2011 nu pare a fi un an foarte bun, de aceea proprietarii trebuie să se adapteze condiţiilor din piaţă. Acum regulile din acest domeniu sunt dictate de clienţi, iar jucătorii trebuie să joace după cum "cântă" chiriaşii.
2011 nu se anunţă un an prea bun. În România criza economică este accentuată şi de criza
politică. Anul viitor, domeniul imobiliar va avea un traseu similar anului în curs. Chiar dacă economic nu vom resimţi o ameliorare, anumite segmente totuşi se vor mişca, iar una dintre pieţe
care este activă este cea a spaţiilor de birouri. Din experienţa perioadei de recesiune din ultimii doi ani, analiştii din piaţă propun câteva repere, la solicitarea Curierului Naţional, de
care ar trebui să ţină cont jucătorii din acest domeniu pentru ca în 2011 să fie mai bine.
Flexibilitate şi adaptabilitate
Experimentând această perioadă de recesiune, atât dezvoltatorii, cât şi clienţii au învăţat o lecţie a flexibilităţii. "Criza a avut menirea de a-i face să conştientizeze situaţia dificilă în care se află şi să arate mai multă deschidere faţă de soluţiile care trebuie adoptate pentru a depăşi impasul împreună. Pentru consultanţi, provocarea este aceea de a menţine transparenţa şi standardul înalt al serviciilor, dând dovada de profesionalism, pe o piaţă din ce în ce mai selectivă", a declarat Mihaela Cnobloch, Investment Director, DTZ Echinox.
De aceeaşi părere este şi Irina Petrescu, Partener ESOP Consulting care a subliniat că în 2011 cuvântul de ordine pentru toţi jucătorii pieţei imobiliare (proprietari, clienţi, agenţi) va fi flexibilitatea. Dar în condiţiile actuale adaptabilitate are un rol important pe piaţă, astfel dacă proprietarii rămân la aceleaşi condiţii precum în 2007 atunci vor avea de pierdut. "Pentru a trece cu bine perioada următoare este bine să fim deschişi la modalităţi noi de promovare, colaborare, la schimbări ale modului de lucru. Din păcate schimbarea se face greu, în acelaşi timp cine va rămâne încorsetat în metodele trecutului, va pierde sigur în perioada urmatoare", a mai completat Irina Petrescu.
În 2010, clienţii au impus regulile dar o vor face şi în continuare
Anul acesta companiile au continuat diminuarea bugetelor chiar cu 30-40% fapt ce a dus la o ajustare importantă a cererii. În acest context proprietarii s-au văzut nevoiţi să reducă chiriile cu 20-35% şi să vină cu oferte din ce în ce mai tentante pentru chiriaşii lor. 2010 a fost un an activ pe segmentul de birouri, asistând la relocări importante ale companiilor, mai ales din partea jucătorilor din domeniul healthcare şi software/IT. Multe companii au mai renunţat la pretenţiile de imagine şi s-au mutat la spaţii mai ieftine, dar mai puţin cotate calitativ. "Majoritatea companiilor nu au avut motive reale de mutare. 80% din relocări s-au făcut în principal din considerente de optimizare a cheltuielilor cu sediul. Am obervat o reaşezare a preferinţelor clienţilor: vilele au câştigat teren în faţa clădirilor de birouri datorită costurile mai mici atât în ceea ce priveşte chiria, cheltuielile de întreţinere, mai multe locuri de parcare free of charge", a mai explicat Irina Petrescu.
În condiţiile în care cele mai multe mişcări pe piaţă au fost făcute de relocări către vile deoarece chiriile au fost mai mici, dezvoltatorii de clădiri de birouri au venit şi ei cu oferte.
"Dezvoltatorii au înţeles că trebuie să fie mult mai flexibili decât în anii precedenţi, astfel încât au întâmpinat potenţialii chiriaşi cu chirii competitive şi cu un pachet atractiv de beneficii, cum ar fi luni de chirie gratis, contribuţii la lucrările de fit-out, locuri de parcare gratuite; totodată au înţeles, că trebuie să respecte şi să aprecize mai mult sprijinul consultantului imobiliar care îl reprezintă, remunerându-l în consecinţă, pentru performanţă", a spus Mihaela Cnobloch. Conform studiilor DTZ Echinox, rata disponibilităţii a atins valoarea de aproximativ 16,9 % la sfârşitul lui T3 2010, în creştere faţă de acelaşi interval din 2009, când se situa la 14,4 %. Dacă toate proiectele anunţate vor fi livrate la termen, previzionăm o rata a disponibilităţii de 19%, pentru finalul lui 2010. 2011 se estimează a fi un an cu un volum cu 64% mai mic de spaţii noi livrate şi un take-up în uşoară creştere, pe măsură ce companiile îşi concretizează planurile de relocare şi expansiune îngheţate datorită crizei. În acest context, rata disponibilităţii va fi de aproximativ 13%. În CBD (Central Business District), rata de disponibilitate a ajuns în prezent la 10%.
Ce greşeli s-au făcut
Unii dezvoltatori au înţeles târziu flexibilitatea de care trebuie să dea dovada în negocierea unui spaţiu de birouri pentru un client. "Mai întâlnim şi acum cazuri în care anumiţi proprietari preferă să stea cu spaţiile goale, decât să micşoreze chiria, sau preferă să se bucure pentru încă 1-2 ani, de un nivel înalt de chirie, din partea actualului chiriaş, constrâns într-un contract semnat pe cinci ani (încheiat cu câţiva ani în urmă), în loc să renegocieze valoarea chiriei, având avantajul unui contract prelungit şi antrenând astfel afacerea pe spaţiul respectiv pentru încă cinci ani", a subliniat reprezentantul DTZ Echinox. "În ciuda diminuării cererii şi a bugetelor de relocare, majoritatea proprietarior s-au adapatat greu la noile condiţii de piaţă, în care au reuşit să închireze, după multe luni de aşteptare la un preţ mult mai scăzut decât în perioada de boom a pieţei. De cele mai multe ori proba timpului a fost cea mai convingătoare dovadă că piaţa s-a schimbat mult", a mai arătat Irina Petrescu. În opinia reprezentantului Esop, s-a schimbat şi psihologia clientului. "Companiile mai puţin informate pornesc în căutarea unui sediu nou cu pretenţii nerealiste, au foarte multe criterii. Dacă nu se face o ierarhizare a criteriilor căutarii riscă să piardă mult timp şi resurse căutând oferta perfectă şi scăpând astfel adevăratele oportunităţi din piaţă", a spus Irina Petrescu.
13 December 2010
