Ocupantii cei mai
afectati pe termen scurt
Praga, 14 aprilie 2009 – Valutele din Europa Centrala si de Est (CEE), aflate in cadere libera, afecteaza investitorii imobiliari, dezvoltatorii si ocupantii din intreaga regiune, unele tari fiind mai afectate decat altele, potrivit unui studiu CB Richard Ellis, CEE Currency Fluctuations ViewPoint.
Consecintele cheie ale fluctuatiilor valutare de pe piata imobiliara din CEE pot fi explicate dupa cum urmeaza:
• Monedele locale din CEE au scazut in valoare de-a lungul utlimilor noua luni.
• Multi oameni de afaceri si consumatori din CEE au luat imprumuturi sau obligatiuni in valuta in ultimii ani, cand monedele locale erau mult mai puternice.
• Marea majoritate a tarilor din regiunea CEE nu apatine Eurozone. Devalorizarile recente au prin urmare un impact material, combinat in mod special cu recesiunea economica generala.
• Proprietarii de locuinte se confrunta cu scaderea pretului caselor si cresterea costurilor ipotecii pentru creditele ipotecare achizitionate in valute FX (in termeni valutari locali). Acest fapt poate duce la reducerea drastica a venitului disponibil.
• Pe pietele imobiliare comerciale din CEE, ocupantii sunt cei mai afectati pe termen scurt. In vreme ce castigurile lor sunt generate de regula in moneda locala, chiriile sunt exprimate de obicei in euro. Scaderea monedei locale reprezinta asadar o crestere a chiriei.
• In timp, acest lucru se va resimti si in nivelul chiriilor de pe piata si investitorii sunt doar partial protejati de efectele fluctuatiilor valutare.
Jos Tromp, Head of CEE Research, CBRE, a explicat: “Impactul fluctuatiilor valutare pe piata imobiliara din CEE nu este uniform de-a lungul regiunii – state si jucatori diferiti sunt mai afectati decat altii.”
Impactul fluctuatiilor valutare recente asupra pietei imobiliare depinde nu numai de tara in discutie, dar si de alti doi factori cheie: (1) daca un jucator isi are afacerea de baza la nivel local sau in afara tarii respective; si (2) ce tip de implicare are jucatorul respectiv pe piata, avand in vedere ca impactul va fi diferit pentru ocupanti, dezvoltatori si investitori.
Tromp a continuat: “Pentru afacerile care opereaza la nivel international, riscurile valutare reprezinta un fapt de viata si un cost asumat al desfasurarii unei afaceri. Intr-o mare masura, nici domeniul imobiliar nu se diferentiaza prea tare. Cu toate acestea, globalizarea pietelor financiare si abilitatea cetatenilor din economiile emergente ale CEE de a lua credite ipotecare in euro sau on franci elvetieni ridica unele probleme particulare acestor economii si pietelor lor imobiliare. Faptul ca chiriile sunt exprimate in euro ofera investitorilor o oarecare protectie impotriva devalorizarii, dar acest fenomen este unul temporar si in unele cazuri se va dovedi iluzoriu. In esenta, investitorii au doua optiuni: sa reduca riscul valutar sau sa accepte consecintele si sa ia cele mai bune masuri in acest sens.”
In climatul actual, este evident ca riscul principal pentru investitori consta in amenintarea venitului lor pe termen mediu. Pavel Schanka, Director CEE Capital Markets, a comentat: “Ideea ca investitorii nu se confrunta cu nici un fel de risc valutar, de vreme ce venitul lor din chirii este exprimat in euro, poate fi inselatoare. Daca moneda locala mai slaba il determina pe chirias sa nu-si mai respecte obligatiile financiare din cauza nivelului tot mai mare al chiriei, riscul pentru investitor este cat se poate de real.
Elementul cheie pentru investitori este flexibilitatea – sa inteleaga pozitia chiriasului si sa se adapteze astfel incat sa gaseasca o solutie de compromise pe termen mediu.” Ceea ce poate parea o decizie dificila pe termen scurt are toate sansele sa duca la rezultate positive pe termen lung. De exemplu, reducerea chiriei asociata cu extinderea perioadei de inchiriere pentru un chirias de cea mai inalta calitate poate spori valoarea activului (pe termen lung si prin reducerea riscului de non-ocupare), chiar cu pretul unui venit mic pe termen scurt.
“In mod clar, gasirea unei solutii sustenabile pe termen lung poate avea implicatii pentru orice imprumut garantat cu proprietatea – dar la fel de important este sa fie luata in calcul si alternativa. Insistenta obtinerii unei chirii neschimbate, platibile in ‘valuta forte’ poate duce la falimentul chiriasului, fapt care nu este in interesul investitorului si nici al bancii care a oferit imprumutul, mai ales in conditiile in care sansele de re-inchiriere se diminueaza in permanenta,” a incheiat Schanka. Este aproape imposibil sa ramai neclintit– pe pietele cu fluctuatii valutare semnificative, flexibilitatea aratata chiriasilor reprezinta o strategie esentiala pe termen lung.
23 April 2009
