Spaţiile industriale din interiorul oraşului sunt o problemă pentru locuitori, pentru autorităţi şi, în multe cazuri, pentru proprietari şi chiar investitori. Multe dintre ele sunt dărăpănate, inestetice şi pline de deşeuri. Totuşi, pentru cei care înţeleg domeniul brownfield, o suprafaţă întinsă poziţionată strategic în mijlocul oraşului arată mai degrabă a oportunitate. Ei sunt cei dispuşi să plătească oricât este nevoie pentru amenajarea locului, în ciuda piedicilor puse de legislaţia în domeniu, pentru a construi apoi un punct de referinţă în economia românească. Rady Tharp, preşedinte Epstein România, a explicat pentru IMOPEDIA.ro care sunt avantajele şi dezavantajele unei asemenea investiţii.
Care sunt acum perspectivele pentru vechile platforme industriale, bine poziţionate în
Bucureşti?
Cred că acestea încă rămân o oportunitate pentru dezvoltatori. Fostele unităţi industriale şi clădirile fostelor fabrici amplasate în zone centrale, cele mai multe fiind abandonate, reprezintă o oportunitate excelentă, deoarece ele au fost ridicate în cartiere şi au proiecte rezidenţiale „crescute” în jurul lor. Cred că AFI Cotroceni este un exemplu ideal, deoarece era o fostă platformă industrială, cu un amplasament bun, ce avea nevoie să aibă o nouă utilizare. Uneori, noua utilizare poate presupune dărâmarea completă a construcţiei, dacă este o clădire veche şi dărăpănată. Alteori, o nouă utilizare poate presupune luarea unei clădiri ce a avut un rol industrial în trecut şi schimbarea destinaţiei sale – poate deveni rezidenţială, pentru birouri sau pentru retail, etc.
Multe platforme industriale au fost deja achiziționate şi transformate de investitori. Acest lucru creşte preţul platformelor disponibile?
Nu, cred că în continuare este un număr ridicat de platforme abandonate, deoarece multe sunt contaminate sau aduc contaminări mediului, ceea ce reprezintă o problemă. De fapt, în legislaţia actuală, este un conflict între legi cu privire la cine poartă responsabilitatea contaminării zonei. Este o lege care spune că proprietarul iniţial poartă vina, cel care a contaminat spaţiul. Dar există o altă lege care sugerează că dacă eşti un nou proprietar şi ai cumpărat terenul cu probleme, preiei responsabilitatea. Deci autorităţile nu se pronunţă suficient de clar asupra acestui subiect.
Nu ar trebui să fie interesate autorităţile să stimuleze activitatea în acest segment? Nu văd potenţialul, la fel ca dezvoltatorii? Ce ar putea face?
Autorităţile nu se implică suficient de mult. În prezent, statul nu ştie care sunt toate spaţiile contaminate din întreaga ţară, acestea nu sunt înregistrate nicăieri, autoritățile nu au o bază de date. Abia anul trecut, statul se interesa să găsească pe cineva care să facă un astfel de studiu. Deci deocamdată autorităţile nu deţin toate informaţiile, nu ştiu ce terenuri sunt contaminate şi care sunt curate. Nu cred că realizează potenţialul acestor terenuri, deocamdată. Întâi de toate, ar trebui clarificată legislaţia, să fie evident cine deține responsabilitatea. Apoi, ar trebui să se ofere stimulente financiare celor care achiziţionează asemenea terenuri, aşa cum se întâmplă în multe ţări, atât din Europa, cât şi din America sau Canada. Stimulentele financiare reprezintă un mod excelent de a impulsiona dezvoltarea economică şi investiţiile străine. În SUA nu se stimulează atât de mult investiţiile străine, cât cele locale. Sunt multe cazuri în SUA, precum şi în anumite zone din Europa, de exemplu Marea Britanie, unde stimulentele financiare duc la costuri mult mai mici ale proiectelor imobiliare ridicate pe aceste terenuri decât pe greenfields, în ciuda costurilor de decontaminare.
Dacă un teren este contaminat, mai reprezintă o investiţie atractivă?
Toate terenurile contaminate trebuie să fie curăţate, într-o oarecare măsură. Deci ori îndepărtezi materialul contaminat de pe teren, ori îl capsulezi şi previi producerea vreunui rău. Componentele vopselelor sunt dintre cele mai comune materiale contaminate, dar ştiu un investitor care, atunci când a văzut un astfel de material contaminat, l-a acoperit cu o parcare uriaşă. Nu trebuie neapărat îndepărtat, există diverse metode de a neutraliza contaminarea. Totuşi, dacă vorbim despre o zonă în care sunt reziduuri nocive de la petrol infiltrate în teren, atunci pământul trebuie înlăturat şi mutat într-o zonă specială, unde se păstrează şi se decontaminează.
Dată fiind legislaţia dificilă şi procesul anevoios şi costisitor de decontaminare, se reduce drastic numărul investitorilor interesaţi?
Investitorii sunt interesaţi să îşi plaseze banii în vechile platforme industriale. Din nou, AFI este un bun exemplu, deoarece zona era bună, iar dezvoltatorii s-au concentrat pe acest aspect, nu şi-au făcut griji că era o veche platformă industrială. Din acest punct de vedere, este o investiţie bună, dacă ai un simţ economic dezvoltat, chiar şi fără stimulente financiare oferite de stat, atunci poţi dezvolta ceva profitabil pe astfel de terenuri. Probleme apar în cazuri în care costurile de decontaminare sunt copleşitoare.
CITEŞTE ŞI: UE ne cere să scăpăm de fabricile şi uzinele abandonate din Bucureşti
11 September 2013
