Foamea imobiliara are gura tot mai mare

Preturi in crestere, stocuri de spatii in crestere, numarul investitorilor in crestere, economia Romaniei in crestere (e drept ca nu tine pasul cu real estate). Practic, nu exista indicator al pietei imobiliare din tara caruia sa nu i se potriveasca acest vector. Fericirea radiata de toti actorii pietei, de la agenti si investitori la dezvoltatori si constructori, nu poate sa nu ne puna in garda. Pana la urma, dupa orice crestere vine o descrestere. Intrebarea este cand.

De la inceputul anului, sectorul constructiilor din Romania a inregistrat un ritm record de crestere (36,2%). Cu toate acestea, explozia din domeniul noilor constructii suna mai degraba ca un paf slab in comparatie cu „big bang-ul” inregistrat in sectorul tranzactiilor imobiliare. Pe aproape toate segmentele pietei cuvantul de ordine este cumparam acum, ca vedem dupa aia ce facem. Regula se aplica la absolut toate categoriile de investitori, mici speculatori, fonduri private si institutionale, oameni de afaceri romani si straini. Asa cum spune si Bogdan Georgescu, partner al Colliers International, 95% din milionarii aflati in top 300 deruleaza investitii pe piata imobiliara. Toti acestia pun umarul la accentuarea poftei de noi si noi tranzactii, orice proprietate imobiliara fiind considerata o adevarata mina de aur care nu trebuie sa incapa pe mana competitiei.

In plus, Romania este invadata de fonduri de investitii flamande de achizitii imobiliare. Acestea cumpara tot ce se construieste si chiar ce se anunta ca urmeaza sa se construiasca. Si, atentie, pe plaiurile mioritice inca n-au poposit marile fonduri institutionale de investitii, cu bugete de achizitii care pleaca de la un nivel de cel putin un miliard de euro.
Dar si asa, conform estimarilor companiei Colliers, in anul 2007 volumul tranzactiilor imobiliare avand ca autori fondurile de investitii va creste cu minimum 100%. Credem ca in acest an vom avea tranzactii de peste doua miliarde euro, ceea ce inseamna mai mult decat o dublare fata de nivelul consemnat anul trecut, de circa 850 milioane euro”, sustine Bogdan Georgescu.
Suma prognozata se refera doar la tranzactiile cu cladiri si nu ia in calcul fondurile alocate dezvoltari-lor de proiecte noi si nici cele destinate achizitiilor de terenuri pentru investitiile de la firul ierbii.
Doua miliarde de euro este o suma foarte mare pentru o piata în crestere, spune Georgescu. Fondurile de investitii se bat pentru România, deoarece randamentele de pe piata imobiliara sunt cu un punct procentual mai mari decât cele din Europa Centrala. Totusi, Polonia, care a inregistrat si anul trecut randamente mai scazute comparativ cu cele obtinute din proiecte similare in Romania, a consemnat in 2006 tranzactii in volum de 5,4 miliarde euro, ceea ce reprezinta 43% din toata suma cheltuita pentru investitii in zona CEE (circa 13,5 miliarde euro).

Cei mai activi investitori sunt fondurile de private equity, care cumpara în general proiecte de dimensiuni mici, în tranzactii de 5 pana la 50 milioane euro (Fabian, Equest), si fondurile institutionale, interesate de tranzactii de 20-500 milioane euro (Immoeast, Europolis).
Fondurile de investitii sunt interesate mai ales de achizitionarea de cladiri de birouri în Bucuresti si de proiecte comerciale în provincie. Georgescu a mai aratat ca tranzactiile se vor mentine în jurul valorii maxime de 100-200 milioane euro, niveluri mai mari urmând sa fie înregistrate doar în cazul în care fondurile isi vor consolida portofoliul si l-ar vinde altor fonduri mai mari. Deocamdata nu se pune problema unor tranzactii de peste 500 milioane euro. Singurele fonduri care ar putea sa-si vânda portofoliul din România ar putea fi Fabian sau Equest, care realizeaza tranzactii pe termen scurt. Acestea insa nu vor depasi 200 milioane euro, crede Bogdan Georgescu.
Stocul spatiilor de birouri din Bucuresti se va dubla pâna în 2009, ajungând la 900.000 de metri patrati, cele mai multe proiecte urmând sa fie localizate în zonele de nord si de vest, potrivit estimarilor companiei de consultanta imobiliara Colliers România.

La birouri, inainte!

Estimarile urmatorilor ani pentru piata spatiilor de birouri sunt chiar enervant de optimiste. Exceptand randamentele anuale (yield), care vor continua sa scada, fapt care nu-i descurajeaza deloc pe investitori, prognozele sunt de crestere constanta. Achizitiile de terenuri pentru proiecte, noile investitii in constructii, tranzactiile cu imobile aflate in faza de proiect, totul va avea ca unic scop si consecinta majorarea constanta a stocului de noi spatii de birouri care, conform statisticilor, continua sa fie mult sub nivelul unei piete de dimensiunea si potentialul celei bucurestene.
Potrivit lui Horatiu Florescu, vicepresedintele Colliers, stocul actual de spatii de birouri din Bucuresti este de circa 450.000 de metri patrati, urmând sa fie completat pana la sfarsitul anului cu alte 210.000 de metri patrati si 300.000 de metri patrati în 2008. Daca se livreaza toate proiectele anuntate, pâna la sfârsitul anului 2009 vom avea un stoc de 900.000 de metri patrati, sustine Florescu. Prin urmare, cererea actuala de noi birouri pentru prezent si viitor nu da semne de reducere.

Conform datelor Colliers, din proiectele care urmeaza sa fie finalizate în acest an, circa 67% au fost deja pre-inchiriate, iar din cele cu finalizare in 2008 s-au preinchiriat 57%. Noi acum avem inregistrate circa 20 de cereri pentru spatii de birouri cu suprafete intre 5.000 si 10.000 mp si patru cereri de spatii de peste 10.000 mp, declara Horatiu Florescu. Chiriile spatiilor de birouri se situeaza în jurul valorii de 20-22 euro/mp/luna în zonele centrale si 14-18 euro/mp/luna în zonele secundare. Totodata, pentru prima data in ultimii ani, reprezentantii Colliers nu au exclus posibilitatea ca nivelul chiriilor sa inregistreze usoare cresteri in urmatoarea perioada. Este o situatie conjuncturala, ce nu va caracteriza evolutia din urmatorii ani care, pe ansamblu, va fi una descrescatoare. Astfel, conform estimarilor firmei, pentru perioada 2008-2009, chiriile medii ar putea sa se reduca la 18-20 euro/mp/luna în centru (de la 20-22 euro in prezent) si la 12-14 euro/mp/luna în celelalte locatii (14-18 euro prezent).

Prea multe spatii pentru mall-uri

Mall-urile ar putea sa se inece la mal. Dar peste cativa ani si nu toate, estimeaza analistii Colliers. In prezent, investitorii din sectorul retail traiesc laolalta cu alti actori ai pietei imobiliare sindromul fericirii. Cumpara cu o febrilitate iesita din comun orice teren mai mare in zonele urbane, pe care il vad ca un potential amplasament pentru un viitor mall. Multi dintre acesti investitori cumpara intai terenul si abia dupa asta incearca sa afle daca investitia este fezabila.
Din cele 90 de centre comerciale care au fost anuntate în toata tara pentru urmatorii cinci ani, ar trebui construite doar jumatate, crede Bogdan Georgescu. Reprezentantul Colliers explica: Intr-un oras precum Cluj sau Arad, unde se vor construi patru sau cinci mall-uri, este imposibil sa supravietuiasca toate. Începând cu 2009-2010, când vor fi finalizate primele proiecte, vom vedea si primele esecuri.

Totul se leaga de potentialul de absorbtie al pietei, adauga Georgescu. În Bucuresti sunt programate sa fie construite centre comerciale cu o suprafata totala de 940.000 de metri patrati, în timp ce absorbtia pietei este de doar 550.000 de metri patrati. La fel in principalele cinci orase ca marime din tara, unde piata ar putea sustine mall-uri de 100.000 de metri patrati, în timp ce sunt programate proiecte de 120.000 de metri patrati. În Bucuresti, doar în partea de vest vor fi patru mall-uri. Nu spun ca vor merge prost, dar se vor chinui sa atraga clienti, adauga Georgescu. El a mentionat ca problema nu va fi a dezvoltatorilor, care vând centrele comerciale dupa constructie, ci a cumparatorilor, care trebuie sa gaseasca cele mai bune metode de management.
Prin urmare, cel putin aparent, o diminuare, daca nu chiar stopare a nebuniei imobiliare este de asteptat in zona centrelor comerciale abia din 2009-2010.

Pe de alta parte, nu putem sa nu observam ca pentru consumatorul de rand, supraproductia de mall-uri nu va aduce decat efecte benefice, ca un prim rezultat al cresterii gradului de competitivitate intre mall-uri. Competitia va duce la diminuarea nivelului chiriilor percepute de proprietarii centrelor comerciale si i-ar incuraja astfel pe retaileri sa fie mai flexibili in ceea ce priveste stabilirea adaosului comercial. Totodata, competitia ar putea favoriza si concurenta intre magazinele cu profil similar, dar branduri diferite. Dar, chiar daca acest scenariu nu este plauzibil din punct de vedere comercial, simpla reducere a supraaglomerarii din mall-urile romanesti, mai ales in weekend, ar fi deja un castig pentru consumatorul de cumparaturi, mancare si distractii.