Europa Centrala si de Est: un tablou in culorile Austriei

Cand marile companii austriece cheltuiau miliarde de euro pentru achizitii imobiliare in zona estica a Europei, corporatiile occidentale inca mai strambau din nas. Tot mustacind asa, au pierdut startul, astfel ca, in prezent, Austria este lider necontestat al investitiilor din estul Europei.
La bursa de la Viena circula o vorba. Mai in gluma, mai in serios, aceasta spune ca atunci cand Immofinanz are nevoie de bani pentru afaceri imobiliare in estul Europei, micii investitori aproape ca se arunca sa smulga actiunile din mainile brokerilor. Printre investitorii straini din Romania, austriecii se evidentiaza de departe, iar Immoeast, subsidiara cu activitate estica a Immofinanz, este cel mai cunoscut nume. Nu intamplator. In mai anul trecut, Immoeast a reusit sa stranga de pe Bursa de Valori din Viena o suma record - 2,75 miliarde euro. Acum, la un an diferenta, o noua crestere de capital, de aproape 3 miliarde euro, este pe cale sa arunce pe piata achizitiilor imobiliare noi sume de bani. Tinta este aceeasi, Europa de Est.

Prin urmare, investitorii austrieci nu-si fac prea multe griji in privinta obtinerii de bani, motiv care explica de ce sumele cheltuite pentru achizitii de proprietati imobiliare in estul Europei sunt in crestere de la an la an. In 2006, sectorul imobiliar din Europa Centrala si de Est (CEE), inclusiv Rusia, a inregistrat o cifra-record de tranzactii, intre 12,7 si 13,3 miliarde euro. Totusi, comparata cu sumele cheltuite pe piata pan-europeana, cifra aferenta zonei CEE este mica. Astfel, investitiile directe in piata imobiliara europeana au atins anul trecut suma de 242 miliarde euro, cu 39% mai mult fata de anul precedent, potrivit datelor companiei Jones Lang LaSalle.
Si tranzactiile transfrontaliere au crescut in volum, ajungand la 150 miliarde euro (doua treimi din total), diferenta fiind reprezentata de bani stransi si cheltuiti loco. Totodata, au crescut mult si investitiile interregionale, in particular cele cu capital de provenienta americana, asiatica (predominant australiana) sau multicontinentala. Fluxul de bani din aceste regiuni catre Europa a inregistrat un nivel dublu, ajungand in 2006 la 67,8 miliarde euro. Mare parte a acestor fonduri au vizat principalele piete europene, respectiv The Big Three - Marea Britanie, Franta si Germania.

The Big Three, campionul investitiilor

Volumul achizitiilor a crescut in Germania cu 141% (49,5 miliarde euro) si cu 67% in Franta (24,1 miliarde euro). Aceasta evolutie este in contrast cu situatia statica a Marii Britanii unde, totusi, volumul inregistrat in 2006 a fost de 80 miliarde euro, mai mult decat Franta si Germania la un loc.
De fapt, in pofida dimensiunii mari a pietei europene, investitiile imobiliare europene continua sa se concentreze in asa-numita The Big Three, zona care contabilizeaza circa trei patrimi din toata activitatea investitionala a Europei (154 miliarde euro).
Deloc rau, chiar dimpotriva, s-ar putea spune, s-au descurcat pietele mai mici. Irlanda a inregistrat cresteri de 110% ale volumului tranzactiilor imobiliare, ajungand la 4,4 miliarde euro in 2006, iar in Spania s-a inregistrat anul trecut o crestere de 63% (7,8 miliarde euro). Investito-rii irlandezi au fost activi mai ales in Marea Britanie. Anul trecut, acestia au facut achizitii in valoare de 13 miliarde euro, din care 4,3 miliarde in Irlanda, 6,3 miliarde in Marea Britanie si restul in Europa, inclusiv Romania.

In Europa Centrala si de Est, cresterea volumului de tranzactii a fost anul trecut de 120%, ajungand la 13,3 miliarde (fata de 5,8 miliarde cu un an mai devreme). Polonia a cunoscut cel mai inalt nivel al investitiilor, 5,4 miliarde euro, ceea ce reprezinta 43% din toata suma investita in zona CEE, in timp ce Rusia a avut cea mai mare crestere (700%, 3,5 miliarde euro). Conform datelor Colliers, cea mai importanta tranzactie in Polonia a fost achizitionarea a 16 hipermarketuri Geant de catre GE Capital Real Estate pentru suma de 555 milioane euro.
In Romania, in 2006, valoarea tranzactiilor imobiliare a ajuns la 740 milioane euro, potrivit datelor CB Richard Ellis. Segmentele de piata care au captivat atentia fiind birourile, care au primit investitii in valoare de 382 milioane euro, si spatiile comerciale - 285 milioane euro.

Investitorii englezi, locul 2 in CEE

Britanicii sunt cei mai activi cumparatori de active imobiliare din Europa. Volumul tranzactiilor realizate de companiile din Marea Britanie a atins anul trecut cifra de 63,4 miliarde euro, iar mare parte din aceste tranzactii s-au facut pe pamant britanic (78%). Totodata, companiile din aceasta tara se afla in fruntea clasamentului european al celor mai importante corporatii de investitii imobiliare. Lista este deschisa de firma Land Security Group, cu o capitalizare de 14,1 miliarde euro, urmata indeaproape de British Land (11,3 miliarde euro). Pozitiile celor doua sunt amenintate in prezent de planurile de fuziune puse la cale de alte doua mari companii - Unibail Franta si Rodamco din Olanda. Noua entitate va avea o capitalizare de piata de cel putin 20 miliarde euro, devenind, practic, cea mai mare companie de investitii imobiliare din Europa.
In pofida „patriotismului” fondurilor de investitii din Marea Britanie, investitorii din insula au reusit sa ajunga pe pozitia a doua in topul principalilor investitori din zona CEE. Trebuie remarcat ca, doar cu un an inainte, in 2005, Marea Britanie nu era nici macar pe locul cinci. De fapt, 2006 a fost anul in care pe piata imobiliara din zona CEE a avut loc o eruptie de investitori britanici. Companiile din Marea Britanie au investit in 2006 2,2 miliarde euro, in timp ce austriecii au cheltuit 2,7 miliarde euro.

Astfel, pe piata CEE, Austria inca se mentine ca lider incontestabil. Cu o felie de 21% din tortul imobiliar al zonei, companiile austriece sunt de departe cei mai infruptati investitori, cu avans mare fata de companiile britanice sau germane.
In CEE, topul investitorilor corporativi este condus de Immoeast (8,3% din totalul tranzactiilor), urmat de AXA Group (5,9%), GE Capital (4,4%), iar pe locul patru se afla o alta companie austriaca, Meinl European Land (3,1%). La inceputul acestui an, Meinl si-a atins cresterea de capital prognozata la 1,48 miliarde euro, iar obligatiunile in valoare de 650 milioane euro emise de Immofinanz au fost subscrise in totalitate. In aprilie, exemplul a fost urmat de companiile austriece Convert Immobilien Invest AG si CA Immo. Prima a emis obligatiuni in valoare de 400 milioane euro, cea de-a doua de 700 milioane euro. Injectii de capital mai mici sunt accesate frecvent si de alte companii specializate in investitii imobiliare. Din aceasta cauza, asteptarile pe piata romaneasca sunt foarte mari.