Firmele aleg spaţiul de birouri în funcţie de activitate

Cu peste un sfert din spaţiile office goale numai în zona Capitalei, problema companiilor este găsirea soluţiei potrivite profilului de activitate.

Înainte de boom-ul imobiliar, spaţiile office nu erau tocmai uşor de găsit. Firmele care aveau norocul să pună mâna pe ceva proaspăt văruit şi cu aer condiţionat se declarau mulţumite. De când oferta office e „la discreţie", chiriaşii îşi pun tot mai des problema relocării în spaţii economice sau pe specificul activităţii.

E greu de găsit o firmă de avocatură cu un spaţiu per angajat de doar 4-5 mp sau fără sală de meeting. Pen­tru aceste firme e nevoie de cel pu­ţin 10 mp în medie, per angajat. La cealaltă extremă însă, dacă o firmă de call-center alocă peste 5-6 mp în medie pentru un angajat, înseam­nă că aruncă banii pe fereastră, pentru că activitatea unui astfel de angajat se desfăşoară pe suprafeţe mai mici. Acesta este doar un mod de abordare a spaţiului. Vom da în continuare mai multe criterii de care se poate ţine cont la alegerea u­nui spaţiu office. Chiar dacă multe din­tre spaţiile office scoase pe piaţă în ultima perioadă sunt modulabi­le (uşor de recompartimentat), e­xis­tă multe activităţi care se potrivesc mai bine cu anumite clădiri de birouri şi mai puţin cu altele.

Birou de avocatură

Comparativ cu un spaţiu standard de birouri, casele de avoca­tură acordă o mai mare importanţă sălilor de meeting. „În plus, acestea caută ca fiecare avocat principal să aibă propriul birou, unde să-şi poa­tă ţine întâlnirile cu clienţii, se­pa­rat de restul colectivului", a decla­rat Simona Manea, Corporate De-par­tment Manager la RealTime. Spa­ţiul alocat avocaţilor variază între 10 şi 20 mp. „O casă de avoca­tură e bine să exprime sobrietate şi siguranţă. Acestea îşi pot găsi foarte bine locul în clădiri de birouri moderne, dar şi în vilele cu un stil arhitectural clasic", spune Eduard Turcoman, Senior Office Consul­tant DTZ Echinox. Acesta aminteşte că o astfel de firmă trebuie să aibă 80% din spaţii închise şi doar 20% deschise. Cu alte cuvinte, moda cu pereţii despărţitori de sticlă, implementată de multinaţionale, nu prea are trecere la casele de avoca­tu­ră. În mod firesc, alegerea spaţiu­lui se face şi în funcţie de numărul de angajaţi. În general, firmele de avocatură au mai puţini angajaţi decât cele de software sau decât băn­cile, acestea din urmă fiind de asemenea firme cu un mare spaţiu alocat angajaţilor. Drept consecin-ţă, firmele de avocatură au în gene-ral suprafeţe mai mici, variind în­tre 500 şi 1.000 mp.

Bancă

Cota de spaţiu alocată de o bancă per angajat este de 7-10 mp, mai mică decât în cazul unei firme de avocatură. „O bancă are însă o pondere mai mare a spaţiilor des­chi­se decât o firmă de avocatură, mai precis cam 70% sunt spaţii des­chise şi doar 30% închise", adaugă consultantul de la DTZ. Un astfel de sediu trebuie să aibă şi zone cu mediu controlat, unde să fie puse serverele. Clădirea trebuie să aibă un generator separat de alimentare cu electricitate, în caz de pană de curent. „Spre exemplu, BOC Tower a atras bănci tocmai pentru că mai are două puncte distincte de alimentare cu energie electrică, trei generatoare proprii dimensionate pentru a susţine activitatea între­gului sistem în caz de avarie şi şap­te puncte trafo", subliniază Simona Manea. Tot o soluţie de rezervă se cere în acest caz şi pentru Internet şi telefonie.

Firmă de software

Spaţiul mediu al unui angajat este de 8-10 mp. Sunt preferate clă­di­ri­le cu 80% spaţii deschise şi 20% în­chise. Şi aici, ca şi în cazul băn­ci­lor, e nevoie de zone speciale pentru servere şi de generator electric se­parat. Sediile de bănci sau de com­panii internaţionale de software ocupă în general suprafeţe mari, în clădiri de birouri de clasa A. E vorba de suprafeţe de 1.500-2.000 mp în medie, dar pot depăşi 10.000 mp în cazul unei firme foarte mari. Cele mai multe sunt plasate în partea de nord sau centru-nord a Capitalei.

Agenţie de publicitate

Biroul unei agenţii de publicitate are de obicei 60% spaţii des­chi­se şi 40% închise. Angajaţii beneficiază însă de un spaţiu destul de mare, între 10 şi 12 mp în medie. „Amenajările se îndepărtează de cele ale unui sediu tradiţional, standard. Se acordă o mare importanţă zonelor de relaxare în cadrul spaţiului", declară Turcoman.

Call-center

Aceste firme au cele mai transparente birouri, fiecare angajat vede ce face un alt angajat. Mai precis, o companie de call-center are cam 90% spaţii deschise şi doar 10% închise. Spaţiul mediu alocat unui angajat este de 5-6 mp. Aceste firme open space, cu angajaţii înghesuiţi, sunt la polul opus firmelor de avocatură, cu spaţiile mari, dar ne-trans­parente. În plus, ca urmare a faptului că angajaţii majoritari sunt studenţi, amenajarea spaţiu­lui are o tentă tinerească, la fel, la polul opus firmelor de avocatură. „Există companii cu activităţi de back-office şi call-center care au ne­voie de senzori de detectare căldu­ră în pardoseala flotantă. Asta pentru că au sub pardoseală kilometri de cablu, iar un incendiu ar fi de­vastator", subliniază Simona Ma­nea. Aceasta aminteşte că e nevoie de camere separate pentru centrul de date, care necesită o ventilaţie separată, pentru a asigura o temperatură mai redusă decât în restul spaţiului.

Împărţirea pe zone

Aşa cum fiecărei companii i se potriveşte mai bine un anumit spaţiu, şi zonele Bucureştiului sunt împărţite după felul clădirilor de birouri construite. Astfel, în zona de nord pot fi găsite mai ales birouri de firme de IT, telefonie, call-center sau consultanţă. Această parte a Capitalei are chirii mai scăzute, mai multe locuri de parcare şi birouri cu spaţii modulabile.

Spre deosebire de birourile din nord, în partea de centru-nord, companiile beneficiază în plus de acces la mijloacele de transport în comun şi sunt mai aproape de centrul oraşului. Zona centru-nord a atras mai ales firme din domenii precum vânzări, furnizori de servicii şi instituţii financiare.

Zona de centru a atras instituţii financiare, firme de avocatură, de consultanţă, de publicitate şi în general furnizori de servicii care se adresează direct clienţilor. Asemeni altor zone, şi zona de centru are multe spaţii goale. Asta nu doar din cauza chiriilor mari, ci şi din cauza suprafeţelor mici sau greu de recompartimentat.

„Putem aminti şi birourile din zonele de est şi vest, unde sunt mai ales companii de back-office sau call-center. Aceste firme au nevoie de acces rapid la Autostrada A1 şi A2", adaugă managerul de la RealTime.

Indiferent de zonă, există şi firme care aleg să-şi deschidă birou în vile, unele dintre acestea cu o arhitectură aparte. „Aici întâlnim mai ales cabinete de avocatură, şi notariate, companii de consultanţă sau de creaţie, clinici me­dicale sau de înfrumuseţare. Tot în acest gen de vile sunt de găsit amba­sadele şi consulatele", aminteşte Simona Manea.

Dacă până acum doar multinaţionalele veneau cu tradiţia din Vest în alegerea unei clădiri de birouri după specificul activităţii, treptat, şi firmele locale încep să fie mai selective. Cu atât mai mult cu cât au de unde alege.