget de 600-1.000 euro/lună. Ei găsesc apartamente sau vile cu trei-patru camere, cu o curte mică, de 50-100 mp. Pentru cei cu bugete mai mari, sunt ofertele din ansamblurile rezidenţiale notorii pentru zonă. Acolo preţurile de închiriere încep cu 2.000 euro. În plus, mai există şi vile individuale, care se pot închiria şi cu 800 euro/lună, dar şi cu 1.500 euro/lună, în funcţie de ce avantaje au”, arată ştefan Mihai, broker imobiliar Nordis.
Apartamentele se vând la preţuri similare celor din restul cartierelor bucureştene
Chiar dacă este o zonă care, prin tradiţie, se adresează celor cu venituri medii şi mari, cele mai des tranzacţionare sunt proprietăţile cele mai ieftine. Tocmai de aceea, dezvoltatorii din zonă s-au adaptat şi au început să construiască potrivit standardelor de preţ impuse de criză.
„Pe Iancu Nicolae există apartamente cu suprafaţă utilă de 80-90 mp, cu trei camere, construite între anii 2009-2011, care se vând acum şi la preţuri mai mici de 100.000 euro, poate chiar 95.000 euro. Este un preţ foarte bun pentru zonă”, continuă oficialul Nordis.
Cei care aleg să cumpere sunt, aproape întotdeauna, românii. Dar în zonă se mută şi foarte mulţi cetăţeni străini, care preferă însă să închirieze. Această tendinţă este în creştere puternică acum, după modernizarea infrastructurii din zonă. Clasa medie-superioară însumează aproximativ 30-40% din populaţia zonei.
„În ultima vreme, există o tendinţă a personalului de la ambasadă sau chiar a ambasadorilor să se mute spre Iancu Nicolae. Ei sunt tot mai interesaţi acum de Pipera, care devine o zonă mai uşor accesibilă, mai aproape de oraş, faţă de acum doi-trei ani, când accesul era mai dificil. Dar şi mentalitatea oamenilor s-a schimbat mult. Iancu Nicolae a devenit o zonă rezidenţială, nu mai este considerată o zonă departe, în afara oraşului”, spune ştefan Mihai.
Unii clienţi cumpără acum în aşteptarea unor profituri ulterioare, pe măsură ce creşte piaţa
Această modificare a realităţii imobiliare în zonă urmează aşteptările clienţilor care în perioada de criză au cumpărat acolo în speranţa că lucrurile se vor modifica în bine. Investiţia lor s-a bazat pe modificarea infrastructurii şi sosirea clienţilor în zonă.
„Se cumpără apartamente, case, cu scopul investiţional de genul proprietate închiriată unui chiriaş bun. Vorbim de oameni care plasează sume de 4.000-6.000 euro. Randamentul aşteptat de investitor este undeva între 8 şi 9 procente. Specula însă este exclusă. Nu mai e cazul de cumpărat pentru a revinde", argumentează Raluca Dima, reprezentant Neocasa.
Atunci când vine vorba de achiziţia vilelor, preţurile rămân însă la fel de mari ca şi înainte de criză.
„O vilă care se închiriază cu 1.000 euro/lună se vinde cu minimum 140.000 euro, până la 200.000 euro, negociabil până la 180.000 euro. La vilele cu chirii de 1.500-2.000 euro/lună, preţurile cresc şi depinde mult de vilă. Am avut un caz în care o vilă de 2.000 euro la închiriere a fost scoasă la vânzare cu 800.000 euro. Preţul realist era până în 450.000 euro, dar proprietarii preferă să închirieze ieftin decât să vândă ieftin. Dacă renunţă la 100-200 euro la chirie, la vânzare nu renunţă, pentru că simt că pierd proprietatea”, spune ştefan Mihai.
Negocierea poate scădea cu până la 20% din preţul de vânzare
Singurii care lasă preţul de vânzare în jos sunt proprietarii care au nevoie urgentă să vândă. Ei ajung să aibă o marjă de negociere de până la 20%, în cele mai generoase cazuri, sau de 5-10%, în mod normal. Nici clienţii nu renunţă mai uşor la pretenţii.
„Pentru clienţi contează foarte mult cum este păstrată locuinţa. Ei vor să cumpere şi să se mute, mai ales în cazul vilelor scumpe. Nu vor să modifice, nu vor să investească. Sunt oameni care nu cunosc ce înseamnă să construieşti sau să repari o vilă şi nu vor să îşi asume acest lucru”, arată oficialul Nordis.
Totuşi, transportul în comun rămâne problematic, pentru cei care nu au maşini. Clienţii din această categorie sunt sfătuişi să se mute aproape de zona la Jollie Ville, unde au capătul două linii de autobuze care ajung până în Centrul Capitalei. Desigur, acest avantaj se plăteşte. Proprietarii care închiriază acolo au preţuri mai mari cu 100-200 euro decât în restul cartierului.
25 October 2012
