Preţurile locuinţelor au ajuns la nivelul din 2006, titrează presa centrală şi locală. Reprezentanţii pieţei de real estate admit acest lucru şi acceptă că ar putea urma noi scăderi. De mică anvergură. Este speranţa lor sau cel puţin ceea ce încearcă să îi convingă pe potenţialii clienţi. Oricum, situaţia este departe de creşterile de 20% cu care ne ameninţau în prima jumătate a anului trecut.
Deşi trendul descendent este clar, iar valorile fundamentale sunt încă departe
de a ne invita să intrăm la cumpărare, imobiliarii încearcă să ne convingă de contrariu: "Este o perioadă bună pentru achiziţii! Preţurile sunt foarte bune!".
Nu trebuie totuşi să ne lăsăm păcăliţi! Preţurile sunt bune doar comparativ cu valorile aberante vehiculate în 2007 şi 2008. Acestea nu trebuie fixate însă în niciun caz drept referinţă.
Sunt preţuri din vârf de bulă speculativă, rezultate dintr-un hiper optimism exagerat cu privire la viitorul european al ţării şi dintr-o dezvoltare nesustenabilă a creditului.
Urcarea cotaţiilor din real estate în anii trecuţi până la acele niveluri neverosimile s-a făcut în baza unei pretinse corelări cu ceea ce se întâmpla în pieţele europene. Astăzi, acest argument pare cu totul depăşit în condiţiile în care vedem că deflaţia activelor imobiliare cunoaşte un parcurs constant de vreo doi-trei ani, iar specialiştii încă nu întrevăd bottom-ul.
Astfel, preţurile pretinse de vânzători pe piaţa imobiliară românească până de curând se văd lipsite de principalele argumente care au stat la baza inflamării balonului imobiliar: cererea mai mare decât oferta (este evident contrariul), alinierea veniturilor populaţiei României cu cele din UE, fluxul capitalului investiţional occidental, extinderea preconizată a creditului şi, finalmente, această corelare cu preţurile exagerate din pieţele mature, lipsită de orice sens.
Dacă admitem că ce s-a întâmplat în piaţa rezidenţială locală în ultimii ani a fost ceva atipic, susţinut doar de psihologia specifică fenomenului de bubble, ne întrebăm dacă este ceva cu adevărat extraordinar că preţurile locuinţelor s-au întors la nivelul din 2006. Desigur, nu este. Este doar începutul parcursului spre normalitate. Faptul că nici pe aceste paliere de cotare nu se regăsesc categorii importante de cumpărători ne avertizează că trebuie să mai aşteptăm scăderi consistente.
Fenomenul clasic de "overshooting" după exagerarea unei curbe speculative ar putea trimite preţurile din imobiliarul românesc realmente la niveluri derizorii, mai cu seamă dacă vom asista la un colaps al portofoliilor de credite ale "solidului sistem bancar românesc". Cu toate acestea, am putea admite că nişte preţuri "normale" ar fi cele din 2003. Adică exact acelea de dinaintea deschiderii pieţei creditului ipotecar din România.
În general, în pieţele financiare (includem aici şi cele de active imobiliare), o etapă a excesului în ceea ce priveşte urcarea cotaţiilor apare odată cu intrarea în scenă a banilor împrumutaţi. Practic, piaţa creditului distorsionează mecanismele unei terţe pieţe umflând exagerat cererea, mai degrabă în raport cu dorinţele clienţilor decât cu sustenabilitatea reală a acesteia.
Dacă intrările capitalului mare ("smart money") se produc într-o primă fază de acumulare eficientă, în care preţurile sunt mişcate destul de puţin, rămânând în zona în care au susţinere fundamentală, cele ale "dumb money" - "banii proşti(lor)" survin doar într-o etapă a unei notorietăţi publice care alunecă uşor spre o fază a maniei. Aceasta cunoaşte momentul critic abia în momentul când şi ultimii "rătăciţi" pătrund pe respectiva piaţă (de regulă cu bani împrumutaţi).
Sursa6 May 2009
