Executările silite produc o avalanşă de case ieftine

Băncile nu au voie să ţină un bun executat silit decât un an, astfel vor fi scoase la vânzare case şi la 10-20% faţă de valoarea lor din 2008. Gheorghe Piperea: Preţul real al unei locuinţe din 2008 care s-a vândut cu 120.000 de euro este maximum 30.000 euro. Consultanţii susţin că şi mentalitatea românilor a fost greşită, ei fiind interesaţi să primească o sumă cât mai mare, nu de nivelul dobânzilor.

Reducerea salariilor cu 25%, dar şi disponibilizările de anul acesta au dus la explozia, peste noapte, a numărului românilor care întârzie tot mai mult cu plata ratei la bancă, şi care sunt executaţi silit. Potrivit datelor din piaţă, unu din zece români nu-şi mai pot plăti ratele la timp, mai exact aproximativ 900.000 de români au datorii mai mari de 90 de zile la bancă, care automat înseamnă că intră în procesul de executare silită. Avocatul Gheorghe Piperea, partener al casei de avocatură Piperea şi Asociaţii, ne-a explicat că dacă la începutul anului vorbeam de executări silite cu zecile de mii, acum acestea au ajuns la ordinul sutelor de mii, ceea ce este foarte îngrijorător. ''Rata creditelor neperformante ale băncilor a sărit de 10% şi se îndreaptă vertiginos la circa 20%, ceea ce înseamnă că tot mai mulţi români nu-şi mai pot plăti ratele la bancă. Mai mult decât atât, asta înseamnă că şi numărul persoanelor executate silit creşte de la o zi la alta. În plus, problema băncilor este mult mai mare, pentru că bunurile pe care le-au recuperat de la clienţi nu le-au vândut, ci le-au ţinut în speranţa că preţurile vor creşte iar, şi astfel să le poată vinde la preţuri foarte mari. Dar asta nu s-a mai întâmplat şi acum s-au trezit cu mii de bunuri executate silit pe care sunt obligaţi să le vândă, pentru că nu au voie să le ţină mai mult de un an în portofoliu, bunuri pe care nici nu pot măcar să le dea spre închiriere. Să nu ne surprindă faptul că în perioada următoare vor fi scoase la licitaţii apartamente chiar şi la 10-20% faţă de valoarea lor din 2008'', a declarat, pentru Curierul Naţional, Gheorghe Piperea.

În plus, acesta ne-a explicat că apartamentele scoase la licitaţii vor fi la preţul real al pieţei.
''Dacă în 2008 cumpărai un apartament la 120.000 de euro, acum băncile vor scoate la vânzare acelaşi apartament executat silit la maximum 30.000 de euro, care de altfel este şi preţul real al locuinţei. În plus, dacă băncile evaluează apartamentul executat silit la 60.000 de euro, nici acesta nu este preţul real, dar ele încearcă totuşi să-şi mai recupereze din bani. În 2008, când am avut boom-ul imobiliar, preţurile apartamentelor erau supraevaluate, preţul real al locuinţelor este 10-20% din valoarea lor de acum 2 ani. Iar când apartamentele vor fi vândute la aceste preţuri atunci vom avea şi cumpărători, iar economia se va redresa'', a subliniat Piperea.

Mentalitatea românilor i-a adus la pierzanie

Pe de altă parte, consultanţii financiari au susţin că de multe ori românii aveau o mentalitate greşită despre creditele ipotecare sau de nevoi personale, ei fiind interesaţi mai mult de suma primită decât de dobânzile foarte mari. Potrivit acestora, în anii când populaţia îşi facea credite pentru ori, chiar şi cu buletinul, niciunul nu întreba care bancă are dobânzile cele mai mici, ci toţi se interesau de la care bancă pot lua cei mai mulţi bani. Chiar dacă acum le este greu să accepte că este şi vina lor că au ajuns în imposibilitatea de a-şi mai plăti creditele, românii tot nu s-au învăţat minte şi semnează contractele fărăr a citi clauzele impuse de bancă.

Mai mult, consultanţii susţin că schimbarea nu va veni niciodată de la instituţiile de credit, ci doar de la români. ''Abia atunci când românul se va duce al bancă şi va citi contractul şi va şti să zică nu la clauzele abuzive şi la comisioanele foarte mari şi uneori ilegale, abia atunci se va schimba ceva în piaţă. De aceea, este bine ca înainte de a contracta un credit să analizezi foarte bine bugetul tău, şi toate ofertele din piaţă, şi abia atunci să decizi care bancă are cele mai mici dobânzi şi cea mai bună ofertă pentru bugetul familiei tale'', au declarat consultanţii fiscali.

Banca îşi apără propriul interes

Toţi clienţii spun că băncile nu-i ascultă atunci când se duc să-i informeze că au probleme financiare şi că nu-şi mai pot plăti ratele, iar băncile susţin că populaţia nu vine să discute problemele şi să găsească o soluţie.

În această privinţă, Gheorghe Piperea este de părere că băncile întotdeauna îşi vor apăra propriul interes, mai exact acela de a-şi recupera banii de la clienţi. ''Există o lipsă totală de comunicare între clienţi şi bănci. De multe ori vina este aruncată de la unul la altul, iar cine are dreptate, nu se ştie. Ceea ce ar trebui să ştie clienţii este că întotdeauna băncile îşi vor apăra interesele proprii şi nu interesele clienţilor şi ele vor să-şi recupereze banii. Degeaba spun că sunt deschise refinanţărilor, pentru că în realitate nu este deloc aşa. Acestea refinanţează creditele doar clienţilor care au împrumuturi de milioane de euro, şi nu de celor ce au un credit de nevoi personale. Banca este cel mai riscant partener de afaceri, pentru că şi ea vrea să facă profit, iar de cele mai multe ori îi şi reuşeşte, spre dezamăgirea clientului'', a subliniat avocatul.

Penalităţi de 1% pe zi din soldul creditului

Mai mult, în cazul în care rata la bancă nu este plătită la timp, instituţiile de credit percep penalităţi care pornesc de la 0,1% şi pot ajunge şi la 1%. ''Aceste penalităţi sunt foarte mari şi încarcă foarte mult contabilitatea băncii pentru că aceste penalităţi nu pot fi recuperate imediat de bancă. Este clar că dacă cineva nu a putut plăti acum 10 lei, peste 5 zile nici atât nu va putea plăti 15 lei. Ceea ce este mai grav este că datoria clientului va creşte considerabil şi ar putea ajunge ca peste 2-3 ani să i se dubleze sau tripleze datoria din cauza penalizărilor'', a declarat Gheorghe Piperea, partner al casei de avocatură Piperea şi Asociaţii.

Cum achiziţionezi un apartament la licitaţie?

Cei interesaţi de achiziţia unei locuince executate silit trebuie în primul rând să ia legatura cu executorul care se ocupă de licitaţie. De la acesta puteţi afla dacă imobilul este locuit sau nu, care este starea imobilului, modificări sau îmbunătăţiri. În plus, tot acesta vă poate da informaţii despre condiţiile de participare la licitaţie. La licitaţiile organizate de bănci pentru casele executate silit de la rău-platnici preţurile pe mp variază mult de la un oraş la altul.

Principalul avantaj al achiziţiei unui imobil executat silit îl reprezintă preţul. Problema este că ofertele sunt greu de găsit, deşi legal băncile sunt obligate să publice anunţurile de licitaţie. Astfel, potrivit Codului de procedura civilă, anunţul de vânzare trebuie publicat în mai multe locuri: la sediul organului de executare, adică la sediile băncilor, la locul unde se află imobilul scos la vânzare, la sediul primăriei în a cărei rază este situat imobilul, la locul unde se desfăşoară licitaţia şi în ziarele locale sau naţionale.

O altă problemă ar fi că imobilele scoase la vânzare nu pot fi vizionate şi, în cazul în care proprietarii refuză să le elibereze, evacuarea cu ajutorul poliţiei da bătăi de cap cumpărătorului. Legea permite foştilor proprietari să facă recurs după recurs şi sunt greu de scos din casă. Aşa că poate dura şi ani până când cumpărătorul îşi intră în drepturi.

Care este procedura?

Persoanele care doresc să achiziţioneze un asemenea imobil trebuie să depună până la termenul stabilit pentru licitaţie un avans de 10% din preţul de pornire. În cazul în care acesta câştigă licitaţia, beneficiarul trebuie să achite preţul întregului imobil în maximum 30 de zile de la câştigarea licitaţiei. Această sumă poate fi plătită şi printr-un credit bancar, însă este mai greu de realizat ţinând cont de faptul că sumă trebuie depusă înainte de emiterea actului de adjudecare, iar banca ar trebui să elibereze banii înainte de a se constitui ipoteca în favoarea sa. După ce s-a efectuat plata integrală, se acordă un termen de 15 zile în care debitorul executat poate depune contestaţie. După trecerea acestui termen, executorul bancar va întocmi actul translativ de proprietate, urmând că acesta să fie înscris ulterior în Cartea Funciară. În cazul în care nu se câştiga licitaţia, banii de avans sunt primiţi înapoi, cum este şi prevăzut în art. 514 Cod procedura civilă. Trebuie doar făcută o simplă cerere în acest sens.

Pe site-urile celor mai importante bănci din România puteţi găsi afişate toate terenurile şi imobilele scose la vânzare în urma executărilor silite. Astfel, acestea au scos la licitaţie circa 200 de imobile şi terenuri fiecare. În cazul acestor licitaţii se găsesc şi case sau terenuri din zona montană, pe care românii le-au luat pentru a-şi face case de vacanţă sau pensiuni, iar acum banca ia executat. În plus, pe lângă bunurile imobile, băncile au executat silit şi bunuri mobile, autoturisme, utilaje sau echipamente.